Hola. Acaban de comunicarme tras la revisión anual de mi hipoteca, una nueva cuota. La hipoteca sube 20€/mes.
Mi hipoteca es variable, Lo pactado fue 1,25%+euribor.
Le paso a continuación los datos de la nueva subida y los datos de mi anterior cuota.

CUOTA ACTUAL: 371,08/MES. (Antes 351,39).
TAE: 1,086%
Tipo nominal anual: 1,081%
Tipo de interes de referencia (euribor): -0,169% (4sep/2018)
diferencial pactado: 1,650 puntos. (antes 1,250 puntos)
Redondeo: sin redondeo.

No entiendo el cambio del diferencial pactado. Para mi es 1,25+euribor. Si el euribor esta en negativo, entiendo que el diferencial debe ser 1,25 menos el euribor.
Si pueden explicarmelo os lo agradecieria.
Pasare tras vuestra respuesta por mi sucursal.
Muchas gracias.

Hola, es posible que hayas dado de baja algún seguro de hogar o de vida?, Estos bonifican el diferencial y si los das de baja el diferencial sube. No sé, es una idea pues a mí en su día me pasó eso y fue por haber cambiado el seguro de hogar a otra compañía.

Hola, Nonety.

La cuestión está en la fecha de revisión de la hipoteca. Si has revisado ya en este 2019 tu hipoteca variable, te comento que el valor medio del euríbor en diciembre es de -0,129%, 40 milésimas superior respecto al dato de agosto (-0,169%), y 61 milésimas más que en diciembre de 2017. Lo que refleja es el paulatino aumento del euríbor desde hace nueve meses, aun estando en negativo.

Un saludo.

Julio, gracias por responder...., y aclararlo, entiendo el panorama. Lo que no entiendo que mensualmente esa subida signifique 20€ más al mes. Me pueden decir en base a qué formula matemática se aplica dicho incremento? Si la tendencia del euribor es claramente alcista, me esperan unos años de rascarme el bolsillo.

Yo tengo una hipoteca con Bankia en la que la avalista es mi madre. La cuota se paga religiosamente todos los meses aunque con un retraso del día 22 al 10 del mes siguiente. Pues para mi sorpresa esta mañana Le habían cargado la cuota a mi madre en su cuenta. Cuenta en la que está ella sola pero yo no aparezco en dicha cuenta. Esto es legal???? 

Hola, Isa. 

Al firmar el contrato, el avalista se compromete a hacer frente a la deuda si el titular de la hipoteca no lo hace. En vuestro caso concreto, al no poder cargarte a ti la cuota en la fecha establecida, tu entidad la ha cobrado de la cuenta que tu madre tiene en el banco, así que este cobro se ajusta a lo que ambas firmasteis en su momento. Para evitar estas situaciones en el futuro, nuestro consejo es que cambies la fecha de pago de las mensualidades para no sufrir esta clase de retrasos. Para ello, tendrás que llegar a un acuerdo privado con el banco, algo que no debería resultarte muy complicado si demuestras que el día 10 te viene mucho mejor para hacer frente a los pagos. 

Un saludo. 

Buenas tardes,

Tengo una hipoteca de amortizacion francés. Según el cuadro actual, termino de pagar el interés dentro de un par de años. Aún me quedan muchos años para terminar de pagar el capital. Mi pregunta es, si sube el indice del euribor dentro de dos años, ¿afectará a mi cuota mensual si ya he terminado de pagar todo el interés de la hipoteca?

Gracias.

Hola, ÓSCAR. 

Nos sorprende que pagues la totalidad de los intereses antes de que termine el plazo. Es cierto que en la amortización de una hipoteca con el sistema francés se pagan más intereses al principio, pero en los últimos años del plazo también se paga una pequeña parte de intereses. Por ello, en teoría, si subiera el euríbor sí notarías un encarecimiento de la cuota, aunque pagarías solo un poco más en intereses. 

Un saludo.

Gracias por la respuesta. En el cuadro de amortización actual me indica 0 € de interés en las proximas cuotas. De ahí mi duda. No obstante, la subida del euribor solo afectaria al.interés pendiente y no al capital pendiente, ¿verdad? Gracias

Hola de nuevo. 

Como decíamos, nos parece muy extraño que dejes de pagar intereses en dos años si el sistema de amortización de tu hipoteca es el francés, a no ser que el interés que se te aplique para entonces sea del 0%. Al ser un caso tan particular, quizás sería aconsejable pedirle una simulación a tu banco para que te digan cuánto pagarías en intereses si el euríbor subiera. 

