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Todo sobre la relación entre hipotecas y euribor

Hipotecas y euríbor: ¿cuál es su relación?

El euríbor es uno de los elementos que forman el interés en los préstamos hipotecarios a tipo variable. De hecho, si firmamos una hipoteca a euríbor, el tipo aplicado es la suma del valor registrado por este índice de referencia cuando se revisa la hipoteca más un diferencial fijo que se ha acordado en la firma del contrato entre el cliente y la entidad. Así, si por ejemplo el euríbor a 12 meses cotizara en ese momento al 0,5% y el diferencial fuera del 1%, la hipoteca tendría un interés del 1,5% hasta la próxima revisión.

Como vemos, existe una estrecha y directa relación de dependencia total entre hipoteca y euríbor en los préstamos hipotecarios referenciados a este índice. Tanto es así, que si el euríbor desciende de una revisión a otra, el tipo aplicado será menor y la cuota bajará. Si por el contrario el índice de referencia sube, el interés también lo hará y encarecerá la cuota.

¿Puede afectar el euríbor a las hipotecas a tipo fijo?

No. Por su propia definición ningún índice de referencia afecta a las hipotecas fijas, puesto que la relación entre hipotecas y euríbor (o cualquier otro índice) solo se da en las variables. Y es que el interés de las hipotecas a tipo fijo se pacta entre el cliente y el banco en el momento de la firma y es constante durante todo el préstamo hipotecario. Así pues, independientemente de cómo cambien los índices hipotecarios, el tipo no varía a menos que se acuerde entre las partes.

Si somos personas con poca tolerancia al riesgo, es probable que prefiramos tener una cuota que no cambie con el tiempo, aunque eso implique que en este momento sea más alta. Si es nuestro caso, las hipotecas a tipo fijo pueden ser la opción más adecuada para nosotros. A continuación, mostramos algunas de las mejores ofertas de hipotecas fijas que se comercializan en la actualidad:

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Efecto en las cuotas de las subidas y bajadas del euríbor

Como hemos visto, la relación entre las hipotecas y el euríbor diario es estrecha. Y es que el interés de estos productos, en su modalidad variable, depende en gran medida de las fluctuaciones del índice de referencia de manera que si el valor del euríbor a 12 meses sube, las cuotas de los préstamos hipotecarios variables se encarecerán cuando se revise el contrato. Del mismo modo, si el índice registra descensos, las mensualidades pasarán a ser más baratas tras la revisión.

A continuación, podemos ver un ejemplo de como varía tanto el interés como la cuota de una hipoteca variable con un capital de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más 1% tras revisar el contrato en base al valor del índice de julio de 2018 (-0,18%):

  • Si está sujeta a revisión anual: pasará de pagar 554,91 euros de cuando su hipoteca tomaba como referencia el euríbor de julio de 2017 a pagar 553,17 euros. La cuota se rebajará 1,74 euros al mes y 20,88 euros al año.

  • Si está sujeta a revisión semestral: pasará de pagar 552,57 euros por estar referenciada al índice de enero de 2018 a pagar 553,17 euros. La cuota ascenderá 0,60 euros al mes y 3,60 euros más al semestre

Así pues, la diferencia que conseguiremos si baja el índice de referencia dependerá de las condiciones de cada hipoteca y del plazo de revisión de nuestro contrato. En el ejemplo que hemos visto, las cuotas se reducirán si tenemos una revisión anual y se encarecerán si es semestral. Sin embargo, esto no implica que la revisión anual sea siempre más beneficiosa, sino que en este caso concreto los hipotecados tendrán una mayor rebaja porque han alargado más el plazo desde la última vez que actualizaron sus hipotecas, mientras que el índice seguía bajando.

Si queremos saber cuánto pagaremos de cuota por nuestro préstamo hipotecario, puede ser muy útil usar herramientas gratuitas como la calculadora de hipoteca de HelpMyCash.com.

¿Qué más debemos tener en cuenta a parte del euríbor?

