Hola, Susana

En este caso, si el contrato de arras se venció e incluye una cláusula de penalización por incimplimiento que indica que si los compradores desisten de la compraventa y no firman la escritura en la fecha pautada (como al parecer es el caso) entiendo que podrías quedarte con el dinero de la señal, ya que, aunque en principio les han concedido la hipoteca, no han firmado la prórroga del contrato de arras y parecen no poder asumir la compraventa por un tema legal.

No obstante, si el documento no incluía ninguna cláusula de penalización por incumplimiento y, además, no estaba definida una fecha límite para firmar la escritura en la notaría te podrías ver en un aprieto. No obstante, todo esto depende de las cláusulas que figuren en el documento. Es aconsejable que consultes tu situación con un experto legal o un abogado. Este te podrá decir con certeza cómo puedes proceder para poder poner nuevamente a la venta tu piso. Ten cuenta que en este tipo de situaciones la negociación puede ser determinante: puedes llegar a un acuerdo con el comprador para cancelar el contrato y buscar otro comprador para tu vivienda.

Espero haberte ayudado.

¡Un saludo!

Buenas,

Soy comprador y he firmado arras el 5 de mayo. La parte vendedora ha teñido problemas con el registro y en el contrato figura que es prorrogable a los 90 días, pero sin ser más específico. ¿Significa esto que el contrato renueva automáticamente o que las partes deben acordar prorrogarlo? El tema es que nos gustaría recuperar el dinero si pasaran los 90 días sin haber obtenido aún la nota simple de la vivienda. 

Gracias de antemano

Hola, Davidferno.

El contrato se prorrogaría automáticamente a los 90 días si se especifica claramente. En caso de que no se especifique, entendemos que esa prórroga debe acordarse entre la parte compradora y la vendedora, así que consideramos que sí podrías negarte a extender el contrato para recuperar el dinero. Ahora bien, como es algo sujeto a interpretación, no te lo podemos asegurar al 100%. Por ello, te aconsejamos consultárselo al notario con el que pretendas escriturar la compraventa, pues él te dirá gratuitamente si podrías negarte a prorrogar o no. 

Un saludo. 

Hola, 

Soy parte compradora con un contrato de arras vencido hace 10 días hábiles.La inmobiliaria me transmitió la intención del vendedor de romper el acuerdo de venta alegando el vencimiento de las arras. 

Aunque yo, la compradora, siempre he tenido intención de comprar y he estado muy encima de la operación, ha sido el vendedor quien se ha demorado en la entrega de la documentación confirmando que el inmueble estaba exento de cargas y quien ha aplazado la tasación hasta en 2 ocasiones. De haberse realizado todo a su tiempo las arras no habrían caducado. 

Como entiendo que ha sido culpa del vendedor, podría reclamar el doble de la cantidad abonada como pago en el momento de firma de las arras? Obviamente el vendedor no quiere pagar esta cantidad, sería viable llevar este asunto a juicio? Qué pasos precios debería seguir para cubrirme las espaldas?

Hola, Noelia. 

Lamentamos tu situación. Por lo que nos cuentas, parece que la operación no ha podido llevarse a cabo por culpa del vendedor, así que entendemos que tendrías derecho a recuperar el dinero de las arras (o el doble, si el retraso no está justificado y es la penalización indicada por el incumplimiento). Ahora bien, para asegurarte, te aconsejamos consultárselo al notario con el que querías escriturar la compra, que te dirá gratuitamente cuánto dinero tendrías derecho a recuperar y cuál sería la mejor manera de reclamarlo.

Un saludo.   

Buenas, tengo que firmar una segunda prorroga de las arras por retraso de la hipoteca, se venció el plazo para presentar la denegación pero el intermediador me dice que está concedida y pronto saldrá la fein...

Ahora la inmobiliaria me pide mas dinero como acto de buena fe para la prorroga... Esto es legal y normal?? 

citando a Angel Buenas, tengo que firmar una segunda prorroga de las arras por retraso de la hipoteca, se venció el plazo para presentar la denegación pero el inte...

