Consejos para vender un piso sin inmobiliaria
¿Quieres ahorrarte la comisión inmobiliaria? Vender un piso entre particulares es una buena forma de lograrlo, aunque exige tiempo, dedicación y conocimientos. En esta página te damos las claves para que puedas cerrar la operación con éxito.
Pasos para vender un piso de particular a particular
¿Te preguntas cómo vender un piso sin inmobiliaria o cuáles son los trámites para vender un piso de particular a particular? Resumimos los pasos que debes seguir, organizados en tres instancias: preparación, búsqueda del comprador y venta.
- Investiga el mercado
- Valora la vivienda
- Prepara los documentos
- Crea un anuncio atractivo
- Organiza las llamadas
- Prepara las visitas
- Anímate a negociar
- Pide una reserva
- Firma las arras
- Acude a la firma de la escritura
- ¡No te olvides de los impuestos!
1. Investiga el mercado
Para vender tu piso entre particulares, primero debes hacer una investigación de mercado. ¿Por qué? Porque la evolución de los precios de la vivienda o de la cantidad de operaciones que se están firmando cada mes te permite entender si es o no un buen momento para vender tu casa.
En caso de que lo que sea, te alertará del tipo de mercado en el que te encuentras. Por ejemplo, ¿hay muchos compradores? Si los hay, tendrás más margen para vender por el precio que quieres; si no los hay, tendrás que ser más flexible en la negociación.
2. Haz valoraciones de tu vivienda
Definir cuánto vale tu casa es, sin duda, uno de los pasos más difíciles de la venta. La buena noticia es que existen profesionales inmobiliarios que pueden ayudarte. Partiendo de aquí, el consejo de HelpMyCash es que pidas varias tasaciones a distintos profesionales, como inmobiliarias online, agencias tradicionales, iBuyers...
¿Por qué tantas? Porque, en ocasiones, las valoraciones que hacen los profesionales son tendenciosas. En otras palabras, algunos agentes priorizan sus intereses comerciales y por eso tasan tanto al alza para captarte como cliente como a la baja para vender tu casa muy rápido. Si tienes tasaciones diferentes, podrás identificar estas prácticas poco profesionales.
3. Prepara los documentos
Son muchos los documentos necesarios para vender un piso y es importante que los prepares desde el principio. De este modo, podrás resolver cualquier inconveniente sin que esto demore o perjudique a la venta. Y ¿cuáles son estos documentos?
- Nota simple
- Certificado energético
- Planos de la vivienda
- Cédula de habitabilidad (solo en algunas comunidades)
- Contrato de arras o de reserva
- Estatutos de la comunidad
- Recibo de pago del IBI
- Certificado del ITE
- DNI o documento de identidad
- Escritura de compraventa de la casa
- Últimas facturas de suministros
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
- Certificado de deuda cero
4. Crea un anuncio atractivo
El anuncio en los portales inmobiliarios es la carta de presentación de tu vivienda. ¡Esmérate para que se vea atractivo! Te damos una serie de consejos que pueden ayudarte:
¿Sabías que los portales inmobiliarios funcionan con un algoritmo que define qué propiedad aparecerá primera en la página de resultados? En otra página desvelamos algunos secretos sobre el funcionamiento de los portales inmobiliarios.
5. Organiza las llamadas
Vender un piso entre particulares exige mucha organización. Si serás tú quien se encargue de gestionar las llamadas y las solicitudes de información que lleguen desde los portales inmobiliarios, te aconsejamos aplicar algunos trucos para evitar pérdidas de tiempo o malos entendidos con los compradores potenciales:
Prepárate para recibir las llamadas. Tendrás que disponer de tiempo para contestar las llamadas y los mensajes de los compradores y también de las inmobiliarias, que verán tu piso publicado de forma particular e intentarán captarte como cliente.
Sé organizado. Te aconsejamos llevar una agenda para coordinar las visitas. Así evitarás perder una oportunidad de venta por simple descuido.