Como hemos visto, el euríbor es fundamental en las hipotecas variables, pero no es lo único que debemos tener en cuenta si queremos saber cuánto pagaremos por nuestra hipoteca desde su firma hasta la última cuota. Veamos en qué debemos fijarnos:

El diferencial. Como hemos visto, el interés en las hipotecas variables es el resultado de sumar el diferencial fijo (que se pacta con el banco al firmar la hipoteca) y el valor del índice de referencia. Así pues, para conseguir firmar un préstamo hipotecario barato, tendremos que negociar un diferencial lo más bajo posible, aunque es algo que no siempre es fácil, dado que los beneficios del banco suelen depender de los diferenciales. De hecho, actualmente las entidades bancarias están buscando el equilibrio entre ofrecer diferenciales lo más atractivos posibles pero sin bajarlos demasiado para seguir teniendo beneficios en un momento como el actual en que el euríbor hipotecario cotiza en mínimos históricos.

El fijo inicial. Actualmente, prácticamente todas las hipotecas variables tienen un tipo fijo inicial de entre uno y tres años. El valor de ese interés fijo inicial suele ser igual o mayor que el diferencial que se aplica después, por lo que en situaciones como la actual, con el euríbor en negativo, las cuotas de ese plazo fijo suelen ser más caras.

Las comisiones. Otro elemento que puede encarecer el precio de un préstamo hipotecario son las comisiones, por lo que es importante elegir una hipoteca sin comisiones o con las mínimas posibles. La que más se debe evitar es la de apertura, puesto que se nos aplicará en el momento de firmar la hipoteca, mientras que, en general, el resto solo se nos cobrarán si hacemos algunas operaciones. En 2016, la mayoría de los bancos eliminaron las comisiones de sus hipotecas variables, pero tras el fallo judicial que les obligaba a devolver lo cobrado por la cláusula suelo, han vuelto a incluirlas.

Cláusulas abusivas. La más conocida es el suelo hipotecario, que fija un interés mínimo de manera que evita que quienes tienen una hipoteca variable se beneficien de las bajadas del euríbor. Actualmente no se comercializan hipotecas con cláusula suelo, pero si firmamos hace unos años puede que nuestro contrato sí la incluya.

Vinculación. La mayoría de bancos nos rebajarán el interés si contratamos algunos productos vinculados a las hipotecas. Así pues, si queremos un préstamo con condiciones atractivas es probable que debamos firmar varios seguros (generalmente el de vida y el de hogar) así como otros productos como tarjetas o planes de pensiones. Además, también hay vinculaciones que son gratuitas pero que nos atan a la entidad, como domiciliar la nómina o los recibos domésticos. En cualquier caso, antes de aceptar cualquiera de estas condiciones debemos ver si el ahorro que obtendremos compensa su precio o el compromiso que comportan.

Así pues, a la hora de hacer los cálculos de cuánto nos costará una hipoteca, hay que tener en cuenta el euríbor y todos estos elementos.

Ventajas de las hipotecas a euríbor

El euríbor hoy, a diferencia del IRPH que cerró junio en 1,862%, cotiza más bajo. Aunque el IRPH es un índice al que ya no se referencian las nuevas hipotecas, ha encarecido alrededor de 300.000 hipotecas en España. Los hipotecados con productos con IRPH fueron informados, en muchas ocasiones, de las ventajas que obtendrían con este índice, pues se decía que sus cuotas serían más bajas que con el euríbor, pero lo cierto es que sucedió exactamente lo contrario y, actualmente, están pagando mucho más. Por tanto, hipotecas y euríbor son un mejor tándem, en parte también por las ventajas que nos ofrece contratar una hipoteca variable en estos momentos:

Si el euríbor baja, nuestra cuota mensual se abaratará cuando revisemos el contrato por la estrecha relación entre hipoteca y euríbor. Del mismo modo, si el índice sube, la cuota también se encarecerá.

Habitualmente, las hipotecas referenciadas a euríbor tienen entre 30 y 40 años de plazo máximo, lo que nos dará más tiempo para devolver el dinero prestado y podremos asumir una cuota más baja. En las hipotecas fijas, el plazo suele ser más corto, aunque cada vez más se ofrecen estos productos a 30 años.