En cuanto a tu otra duda, la subida del euríbor no provocará, en ningún caso, que suba el capital pendiente. 

Un saludo. 

tengo tres cuotas hipoteca impagadas, banco en ningún momento me lo comunico, recibí carta fichero morosidad donde me indicaba importe pendiente, en total 804 euros, los he ingresado en la cuenta para que regularicen la situación, el banco me comenta que no me lo puede regularizar y que tengo que refinanciar la hipoteca. 

Que puedo hacer?

Hola, Rocio. 

Según la ley de crédito inmobiliario española, el banco no puede resolver unilateralmente el contrato (aplicar la cláusula de vencimiento anticipado) hasta que no se alcancen los 12 impagos (o los 15, si ya ha pasado la mitad de la vida de la hipoteca). Hasta entonces, por lo tanto, el contrato sigue siendo válido, así que no tienes ninguna obligación de aceptar su refinanciación. Si no aceptan tu pago para ponerte al día, nuestro consejo es que exijas hablar con el director de tu oficina bancaria para que resuelvan la situación. Y si no lo hace, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad y, posteriormente, también ante el Banco de España. 

Te dejamos un enlace a una guía en la que explicamos cómo interponer estas reclamaciones. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Hola, soy Maria tengo 57 años, vivo en suiza, soy copropietaria con mi ex de una casa en Benidorm, los dos vivimos en Suiza y los dos tenemos la doble nacionalidad. Te escribo por un problema vinculado con la hipoteca que tenemos en España.  En octubre 2017 yo tuve un accidente, justo un años después de haber hecho una ampliación de la hipoteca en 50.000€.-  para hacer unas mejoras en la casa, dado que yo trabajaba y mi ex marido también, por lo que podíamos hacer frente al incremento de la cuota sin ningún problema, lamentablemente un años después yo tuve un accidente, lo que me llevo a perder mi trabajo, y abandonar un proyecto profesional en el que había metido bastante dinero y tiempo, desde entonces ha sido mi ex marido el que se ha hecho cargo de la hipoteca y los gastos del mantenimiento de la casa y ayudarme económicamente, lo que nos obligo a contraer algunos prestamos personales y pedir dinero prestado a familiares y amigos, esperando que las cosas mejorarían, lamentablemente no ha sido el caso, por lo que en la actualidad no podemos seguir pagando una cuota tan elevada, por lo que he decidido viajar a España la semana que viene para solicitar al banco (Bankia) una revisión y la posibilidad de ampliar los años de hipoteca con el fin de abaratar la cuota, esperando que nuestra situación personal mejore, y esperar a que llegue semana santa y verano para alquilarla,  o en ultima instancia ponerla a la venta. Me gustaría saber si hay algo con respecto a la ley que pueda ayudarme para conseguir una posición positiva por parte del banco a mi propuesta. Gracias por tu respuesta, y por tener una plataforma para ayudarnos en todos estos temas. 

Un saludo 

Maria Rosa / ****

Hola, Maria Rosa. 

Lamentamos mucho tu situación. La legislación española dispone de un mecanismo para ayudar a los deudores que se encuentran en este tipo de situaciones: el llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias. Sin embargo, solo pueden acogerse a él los que tienen problemas para pagar una hipoteca sobre su vivienda habitual, así que a ti no te serviría. 

El éxito o no de la negociación, por lo tanto, dependerá íntegramente de la voluntad del banco. De todos modos, a él le interesa que esa hipoteca se pague, así que si podéis hacer frente a unas cuotas más bajas (alargando el plazo, por ejemplo), no deberían ponerte demasiadas pegas. En ese sentido, las opciones de llegar a un acuerdo serán mayores si la vivienda está situada en una buena zona y hay posibilidades de alquilarla (o venderla como último recurso), un requisito que parece que se cumple en tu caso. 

Por si te ayuda, te dejamos también un enlace a una guía totalmente gratuita en la que explicamos qué soluciones puedes proponerle al banco para no dejar de pagar la hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Hola,que es más conveniente amortizar cuota o tiempo? Creo q esto lo tengo claro, tiempo, para así terminar cuanto antes, pero que es más conveniente amortizar hipoteca o préstamo personal?? 

Hola, Sheila.