6. Prepara las visitas
Solo hay una oportunidad para crear una buena primera impresión y las visitas son la clave para lograrlo. Este es el momento en el que el comprador decidirá si se interesa o no por tu casa y, eventualmente, podrá hacer una oferta de compra. Si quieres vender tu casa entre particulares, toma nota de estos consejos para enseñar tu casa con éxito
Planifica visitas los fines de semana
Recibe al comprador con amabilidad
Intenta enseñar los salones más bonitos al comienzo y al final del recorrido
Prepara un discurso de vendedor
Responde a todas las preguntas
Pregúntales qué les ha parecido la vivienda
Sé honesto y procura empatizar en todo momento
7. Anímate a negociar
La negociación es otro de los puntos clave si quieres vender tu casa entre particulares. Las estadísticas muestran que los compradores suelen ofertar por precios hasta un 20% más bajo que el de las publicaciones en los portales inmobiliarios, pero el precio de venta es solo un 14% inferior al de la publicación. Este 6% de diferencia es el resultado de la negociación y, aunque quizás no te guste oírlo, si quieres vender tu casa tendrás que estar dispuesto a evaluar las contraofertas.
8. Pide una reserva
Si un comprador te hace una oferta que te interesa, puedes pedirle que entregue una cantidad de dinero en concepto de señal o reserva. Esta suele ser de entre 1.000 y 2.000 euros y te da cierta garantía de que el interés del comprador es real y de que podrán iniciar los trámites para firmar un contrato de arras.
9. Firma las arras
El contrato de arras es un documento privado, donde cada parte puede incluir las cláusulas que crea convenientes. Pero lo más importante es que es un compromiso de compraventa, es decir que ambas partes asumen la responsabilidad de firmar la escritura de compraventa en un plazo acordado, que suele ser de 90 días.
Asimismo, el comprador entrega en este acto una señal más abultada que la anterior, que suele representar el 10% del precio de la vivienda. Ten en cuenta que el notario utilizará las arras para redactar la escritura de compraventa, por lo que es MUY importante que leas cada cláusula con detalle antes de firmarlo.
10. Acude a la firma de la escritura
Tras firmar las arras, el comprador tendrá que elegir la fecha y el notario para firmar la escritura de compraventa. Tú solo tendrás que presentarte allí con una serie de documentos que detallamos a continuación:
- DNI o tarjeta de residencia original de ambas partes. En el caso que se aporte el pasaporte, se tendrá que acreditar también el NIF.
- Original del título de propiedad de la casa.
- Fotocopia de todos los cheques o transferencias que te haya hecho el comprador antes de la firma.
- Recibo del último pago del IBI (año en curso o año anterior si no te han girado el cobro).
- Certificado energético.
- Cédula de habitabilidad, si es obligatoria.
- Certificado del ITE, si aplica.
- Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad.
- Contrato de arras.
- Últimas facturas de los suministros: agua, luz, gas, recibo de basuras, etc.
- Si el piso tiene hipoteca: certificado de deuda pendiente o de deuda cero.
11. Liquida los impuestos por la venta
¡Enhorabuena! Cuando llegues hasta aquí, habrás vendido tu vivienda. Pero todavía queda pagar los impuestos. ¿Cuáles son?
IRPF. Tendrás que tributar en el impuesto de la renta del próximo año por la ganancia que obtengas en la operación.
Plusvalía municipal. Tienes 30 días hábiles para pagar la plusvalía, aunque el plazo puede variar en cada ayuntamiento.
IBI. La ley establece que es el vendedor quien tiene que pagar el IBI, pero puede acordarse que cada quien pague la parte proporcional al tiempo durante el que fue dueño del inmueble.
Particulares que compran pisos
Muchos propietarios prefieren vender su piso directamente a un comprador de viviendas. Estos existen, pero no son precisamente "particulares" sino empresas: se llaman iBuyers y pueden hacerte una oferta por tu piso en menos de 24 horas. La buena noticia es que, si decides venderles tu piso, te ahorrarás todos los trámites. Ellos se encargan de la documentación y prometen evitar el estrés que supone la venta.
Preguntas frecuentes
El tiempo medio para vender una vivienda en España es de 180 días, pero esto varía según la ubicación de la vivienda y el precio al que decidas publicarla.
Para saber a qué precio puedes vender tu casa podemos utilizar las múltiples herramientas de tasación online que existen en la web. Estas son gratuitas y pueden hacer una estimación del valor de tu piso en menos de cinco minutos.
Los documentos que debes tramitar para vender tu piso entre particulares dependerán de la comunidad donde se encuentre. De manera general, deberás tener la nota simple, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, el certificado del ITE, el certificado de estar al corriente con los gastos de la comunidad, el último recibo de pago del IBI y las últimas facturas de suministros de la vivienda.
Los gastos por vender una vivienda oscilan entre el 5% y el 15% del precio de venta, pero dependen de muchos factores. En otra página te contamos todo sobre los gastos por la venta de tu vivienda, ya sea con inmobiliaria o como particular.
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