Celia Capel
Iniciado por @Celia Capel hace 9 años

subrogacion con ampliación de capital

hola...tengo una duda y creo que me la podeis resolver...
octubre 2007 saco una hipoteca con la cam por 148.000 euros, ahora mismo tengo 134.000 de deuda,mi cuota mensual son 761.21€....
Fui a ampliar la hipoteca para comprarme un coche y no la aceptaron, me dijeron que no habia suficiente tasacion..(en primer lugar me la tasaron en 238.000 euros)
hay algun banco que me de ahora mismo una hipoteca por valor de 154.000
y cuanto serian los gastos de cambio.... mis intereses de cancelacion son 0 tanto total como parcial...

29 respuestas

Última respuesta
hace 3 días
Samuel Valiente
Samuel Valiente
hace 9 años
Hola Celia,

En primer lugar debes saber que la principal ventaja de la subrogación para cambio de banco es que te ahorras el IAJD, un impuesto que grava la apertura de una nueva hipoteca y que puede representar el 1,5% del valor de la hipoteca. El problema en tu situación es que, si solicitas cambio de hipoteca con ampliación de capital, no es posible hacer una subrogación, con lo cual tendrías que cancelar tu hipoteca y abrir una nueva, con los enormes gastos que esto conlleva.

Sin embargo, te queda una solución. Puedes negociar con el banco hacer primero la subrogación y luego negociar la ampliación de capital, una vez has cambiado de banco. ¿La ventaja? Que te ahorras el IAJD. ¿El inconveniente? Que son pocos los bancos dispuestos a esta maniobra.

Por otra parte, el mercado de la subrogación está difícil en estos momentos, especialmente si solicitas una ampliación. Sabemos de algunos bancos que lo hacen (como la Hipoteca Naranja de ING Direct), pero requieren que tengas un gran perfil financiero (consulta si ING Direct te concedería la subrogación para la Hipoteca Naranja). Y si quieres buscar otras ofertas, puedes consultar nuestro top mejores hipotecas subrogación.

Finalmente, debes tener en cuenta que, para que te concedan seguro la subrogación, la nueva tasación de la vivienda debe alcanzar una cifra respecto a la cual los 154.000 euros que solicitas no superen el 70%. Dicho de otro modo, deberían tasarte la vivienda en más de 220.000 euros.

Esperamos haber sido de ayuda,

¡Un saludo!
Anónimo
Anónimo
hace 8 años

Pregunta similar: EXTINCIÓN DE CONDOMINIO, SUBROGACIÓN Y AMPLIACIÓN DE CAPITAL

Hola buenos días, os voy a exponer mi tema para ver si me podéis ayudar: En la actualidad poseo un piso con dos titulares en la escritura de compra-venta y un titular con avalistas en la hipoteca ya que mi pareja abonó su parte en la totalidad. Quiero que quede un único titular, es decir, quedarme yo con su parte del piso. He pensado hacer una extinción de condominio en la entidad donde tengo la hipoteca pero no una ampliación de capital en la misma ya que las condiciones que me ponen no me interesan pero sí las que me ofrecen en otra entidad. ¿Cómo podría hacer la operación? 1º- Extinción de condominio en la entidad donde tengo la hipoteca? 2º-¿Con qué finalidad he de solicitar la nueva hipoteca si no puedo hacerlo por compra-venta ya que solo apareceré yo como única titular? ¿existe la finalidad por extinción de condominio? ¿Podría subrogarme y solicitar ampliación de capital? Muchas gracias de antemano, tengo muchas dudas respecto a esta operación... Un saludo,

Samuel Valiente
Samuel Valiente
hace 8 años
Hola,

No entendemos cuando dices "he pensado hacer una extinción de condominio en la entidad donde tengo la hipoteca pero no una ampliación de capital en la misma ya que las condiciones que me ponen no me interesan pero sí las que me ofrecen en otra entidad". No creemos que sea posible hacer esto, puesto que para hacer la extinción de condominio necesitarás el dinero.

Desde nuestro punto de vista tienes 2 opciones:
1- Haces la extinción de condominio y el pago relacionado en tu entidad actual (ampliación de hipoteca en tu entidad actual) y después te subrogas en otra entidad, aunque tendrás que pagar gastos de subrogación sobre el total.
2 - Te subrogas ya con un acuerdo con el nuevo banco para financiarte la ampliación de capital. Te costará menos la subrogación pero tienes el riesgo de que el nuevo banco finalmente no te haga la ampliación.

En cuanto a la finalidad, creemos que basta con la finalidad de compra-venta. La extinción de condominio es, al fin y al cabo, una compra-venta, sólo que con ventajas fiscales.

