Hola de nuevo.

No exactamente. Aunque el único ingreso fuera el tuyo, tanto tú como tu expareja figuráis como titulares, por lo que eliminar un titular supondría para el banco perder una garantía de pago (recuerda que, en caso de impago, tanto tus bienes como los de tu expareja podrían ser embargados). Además, queda pendiente el tema del aval de tu exsuegro, que tampoco podrás eliminar si el banco no está conforme. Por ello, lo más probable es que la entidad no acepte la novación si no cuentas con un perfil muy bueno o si no puedes añadir una nueva garantía.

Un saludo.

Pregunta similar: Extinción de condominio

Tengo una VPA en La Coruña al 50% con mi ex-marido. Acabo de recibir la ratificación d la sentencia de divorcio en donde figura que tanto la hipoteca como la vivienda pasan a ser de mi propiedad al 100%. Me je acercado al banco para comunicárselo y me dicen que tendría que hacer una nueva hipoteca. Creo que no saben muy bien cómo se hace o yo estaba mal informada. Si existe una sentencia en firme dictaminada por un juez dónde "eliminan" a mi ex del piso y la hipoteca...¿tengo que hacer aún así una nueva hipoteca con otras condiciones?¿ pasaría a no ser una Hipoteca VPO? Estoy bastante confusa. Gracias y un saludo

Hola, MontSitaAR.

En una situación así, lo recomendable es que intentes acordar una novación con tu entidad bancaria para eliminar a tu exmarido como titular de la hipoteca. Normalmente, como este movimiento implica la pérdida de una de las garantías de pago para el banco, puede ser que te pidan que aportes otra garantía (otro titular, un avalista u otro bien). Si no llegáis a un acuerdo, puesto que el banco no está obligado a aceptar la novación, la siguiente opción sí sería hacer una nueva hipoteca. Respecto a lo de si sería o no una hipoteca VPO, dependerá de las condiciones que te ofrezca tu entidad.

Un saludo.

Pregunta similar: Sin respuesta del banco para la novación de hipoteca tras extinción de condominio

Buenas, He hecho la extinción de condominio del piso que tenía en común con mi ex y el piso ya está sólo a mi nombre pero el banco no nos responde a la petición de novación para dejar la hipoteca también a mi nombre solamente. Necesito dejar la hipoteca sólo a mi nombre para poder hacer una subrogación y llevármela a otro banco con mejores condiciones (la actual referencia a IRPH y tiene suelo) por lo que, en teoría, al banco ni le va ni le viene que mi ex conste en la hipoteca o no. ¿Hay alguna manera de reclamar esto? ¿Pueden seguir sin darme respuesta indefinidamente o tienen algún plazo legal? ¿Qué medidas puedo tomar para intentar desbloquear esta situación sin llegar a los juzgados? Muchas gracias!

Hola, Helper_610458901.

Respecto a la novación, puedes acudir directamente a tu oficina para hablar con ellos cara a cara a ver si así consigues alguna respuesta. Sin embargo, debes tener presente que el banco no está obligado nunca a aceptar una novación, por lo que ni siquiera tiene por qué darte un argumento para no hacer el cambio, aunque lo lógico sería que te contestaran (fuera con la respuesta que fuera).

De todos modos, siempre puedes hacer la operación inversa: subrogar tu hipoteca a otro banco para librarte de las cláusulas abusivas o inconvenientes, conseguir que te referencien la hipoteca a euríbor y después hacer una novación (con la subrogación no podéis cambiar los titulares).

En cualquier caso, te recordamos que si tu cláusula suelo es abusiva, puedes reclamar su devolución total, tanto por la vía extrajudicial como por la judicial. Esto lo podrías hacer tanto antes como después de la subrogación (reclamándoselo a la entidad que te la ha cobrado).

Un saludo.

Pregunta similar: Cambio de hipoteca

Buenos días, quería cambiar mi hipoteca ya que me he divorciado y quiero retirar a la otra persona de la carga de esta hipoteca, además de volver a revisar las condiciones que tengo ahora mismo. Cómo debo actuar en el banco?

Hola, Lupinha.

Tanto para quitar un titular de la hipoteca como para revisar las condiciones, la operación que debes hacer es una novación. Con ella se puede modificar cualquier condición del contrato, siempre que haya acuerdo por ambas partes, ya que el banco no está obligado en cualquier caso a aceptar esta operación.

Precisamente por esto, y especialmente en lo que respecta a quitar uno de los titulares (que para el banco es equivalente a perder una de las garantías de pago), debes estar dispuesta a negociar con tu entidad y puede que tengas que aportar alguna garantía extra como avales, otro titular u otros bienes. Además, ten en cuenta que esta operación conlleva unos gastos.

Si no te aceptaran la novación, podrías optar por hacer una subrogación, es decir, pedir ofertas en otras entidades para cambiar tu hipoteca de banco. Sin embargo, debes tener presentes dos aspectos: con la subrogación de acreedor no puedes hacer un cambio de titular (por lo que luego deberías hacer una novación y pagar los gastos de ambas operaciones) y cuando consigas una oferta tu banco tendrá 15 días para presentar una contraoferta igualando o mejorando la que tienes. Si lo hace, deberás quedarte con ellos.