Antes, las hipotecas a euríbor financiaban una mayor cantidad que los préstamos hipotecarios a tipo fijo, pero actualmente se han igualado y solo suelen conceder hasta el 80% de la tasación o la compraventa, el más bajo de los dos. Eso en el caso de primera residencia, ya que para segunda el capital prestado no suele superar el 60% o 70% en ningun tipo de hipoteca.

Las hipotecas variables suelen incluir menos comisiones. En general, al contratar una hipoteca variable hay que abonar también una comisión de apertura, pues los bancos tratan de compensar la pérdida de ingresos que les supone que el euríbor esté bajo mínimos. No obstante, en el caso de las fijas, la comisión de apertura suele ser más elevada y, además, estos productos suelen incluir la denominada compensación de riesgo por tipo de interés, una penalización exclusiva de este tipo de productos.

¿Cómo afecta el euríbor en la revisión de las cuotas?

Qué une a las hipotecas y el euribor

Las mensualidades de las hipotecas a euríbor pueden sufrir modificaciones regularmente en función del valor registrado por el índice cuando el banco revise el interés del préstamo hipotecario. Sin embargo, esta actualización no se efectúa cada mes, sino que se produce una vez al semestre o al año dependiendo de lo establecido en el propio contrato hipotecario. Esta operación se conoce con el nombre técnico de revisión de la cuota o revisión de la hipoteca.

Es por este motivo que es tan importante saber en qué fecha exacta se producirá la revisión de nuestra hipoteca, ya que para recalcular el precio de las mensualidades siguientes, el banco utilizará el valor registrado por el euríbor en el mes o en los dos meses anteriores a la revisión. De esta manera, si se actualiza el interés en una época en la que el índice cotice a la baja, la cuota que pagaremos se abaratará hasta que la entidad revise de nuevo el contrato, sea cual sea la evolución del euríbor hasta entonces.

Para los que están pensando en contratar una hipoteca ahora pero saben cuánto dinero deberán desembolsar cada mes, pueden realizar una simulación con la calculadora de hipoteca que ofrece de manera gratuita HelpMyCash.com.

¿Cómo sé cuándo se revisa la cuota de mi hipoteca?

Para saber cómo podría cambiar el precio de las cuotas tras una nueva cotización del índice ligado a la hipoteca tenemos que conocer también en qué fecha se efectuará la revisión del interés. Esta información la encontraremos en el contrato hipotecario, que es donde se estipula la periodicidad de la revisión y en qué día exacto se actualiza el valor del euríbor. En general, para calcular el nuevo tipo se tomará el registro del euríbor en el mes o en los dos meses anteriores a la revisión, así que rara vez se nos aplicará el último valor del euríbor a un año.

Cuando el euríbor está muy bajo y se mantiene en esos niveles o baja cada mes, suele ser más conveniente tener una revisión de cuota semestral, pues de esta manera se nota más rápido el abaratamiento de las mensualidades. En cambio, si el euríbor mantiene una trayectoria ascendente, es mejor tener una hipoteca que se revise una vez al año, pues se tarda más tiempo en notar la subida.

Recordemos que solo se actualiza el índice de referencia de las hipotecas a tipo variable, es decir, de las que están ligadas al euríbor actual o a cualquier otra tasa. En cambio, el interés de las hipotecas fijas solo se revisa periódicamente para comprobar si se siguen cumpliendo las condiciones de vinculación acordadas, en cuyo caso se mantendrá la bonificación durante toda la vida del producto. Es por este motivo que los préstamos hipotecarios a tipo fijo se consideran unos productos más seguros y estables.

Hipotecas y euríbor: ¿qué ocurrirá si el índice sigue cayendo?

Por primera vez en la historia, el euríbor llegó a valores negativos en febrero 2016, ya que cerró al -0,008%. Desde entonces, prácticamente cada mes ha batido un nuevo récord negativo hasta alcanzar el -0,191% en el mes de febrero de 2018.