¡Un saludo!
Ferco
Ferco
hace 8 años
Buenos días, Puedes subrogarte en una nueva entidad cuyas condiciones hipotecarias te interesen, con la finalidad de la extinción de condominio, si te permiten ampliar plazo (no en todos los casos de subrogación se puede) para pagar al otro titular registral como contraprestación por adjudicarte su parte, o también puedes cancelar tu hipoteca actual y aperturar una nueva en otra entidad, tiene más gastos que la subrogación, pero te será más fácil que te la concedan y será más rápido el trámite. Saludos.
Anónimo
Anónimo
hace 8 años
Muchas gracias por las respuestas, me han sido de gran ayuda!!! Un saludo,
Anónimo
Anónimo
hace 8 años
Me surge otra duda: ¿es posible solicitar una subrogación de hipoteca si la otra entidad me ofrece peores condiciones de las que tengo actualmente?? Ahora tengo un diferencial de un 0.60 lo que pasa que necesito pedir ampliación de capital y me modifican las condiciones de la hipoteca y me lo quieren subir a 3,6...En la otra entidad me han ofrecido a 1,40 lo que pasa es que mi intención es solicitar subrogación para luego hacer extinción de condominio y ampliación de capital. El tema es que revisando todos los posibles gastos si hago una compra-venta "normal" tengo que pagar más de impuestos.. Muchas gracias de nuevo, Un saludo,
Samuel Valiente
Samuel Valiente
hace 8 años
Cuidado, no cambies de banco sin un compromiso de ampliación de capital en forma de oferta vinculante. Muchos bancos hablan pero después cuesta que se comprometan en papel a lo que han dicho, porque tiene que pasar muchos filtros y estudios de riesgo. Así que no te recomendamos subrogarte sin una oferta vinculante con la ampliación de capital.

Suerte
deivitgr
deivitgr
hace 8 años
hola, mi pregunta es: compre un piso con mi ex pareja en 2005 con una escritura al 50% para cada uno, la relacion se acabo hace un tiempo y ahora decido quedarmelo yo al 100%. En mi banco no lo puedo hacer porque no me dan mas dinero que necesito para darle a ella la parte que le corresponda, entonces me pongo a mirar otros bancos i hay uno que me hace la operacion, entonces tengo que cancelar mi hipoteca actual sacarla a ella del prestamoy hacer una hipoteca a mi nombre. mi pregunta es entonces ¿ de que manera lo puedo hacer para que lleve el menos gasto posible ? me an hablado de extincion de condominio pero claro la hipoteca hay que cancelarla igualmente entonces no se. gracias
Ferco
Ferco
hace 8 años
Hola, Para tramitar una nueva hipoteca en otro banco tienes que pagar la comisión de cancelación anticipada que tienes pactada con tu banco actual, más las cancelación registral de esta hipoteca, y luego los gastos de constitución del nuevo préstamo hipotecario (comisión de apertura, seguros que te exijan, escritura de hipoteca: impuesto de actos jurídicos documentados, notario, registro de la propiedad y gestoría, escritura de extinción de condominio: impuesto de actos jurídicos documentados, honoarios de notario, registro de la propiedad y gestoría), más la contraprestación que le pagues a tu ex (lo que hayáis acordado) por quedarte su 50% de la vivienda. Saludos,
Anónimo
Anónimo
hace 8 años
Hola de nuevo, en relación a la deducción fiscal por compra de vivienda habitual ¿habría alguna diferencia si se trata de subrogación o de cancelación y solicitud de hipoteca nueva para la misma vivienda para pagar la otra parte a mi ex-pareja? Yo había solicitado una hipoteca por 60.000€, y necesito 70.000€ más para pagar a la otra parte y cubrir todos los gastos. ¿qué me interesaría más fiscalmente o no hay diferencia? Muchas gracias, Un saludo,
HIPOTECADO26
HIPOTECADO26
hace 8 años
hola, compramos una vivienda en el 2006 al 50%, tras una ruptura, mi pareja se quiere desentender de la vivienda, y no se que tramites tengo que hacer para cambiar de nombre la vivienda y hacerme cargo yo solo de la hipoteca, ¿Que opciones tengo para abonar los minimos gastos?, es posible que me acepte la operacion el banco si actualmente pago 738 euros de hipoteca y cobro unos 1600? GRACIAS
Anónimo
Anónimo
hace 8 años
A nivel tramite, tendrás que hacer lo que Chiky está haciendo: comprar el 50% de la vivienda a traves de una extinción de condominio y pedir al banco que seas el único titular de la hipoteca. Esto es la teoría. SI ganas 1600 €, 738 de hipoteca es una cuota bastante elevada especialmente con un euribor actual muy bajo. EN general, un banco no quiere darte una hipoteca si la cuota representa más de 30%-35% de tus ingresos. Te pedirá probablemente un aval. Además, por quitar un titular, el banco te cambiará las condiciones de la hipoteca, subiendo el precio. Mucha suerte. Saludos.
mafalda29
mafalda29
hace 8 años
Hola, mi situación es la siguiente: compré una casa con mi pareja al 50% tanto en propiedad como en hipoteca. Ahora nos vamos a separar (no estamos casados) y me gustaría quedarme con la casa. Querría saber si le puedo pedir al banco que en la hipoteca figure mi hermana, en vez de mi pareja, y seguir con las mismas condiciones. Mi hermana tiene ingresos fijos y sé que le darían la hipoteca seguro, mi duda es si el banco puede cambiar las condiciones del crédito, o simplemente al ver que mi hermana es solvente cambiar el titular, y quedarnos con la hipoteca mi hermana y yo con las mismas condiciones. Gracias,
Samuel Valiente
Samuel Valiente
hace 8 años
Hola, Mafalda.