La última opción que tienes en un caso así sería pedir una nueva hipoteca y cancelar la actual. Aunque en este caso tendrás que asumir los gastos de constitución de un préstamo hipotecario nuevo y los de cancelación de la que tienes vigente.

Un saludo.

Pregunta similar: Sacar a mi exparja de la escritura e hipoteca , coste??

Tengo una hipoteca con mi expareja, de la cual nunca se ha echo cargo. Llevo 13 años pagandola yo sola y faltan 17años por pagar. En la casa vivimos los hijos de ambos con mi actual marido. Como puedo sacarle(expareja) de la hipoteca y de la escritura y que coste tiene???

Hola, Isthar.

Para eliminar un titular de la hipoteca deberás pactar una novación con tu entidad bancaria, una operación que te permite cambiar cualquier aspecto de tu contrato. Lo primero que debes tener presente es que el banco no tiene la obligación de aceptar ningún cambio, por lo que para que te la acepten deberás negociar.

Esto es especialmente importante en un caso como el tuyo, ya que eliminar un titular de la hipoteca implica quitar una garantía (es decir, en caso de impago, el banco puede recurrir a embargar los bienes de los titulares, por lo que si solo hay uno, tiene menos donde reclamar). Por eso es posible que para aceptar la novación os exijan aportar otras garantías, como podría ser poner otro titular, un avalista u otro bien como garantía extra (además de la propia vivienda hipotecada).

Los costes de realizar una novación son los siguientes: 

• Comisión por novación: no todos los préstamos hipotecarios la tienen; deberás consultar tu contrato para ver si en tu caso existe o no y cuánto costaría, ya que no está regulada por ley, aunque suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 % del capital pendiente.
• Notaría: los gastos de notaría suelen ser de entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente.
• Gestoría: no está regulado, pero suele costar unos 250 euros.
• Registro de la propiedad: normalmente cuesta la mitad que los gastos de notaría.

En tu caso esos serían los gastos que deberías afrontar, ya que si la novación no es para ampliar capital, no hay que pagar ni tasación ni IAJD.

Un saludo.

Y de la escriturade la vivienda??? Tengo una division de la cosa comun. Soy pensionista con el 65% de minusvalia. Por la novacion no tengo problema.

Hola, Isthar.

Para eliminar a tu expareja de la escritura de la vivienda debéis hacer una extinción de condominio o disolución de la propiedad. Es decir, para que tu expareja deje de ser propietario de la vivienda debe venderte su parte. Esta operación, además de los gastos de gestoría (si utilizáis un gestor), notaría y registro (para hacer la nueva escritura de la vivienda e inscribirla) también está gravada por un impuesto (IAJD, cuyo importe depende de cada comunidad autónoma) y hay algunos ayuntamientos que están cobrando por ello una plusvalía municipal.

Además, tendréis que pagar una tasación que dictamine el valor actual de la vivienda, ya que deberás darle a tu expareja una contraprestación económica por la parte de la propiedad que te vende (a esta cantidad hay que restarle la parte de la hipoteca correspondiente, si él va a salir de la misma y la vas a asumir tú toda). Tened en cuenta que si la cantidad que le pagas es mayor o menor a la que debe ser (en función al valor de la vivienda y a lo que quede de hipoteca), se puede producir un exceso de adjudicación (a ti o a tu expareja) que tributa por IRPF, por lo que se debe declarar en la declaración de la renta.

Si en vez de venderte su parte, llegáis a un acuerdo para hacer una donación, aparte de los gastos de notario y registro deberéis pagar el impuesto de donaciones y declararlo en la renta.

Un saludo.

citando a Elena Gómez Hola, Isthar. Para eliminar a tu expareja de la escritura de la vivienda debéis

Pregunta similar: extinción de condominio, qué opciones tengo?

Hola.me he separado y qeria hacer una extincio de condominio para qedarme yo con el piso. El caso es q no tengo la opción de hacer una nueva hipoteca .qeria saber cuáles son las situaciones q se pueden dar tanto para uno como para otro.si yo no pagó...reclaman a los dos. No? Y si pagó todo hasta el final luego el tambiennpodria decir q lo pagó? No tengo muy claro.otra opción q estuve mirando es la notación de la hipoteca para quitar un titular pero no se si el Banco estaría dispuesto.me podéis orientar un poco .gracias.

Hola, moni male.

Al hacer la extinción de condominio lo que se consigue es quitar a uno de los propietarios de la vivienda, por lo que en este caso la propiedad pasaría a ser solo tuya. En cuanto a la hipoteca, seguiríais siendo los dos titulares, eso significa que, a nivel teórico, seguiría constando como si los dos estuvieseis pagando (aunque solo lo hiciera una persona) y, en caso de impago, se podrían llegar a ejecutar los bienes de ambos. Ahora bien, si solo la pagas tú, tu expareja no podría demostrar que está pagando nada, por lo que tampoco podría reclamártelo.