Hola, Angel:

Sí, es legal y normal que la agencia inmobiliaria te pida más dinero en concepto de señal al firmar la segunda prórroga del contrato de arras.

En este sentido, debemos tener en cuenta que los plazos y las cláusulas del contrato de arras son de cumplimiento obligatorio y que ni la agencia ni el vendedor están obligados a aceptar una prórroga. Por supuesto que es entendible que la demora no depende de ti, sino de la concesión de la hipoteca. Por eso suele dialogarse entre las partes y aceptar una prórroga en la mayoría de los casos.

No obstante, ten en cuenta que ese dinero es un adelanto del precio de compraventa, así que no implicará para ti una pérdida de dinero.

¡Espero haberte ayudado!

Saludos,

Paula

Hola, Ignacio:

Siento la demora en mi respuesta, espero que todo vaya mejor. En relación con tu pregunta sobre las arras, a priori podría decirte que si en el contrato se contemplan las causas de fuerza mayor o caso fortuito, podrías recuperar el dinero de la señal. Sin embargo, la respuesta depende de la interpretación de dicha cláusula. Por ello, te aconsejo que analices todas las partes del contrato de arras y que converses con el vendedor para llegar a un acuerdo.

Siento no poder ser más precisa, pero la respuesta depende estrictamente de lo que se establezca en el contrato y de la interpretación de las partes.

Aquí encontrarás más información sobre el contrato de arras.

¡Espero haberte ayudado!

Saludos,

Paula 

que pasa si por fuerza mayor mierte de avalista el comprador no puede comprar la casa y el vendedor teniendo en cuenta eso amplia 1 mes mas la prorroga xa que formalice su nueva situaciin? estaria obligada yo, la vendedora a prorrogar varias veces a pesar de que estan aun gestionando la herencia del comprador y aun no tenemos fecha de firma ....  podrian denunciarme por daños y perjuicios??? podrian ibligarme a pagar algo??? perderia las arrasa pesar de haber ido de buena fe y haberle dado 2 ampliaciines de 1 mes cad una más ademasdel propio contrato de arras q ern 2 meses +total 4 meses?)

citando a lc que pasa si por fuerza mayor mierte de avalista el comprador no puede comprar la casa y el vendedor teniendo en cuenta eso amplia 1 mes mas la pror...

Hola, Ic:

Gracias por compartirnos tu consulta. Respondiendo a tu primera pregunta, el vendedor nunca está obligado a realizar una prórroga del contrato de arras. Esta es voluntaria y, generalmente, se hace porque ambas partes siguen interesadas en llevar adelante la compraventa de la vivienda. 

En relación con la segunda pregunta, es decir, si estarías obligada a pagar algo o si podrían denunciarte, en principio la respuesta es no, pero es importante verificar lo que dice tu contrato de arras. Como es un documento privado, cada agencia o vendedor puede incluir las cláusulas que considera oportunas. En general, lo que se firma es un contrato de arras penitenciales donde el vendedor solo tendría que indemnizar al comprador si la compraventa no se lleva a cabo por su responsabilidad. 

En el caso que describes, como Parte Vendedora podrías retener el dinero de la señal (si has firmado un contrato de arras penitenciales), salvo que en este documento se incluya alguna cláusula que especifique que no existirán penalizaciones en caso de que la compraventa no se produzca por causas de fuerza mayor. 

Te dejo a continuación un enlace en donde puedes descargar un modelo de contrato de arras para comprender mejor las consecuencias del incumplimiento:

Descargar guía

¡Espero haberte ayudado! Si hay algo en mi respuesta que no se corresponde con tu situación, escríbenos nuevamente.

Saludos,

Paula

Muy buenas , e firmado un contrato de arras penitenciales y me queda un mes para que venza el tiempo, el problema lo tengo en que el piso está registrado como suelo comercial y está en trámite de cambiarlo la parte vendedora , si el tiempo pasa y aún no está hecha la venta sería mi culpa o sería culpa de la parte vendedora 

Otra cuestión , en el contrato de arras que firme ponía vivienda y esta registrado como suelo comercial es válido el contrato en si aunque no esté registrado como tal?