En consecuencia, debido a la relación entre hipotecas y euríbor, el precio de estos productos lleva muchísimo tiempo abaratándose y esto hace que muchos clientes se pregunten si los bancos podrían acabar pagando dinero a los hipotecados en el caso de que el interés acabara siendo negativo, una situación que ya se produce con algunas hipotecas para empresas referenciadas al euríbor a tres meses. Este índice en concreto cotiza por debajo de 0% desde mayo de 2015, por lo que varias entidades se han visto obligadas a abonar la parte correspondiente de los intereses en los casos en los que la suma del diferencial más el euríbor a tres meses ha arrojado un tipo negativo.

Actualmente, el euríbor ha empezado una senda alcista, pero de manera muy paulatina, por lo que los analistas financieros consideran que el euríbor mantendrá unos valores parecidos a los actuales (o levemente más altos hasta finales de 2018 y que hasta el año 2019 no veremos registros en números positivos. Por ahora, parece que las entidades bancarias trabajan también creen que la evolución del euríbor actual seguirá ese camino, ya que aún apuestan por ofrecer hipotecas fijas con un interés relativamente reducido (aunque es cierto que lo han subido un poco).

Cómo conseguir las hipotecas variables más baratas

Podríamos decir que nos encontramos en el mejor momento para tener firmada una hipoteca a euríbor, dado que este índice lleva dos años en negativo y, en consecuencia, los intereses variables son muy bajos. Sin embargo, si queremos hacernos con una buena hipoteca variable, debemos fijarnos también en el resto de los aspectos que pueden encarecer el producto. En el listado siguiente vemos cuáles son los puntos que hay que tener en cuenta para contratar un crédito hipotecario a tipo variable realmente atractivo:

  • Buscar ofertas en varios bancos. Si queremos conseguir las hipotecas a euríbor más atractivas del momento, debemos buscar en un mínimo de tres entidades y comparar sus condiciones para ver cuál se ajusta mejor a nuestras necesidades.
  • Utilizar un comparador de hipotecas online. Estas herramientas nos permitirán que, cuando acudamos al banco, ya tengamos una idea previa de aquellas hipotecas que nos interesan.
  • No fijarnos únicamente en el diferencial. Las hipotecas que a primera vista son muy atractivas por tener bajos intereses suelen compensar las ganancias por otro lado, generalmente a través de comisiones o obligándonos a contratar muchos productos y servicios de la entidad.
  • Negociar todo lo posible. Una hipoteca es un contrato negociable antes de que lo firmemos. Por ello, deberíamos intentar que el banco accediera a mejorarnos las condiciones, con las mínimas comisiones posibles, por ejemplo.

¿Qué otros índices de referencia existen para las hipotecas?

La gran mayoría de hipotecas variables que se firman actualmente en España tienen como índice de referencia el euríbor, pero en las escrituras de los préstamos hipotecarios también pueden aparecer otras tasas, bien como índice principal o como sustituto. Por este motivo, es recomendable saber qué particularidades tienen cada uno de estos índices hipotecarios:

IRPH

La relación que se da entre las hipotecas y el euríbor es, como decíamos, la más habitual, pero no es la única que existe entre los préstamos hipotecarios y los índices de referencia. En España, por ejemplo, hay muchas hipotecas que están ligadas al IRPH entidades, que es el segundo índice que más emplean los bancos de nuestro país por detrás del euríbor a un año. Según algunas fuentes, aproximadamente el 10% de los créditos hipotecarios a tipo variable todavía están referenciados a esta modalidad del IRPH, que en mayo de 2018 arrojó un valor del 1,892%.

Entre 500.000 y 1.300.000 hipotecados tienen como índice principal el IRPH, ya que a muchos se les aseguró que era una referencia más estable que el euríbor. Pero lo cierto es que esta tasa siempre se ha mantenido por encima, así que las hipotecas al IRPH han sido, durante años, mucho más caras que los préstamos hipotecarios ligados al euríbor. No obstante, el Supremo determinó que su aplicación no es abusiva, así que habrá que esperar a que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la Unión Europea para saber si realmente se declarará nulo o no.

Euríbor Plus

Aunque su nombre lo sugiera, el euríbor plus no es un índice distinto, sino que es la denominación que se la da a la nueva fórmula de cálculo del euríbor que debería haber entrado en vigor a mediados de este año. No obstante, a causa de los malos resultados de las pruebas efectuadas con el nuevo método, el EMMI se ha visto obligado a posponer el lanzamiento de la nueva metodología.