No es tan sencillo. El banco volverá a hacer un análisis de riesgo y, teniendo en cuenta que la situación ha cambiado, puede que (1) no quiera hacer el cambio de titular o (2), y más probablemente, te quiera cambiar las condiciones del préstamo a peor. Trata de negociar la mejor manera de hacerlo.

¡Suerte!
María López
María López
hace 7 años
Hola, contrate una hipoteca con únicaja de 126000E, en el año 2007 a 30 años y sin suelo, en julio de 2012 hice una extinción de condominio, para ello me pidieron un avalista. En un principio el director me aseguro que las condiciones serían las mismas, me hicieron esperar dos meses y mi sorpresa es que para poder realizar dicha operación me han puesto un suelo de 3.5. Por favor alguien podría decirme si esto es legal? Me parece un abuso. Y si hay algo que pueda hacer para quitar dicha cláusula. Muchas gracias
Rebeca12
Rebeca12
hace 4 años
Hola! En 2009 realice una extinción de condominio y para poder quedarme con el 50℅ amplie el capital de la hipoteca. Esa ampliación que sirvió para pagar gastos de extinción de condominio y pagar parte del capital a la otra parte son deducibles en la declaracion de la renta?
juankar20
juankar20
hace 2 años
Pregunta similar: IMPUESTOS EN UNA SUBROGACIÓN CON AMPLIACIÓN

Buenos días, estoy valorando la opción de subrogarme a una hipoteca o contratar una nueva de cero pero tengo dudas sobre los impuestos de ambas. Quería saber si estoy en lo cierto o no. La vivienda es en Castilla y León. GRACIAS CV (149.000€) con Subrogación (100.000€) y Ampliación (19.000€) IVA (10%) = 14.900€ Impuestos ADJ de compra (1,5%) = 2.235€ Impuestos ADJ ph (3% responsabilidad hipotecaria aprox de 19.000€) = 570€ CV (149.000€) con préstamo hipotecario (119.000€) IVA (10%) = 14.900€ Impuestos ADJ de compra (1,5%) = 2.235€ Impuestos ADJ ph (3% responsabilidad hipotecaria aprox de 119.000€) = 3570€

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 años

Hola, juankar20.

Los impuestos que deberás pagar en este caso son:

  • IAJD por la compraventa sobre el precio de compra. El porcentaje de este impuesto depende de la comunidad autónoma.
  • IVA por la compraventa sobre el precio de compra. En este caso es del 10 %.
  • IAJD por la ampliación de capital sobre el valor ampliado (en tu caso sobre los 19.000 euros). El porcentaje de este impuesto depende de la comunidad autónoma.

En cuanto a la subrogación, esta operación está exenta de impuestos

Un saludo.

juankar20
juankar20
hace 2 años

Gracias Elena. A ver si me ha quedado claro que como te he puesto los dos casos. Al final si optamos por subrogarnos con ampliación de capital quedaría: - IVA (10%) - IAJD compraventa (1,5% en Castilla y León sobre 149000€). - IAJD ampliación (3% en CyL sobre los 19000€) - 100.000€ de la subrogación están exentos. Gracias por confirmármelo por favor.

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 años

Hola, juankar20.

Parece que tus cálculos son correctos; sin embargo, no te lo podemos confirmar porque desconocemos el porcentaje exacto que aplica cada comunidad por el IAJD. En cualquier caso, puedes consultarlo en tu oficina de la Agencia Tributaria antes de proceder a hacer la subrogación y la ampliación de tu hipoteca.

Un saludo.

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