Gracias de antemano

citando a Misael Segura Muy buenas , e firmado un contrato de arras penitenciales y me queda un mes para que venza el tiempo, el problema lo tengo en que el piso está regi...

Hola, Misael:

¡Gracias por dejarnos tu consulta! Lo mejor en este caso es que, si se vence el contrato de arras, acuerdes con la parte vendedora una prórroga para extender el plazo hasta poder firmar la escritura de compraventa. El trámite es muy simple, basta con añadir un anexo a las arras donde se especifique el nuevo plazo.

Ahora bien, si no quieres firmar una prórroga, podrías desistir del compromiso del contrato de arras. Pero como tú conoces la situación del inmueble y sabes que la parte vendedora está haciendo los trámites para realizar el cambio del suelo comercial, podría entenderse que el desistimiento no está justificado y, por lo tanto, podrías perder el dinero que entregaste como señal. 

En definitiva, puedes consultar con un abogado si eliges la segunda opción, pero mi consejo es que intentéis firmar una prórroga.

¡Espero haberte ayudado! No dudes en consultarnos si tienes más inquietudes.

Saludos,

Paula

Hola,

El banco acaba de aprobarnos la hipoteca y estamos a punto de concretar fecha para firmar la compraventa. Sin embargo, el contrato de arras se nos vencerá unos días antes de tener dicha fecha de firma. A pesar de tener fijada la fecha, ¿es recomendable o necesario hacer un anexo como prórroga de las arras?

Muchas gracias. 

Hola, Daniel. 

Sí, sería aconsejable hacer ese anexo para prorrogar las arras unos días más. Si no lo hacéis, el vendedor tendría derecho a cancelar la compraventa y a quedarse el dinero que le hayáis adelantado, así que es más que recomendable que lo hagáis. 

Un saludo. 

hola buenas noches!

Me encuentro en una situación en la que me han concedido la hipoteca pero tenemos que espera a firmar con el banco y 11 días después firmar la hipoteca pero las arras se cumplen el día 31 de octubre y con los plazos marcados nos atrasaríamos una semana al menos. La vendedora no quiere firmar una prórroga y nosotros estamos muy interesados en el piso aún y solo falta el trámite final. 

¿Qué podemos hacer? si la vendedora no quiere firmar una prórroga y ya le enseñamos un papel en el que el banco nos confirma que está concedida la hipoteca pero quedan todo los plazos y trámites bancarios.

Muchas gracias.

Hola, Daniel Gómez. 

Lamentablemente, dado que la vendedora se niega a prorrogar el contrato de arras, parece que la única solución es tratar de meter prisa al banco para que te haga la oferta vinculante cuanto antes. En cuanto te la haga y la firmes, deberás esperar 10 días para firmar la hipoteca; un plazo que en principio es obligatorio respetar (así lo exige la ley). Ahora bien, si quieres, puedes hablar con un notario para que te diga si hay alguna manera de recortar ese plazo. 

Un saludo. 

Buenas tardes. El 30 de septiembre de 2021 firmé un contrato de arras penitenciales con un comprador para la venta de una vivienda de mi propiedad. Se acordó una señal de 12.000 euros y un plazo de 60 días naturales desde esa fecha para formalizar la escritura pública y el resto de pago. Ese plazo concluye el 29 de noviembre. De 2021 También se acordó que 7 días laborables antes el comprador me avisaría de la fecha y hora en que se formalizaría la compraventa. El 5 de noviembre de 2021, el comprador me comunicó por whatsapp, de forma poco comprensible para mí, por utilizar términos muy técnicos, que tenía problemas para obtener la financiación necesaria, que en su caso procede de inversiones en criptomonedas en el extranjero, y que si podíamos llegar a alguna solución amistosa. Como los mensajes no eran claros le respondí, también por Whatsapp, porque era tarde por la noche, que no los entendía y que recordara que el contrato de arras conllevaba la pérdida de la señal por su parte si incumplía el plazo acordado para la compraventa. En ese momento borró todos los mensajes de whatsapp y no ha vuelto a comunicarse hasta el 11 de noviembre, para pedir una prórroga de “tres semanas más o menos” del contrato de arras, mientras soluciona su problema de financiación, que es: que el banco español donde recibirá las criptomonedas bloquea ese dinero para ver si es lícito y le piden una documentación que ni el propio banco sabe cuál es, ni le confirma cuánto tiempo va a conllevar dicho proceso.