En estos casos, lo que se suele hacer es una novación, que es la operación por la cual se puede modificar cualquier condición del contrato hipotecario, incluyendo los titulares del mismo para quitar o agregar alguno o, simplemente, modificarlos. Eso sí, ten en cuenta que el banco no está obligado a aceptarlo y que, en el caso de quitar titulares, como se pierde una de las garantías de cobro, es probable que te pidan que aportes otras como podría ser poner otro titular, un aval, un bien extra como garantía o aceptar algún cambio en el interés, las comisiones o la vinculación.

El coste de hacer una novación contempla las siguientes partidas:

• Comisión de novación: si consta en tu contrato, ya que no todas las hipotecas la tienen. No está regulada por ley, pero suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 %.
• Notaría: suele ser de entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente.
• Gestoría: no está fijado por ley, pero suele rondar los 250 euros.
• Registro: aproximadamente la mitad del coste del notario.

Si no amplías capital no deberás pagar ni tasación ni IAJD. Como ves, los gastos de esta operación son inferiores a los de constituir una nueva hipoteca, por lo que es mucho más conveniente si consigues llegar a un acuerdo con el banco.

Un saludo.

Ok.gracias.y q sería factible para q el Banco acepte ?.por ejemplo mi madre q es pensionista y tiene una vivienda a medias conmigo y mis hermanos pq mi padre a fallecido.? La deuda no es muy alta y yo sin cambiar condiciones podria hacerme cargo de ella. Pero q tipo de aval les serviria para la negociacion?

Hola, moni male.

Si puedes demostrar que asumir la cuota de la hipoteca tú sola no es problema, quizá no pidan nada más. Pero los cambios pueden ir desde aceptar alguna vinculación más a subir el interés o aportar un aval. Dependerá de la entidad y de tu caso concreto, así que no podemos guiarte en ese aspecto. Es algo que deberás negociar directamente con la entidad.

Un saludo.

Pregunta similar: Novación + Extinción condominio

Buenas tardes, Mi mujer junto con su ex tiene un piso con una hipoteca de 250.000 eur (ahora les queda pendiente 208.000), le quedan 30 años aún. En las escrituras constan tanto los padres de mi mujer como los padres del ex como avalistas. Están valorando (mi mujer y el ex), de quitar de las escrituras al ex y del préstamo hipotecario al ex y a sus padres como avalistas, quedándose así sin ninguna deuda. Entiendo que el banco por su parte, si quita a gente que le pueda hacer frente a la deuda en caso de impago querrá que ponga a otra (en este caso yo). Me gustaría saber que gastos vamos a tener para solicitar la extinción de condominio y a la hora de solicitar una novación de la hipoteca. ¿Qué condiciones tengo que tener en cuenta para poder negociar mejor con el banco? ¿Crees que si voy a otro banco me van a mejorar las condiciones que tiene ahora mi mujer con el BBVA? ¿Y qué condiciones podría mejorar con los otros bancos que vaya a visitar? ¡Muchas gracias!!

Hola, Logan23.

Vamos a intentar solucionar tus dudas por partes. Lo primero es que, para que la expareja de tu mujer deje de constar como propietario del piso, deben hacer una extinción de condominio. Con esta operación uno de los titulares cede al otro su parte de la vivienda a cambio de una contraprestación económica. En caso de que ambos tengan la casa y la hipoteca al 50 %, esta contraprestación se calcularía dividiendo el valor actual de la vivienda (que se conoce con una nueva tasación) en dos y restándole la mitad de la hipoteca que queda pendiente. Si la cantidad que acuerdan es diferente, a la hora de hacer la declaración de la renta deberán declarar la ganancia o pérdida de patrimonio y tributar por ello.

El siguiente paso sería pactar una novación con el banco para quitarlo como titular de la hipoteca y para eliminar la parte del aval que corresponde a los padres de él. Esta operación no es de obligada aceptación para el banco por lo que, como bien dices, puede pediros algo a cambio. Si tú estás dispuesto a entrar como titular ya es un buen principio, pero a no ser que tengas un perfil económico mucho mejor que el de él, dado que también pierden avales, puede que no sea suficiente y que tengáis que negociar algo más, como puede ser incluir nuevos avales, otros bienes como garantía o cambiar alguna condición.

En cuanto a la opción de cambiar la hipoteca de banco mediante, puede ser una vía para mejorar algunas condiciones de la hipoteca (por ejemplo si tiene un interés muy alto o muchas comisiones o vinculación), pero con una subrogación no se pueden cambiar los titulares de una hipoteca, así que antes o después de realizar esta operación deberíais hacer la novación y asumir el coste de ambas.

Un saludo.

citando a Elena Gómez Hola, Logan23. Vamos a intentar solucionar tus dudas por partes. Lo primero es que, para que la expareja de tu mujer deje de consta...