La fallida del IRS (Interest Rate Swap) y la manipulación a la que ha sido sometido el euríbor por parte de algunos bancos europeos, ha hecho que las autoridades europeas hayan querido encontrar un nuevo índice que sustituya al euríbor. La verdad es que no se trata de un nuevo índice, sino de un cambio en el cálculo de la tasa del euríbor actual, es decir, una nueva metodología de cálculo.

El euríbor plus se diferenciará del actual en que mientras que el euríbor ahora se calcula en base a los tipos de referencia que estiman los principales bancos europeos, el euríbor plus tendrá en cuenta solo los tipos de referencia de las transacciones que se hayan realizado de manera efectiva. El Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI) lleva ya un tiempo elaborando una nueva metodología para calcular el índice, pero a causa de los fallos detectados en algunas pruebas, parece que el euríbor plus no entrará en vigor hasta el año 2018.

Para conocer el impacto que las diferentes cotizaciones del euríbor pueden tener en tu cuota de hipoteca, ponemos a tu disposición la siguiente guía gratuita para que conozcas todos los detalles de este nuevo índice de referencia hipotecario puede tener en tu hipoteca variable.

¡Guía GRATUITA!¿Qué es el euríbor plus y cómo afecta a mi hipoteca?

¿Qué es el euríbor plus y cómo afecta a mi hipoteca?

El euríbor plus es (o mejor dicho, será) la nueva versión del euríbor, el principal índice hipotecario de nuestro país. Dada la amplia difusión de este índice de referencia en las hipotecas de nuestro país, este cambio es visto por algunos como arriesgado, mientras puede suponer un alivio para otros.

Esta breve y sencilla guía esta creada para despejar todas las dudas que podamos tener sobre:

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Guía: Cómo pedir una hipoteca al banco

Si estamos pensando en comprar una nueva vivienda y queremos pedir una hipoteca al banco para financiarla, recomendamos leer la guía que han elaborado los expertos en finanzas de HelpMyCash.com. En ella se dan varias claves que nos ayudarán a encontrar buenas ofertas y a evitar que el banco nos "cuele" alguna comisión o alguna cláusula abusiva como el suelo.

Asimismo, esta guía nos muestra qué preguntas debemos hacerle al banco al que acudamos para que nuestras dudas queden resueltas en una sola visita. También encontraremos diversos formularios que podemos imprimir para completarlos en la oficina de la entidad, así como varios consejos que nos ayudarán a entender qué estamos firmando exactamente. Para descargarla solo hay que facilitar nuestra dirección de correo electrónico y aceptar los términos y condiciones.

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Estos productos financieros son complejos y su contratación implica contraer una deuda muy elevada a muy largo plazo. Por ello, los expertos de HelpMyCash.com han elaborado esta útil guía práctica en la que se dan las siguientes claves:

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Sobre esta página

Para qué sirve esta página: si nos planteamos contratar una hipoteca variable, es absolutamente fundamental que comprendamos cuál es la relación que mantienen las hipotecas y el euríbor, ya que es lo que determinará el valor del interés que se aplicará sobre nuestro futuro préstamo hipotecario. En esta página explicamos cómo afectan las fluctuaciones de este índice al precio de las hipotecas a tipo variable y, además, ofrecemos un listado de los créditos más atractivos que actualmente se comercializan dentro del mercado financiero español.

Fuente: la información relativa al euríbor actual procede del Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI) y del Boletín Oficial del Estado. La información legal proviene del Banco de España y de los organismos tanto nacionales como internacionales.

Metodología: a través de la investigación online conseguimos la información referente al índice hipotecario. Además, de forma mensual actualizamos su valor de cotización y su efecto en la cuota de las hipotecas.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online compuesto por un equipo de personas especializadas en la investigación financiera. En HelpMyCash.com el usuario podrá comparar diferentes productos de finanzas personales y de economía del hogar, además de acceder a una información de calidad, lo que le permitirá escoger el mejor producto.

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Ayuda, concesión hipoteca viable? @Ragnar - hace 5 días
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