Mi pregunta es: ¿Tengo obligación de concederle esa prórroga en una situación que parece bastante ambigua y difícil de resolver? (En el contrato de arras se dice modo explícito que la concesión de prórrogas ha de ser de mutuo acuerdo) ¿Puede él reclamar la prórroga o la devolución de las arras por vía judicial, ya que me indica que la situación en la que se encuentra es “de fuerza mayor” ? (Indica que su banco español, fruto de una fusión, le ha cambiado su IBAN) Me ha indicado también que me solicitará la prórroga por burofax y que le conteste por la misma vía. De momento no he recibido ese burofax, ni le he respondido por whatsapp o e-mail, ya que todo esto sucedió ayer y estoy a la espera de la consulta con un abogado que me ha indicado que no le responda hasta que me asesore.

Muchas gracias

citando a Laura Buenas tardes. El 30 de septiembre de 2021 firmé un contrato de arras penitenciales con un comprador para la venta de una viviend...

Hola, Aurora:

Gracias por compartir tu consulta y lamento que te tengas que enfrentar a todo eso. Ahora bien, en respuesta a tus preguntas sobre el contrato de arras debes saber que:

• No estás obligada por ley a otorgar una prórroga de las arras, por lo tanto, si el contrato dice de forma explícita que ha de ser de mutuo acuerdo, puedes decidir si la aceptas o no.
  
  
• El comprador puede reclamar por vía judicial, pero eso no significa que tenga derecho a la devolución del dinero de la señal.
  
  
• Hemos consultado con un abogado si este caso podría considerarse de fuerza mayor, puesto que la retención de bitcoins por parte de los bancos es algo bastante nuevo. Desde su punto de vista, cuando el comprador firma un contrato de arras, ya debe tener previsto que contará con el dinero necesario para llevar adelante la compra. El caso es distinto si, por ejemplo, tuviera que pedir una hipoteca y esta no fuera concedida. En definitiva, entendemos que no es una causa de fuerza mayor.
  
  
• Sin embargo, si el comprador reclama las arras por vía judicial, será el juez quien decida si puede o no considerarse como una causa de fuerza mayor.   

Dicho todo esto, creo que lo mejor es que continúes asesorándote con tu abogado. Él podrá darte una respuesta mucho más precisa. 

¡Espero haberte ayudado y que puedas resolver pronto esta situación!

Un saludo,

Paula

Muchas gracias, Paula, por vuestra detallada y rápida respuesta, me ha sido de mucha utilidad. Lo he puesto ya en manos de un abogado, ya que prefiero que sea un profesional quien lo lleve, dada la complejidad de la situación. Saludos

Hola,

tengo el siguiente caso- al 29/09 firmamos el contrato de arras con los propietarios del piso que vence al 29/11. Recibimos un no del primer banco al que optamos despues de un mes,asi que los estudios con el otro banco empezaron bastante tarde, de hecho,hoy 24/11 , fue el tasador a tasar el piso. Tenemos el si del banco,la tasación y estamos en espera a seguir ,pero los propietarios no quieren firmar prorroga del contrato. Dicen que el piso es nuestro ,pero que no quieren firmar nada. Yo como una buena desconfiada estoy ya a tope de nervios y todo :(. Tengo un no y un si sin acabar. Que hago? Les digo que voy al 29 y o firmamos la prorroga o me devuelven el dinero o que? No se como actuar justo a la recta final :( Queremos el piso,pero nos hace falta una prorroga de  3 semanas mas o menos. Gracias de antemano por la respuesta. Un saludo

Veronika