Como tú bien dices, para ahorrar en intereses de tu crédito, después de una carencia, siempre es mejor acortar el tiempo, ya que así se generarán intereses durante menos tiempo y será más barato. 

En cuanto a qué es mejor amortizar si el préstamo o la hipoteca, generalmente será el crédito con mayor interés, ya que será el que genere más cantidad de intereses. No obstante, también dependerá del tiempo que te quede por pagar, la cantidad pendiente a reembolsar y las comisiones que te cobren por la amortización, por lo que no siempre será el préstamo. 

Lo mejor es que, según los datos de tu hipoteca y de tu préstamo, del capital que quieres reembolsar antes de tiempo y de tus cuotas, hagas los números para saber con cifras cuál de las dos alternativas será la más conveniente. De esta manera podrás apoyarte en los números para tomar tu decisión.

¡Un saludo!

Hola, 

Tengo una duda respecto al funcionamiento de la hipoteca variable.  Entiendo que la hipoteca, basada en el sistema de amortización francés, paga más intereses que capital al principio del préstamo y más capital que intereses al final.  Además, el pago de intereses es por el capital vivo (Lo que falta por devolver). 

Supuesto sin amortización parcialSupongamos que en el año 10 de hipoteca ves que va subiendo el Euríbor considerablemente, ¿se pagaría más o menos cuota?  Por una parte, ya has pagado 10 años de hipoteca (menos capital vivo), pero por otra parte te sube el Euríbor. 

Supuesto con amortización parcial

Supongamos que en el año 10 ves como sube el Euríbor pero has conseguido ahorrar dinero, por lo que puedes hacer una amortización de un 10% de lo que pediste al principio. (Si pediste 250.000 euros, amortizas 25.000 euros) En el caso de hacer la amortización contra el plazo, ¿subiría la cuota o bajaría? Entiendo que subiría, porque el Euríbor va subiendo. Solo si amortizas contra bajar la cuota, mejorarías la cuota.

PD: En mi caso estoy entre las siguientes opciones. 

Variable Euríbor +0,85% SIN vinculaciones

Fija: 1,45% con seguro hogar en el año 1 + Seguro de vida pagando la prima de 6 años al principio. 

Buenas tardes, Kuchuinvest.

Si tienes una hipoteca variable y el euríbor sube, también incrementarán tus cuotas a pagar independientemente de los años que hayan pasado. En la práctica, el sistema de amortización francés reparte el importe de la cuota de manera diferente a lo largo del tiempo: una mayor proporción del dinero es para cubrir los intereses al principio y para el capital al final.

Por ejemplo, si la cotización del euríbor se mantuviera estable durante los 25 años que durara tu hipoteca, digamos que para un capital de 150.000 euros con un interés de euríbor más 1% la cuota sería de unos 550 euros desde el primer pago hasta el último. La diferencia sería que durante los primeros años, de esos 550 euros, unos 100 serían para pagar los intereses y el resto para ir devolviendo el capital, mientras que durante los últimos años lo que pagarías en intereses se podría reducir a céntimos y el resto sería para devolver el capital.

En cuanto a la segunda pregunta, al hacer una amortización parcial podrías decidir si acortar el plazo o reducir la cuota. En el caso de acortar el plazo, notarías más la subida del euríbor, mientras que al reducir la cuota, quizás el incremento sería más discreto.

Por último, sobre la indecisión entre una hipoteca fija o variable, de las opciones que nos comentas, la referenciada al euríbor sería objetivamente la más barata (de momento). Sin embargo, no podemos prever cómo evolucionará el euríbor en los próximos años, así que tu elección final dependerá de tu tolerancia al riesgo. 

Si necesitas alguna aclaración, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

Muchas gracias. Queda claro entonces que si sube el Euribor, tienes que pagar más sí o sí, independientemente del año en el que te encuentres. 

Otra cosa es si cuentas con recursos propios para hacer amortizaciones. 

A seguir pensando!

Gracias. 

Hola de nuevo @Yaiza. 

He releído tu respuesta y me queda claro que si el Euríbor se mantuviera fijo durante la vida del préstamo, la cuota no cambiaría. 

Sin embargo, Si sube el Euríbor en el año 2, la cuota subiría X mientras si sube el mismo porcentaje pero en el año 10, la subida en cuota sería menor que en año 2. El motivo es que al quedar menos capital a pagar, el efecto que la subida del Euríbor tiene sobre los intereses es cada vez menor. 

¿Me podrías confirmar si me estoy equivocando o estoy en lo cierto?