quino1971
Iniciado por @quino1971 hace 6 años

cual es la comision maxima por subrogar la hipoteca?

tengo una hipoteca mixta firmada en mayo del 2013,5 años a tipo fijo(5ºº) y 20 años a tipo variable (3ºº) mas euribor,estoy mirando para cambiar mi hipoteca de banco,en la escritura de la hipoteca me pone comision de subrogacion en la deuda personal hipotecaria del 1 por ciento con un minimo de 450 euros.He leido que la maxima comision que pueden cobrar por ley es del 0.50 los cinco primeros años,¿cuanto tendria que pagar 0.50 o 1 de interes? cual es la comision maxima que me pueden cobrar por subrogar mi hipoteca a otro banco y que gastos tien la subrogacion?

18 respuestas

Última respuesta
hace 2 meses
A. Portolés
A. Portolés
hace 6 años
Hola, Quino. 


En este documento del Banco de España (pp. 100 y 101) podemos leer que, efectivamente, el límite en tu caso sería del 0,5%, pero también que, al tratarse de los 5 primeros años de hipoteca en los que se te está aplicando un interés fijo, pueden aplicarte aparte una comisión por compensación por riesgo de tipo de interésque puede alcanzar hasta el 5%.

Te aconsejamos que revises el contrato para descartar que contempla esta comisión de compensación. Si ves que no la tienes, imprime el documento que te pasamos y ve a reclamar a tu banco con él en la mano para que solo te apliquen un 0,5% de comisión. 
Saludos y suerte,
quino1971
quino1971
hace 6 años
Lo unico que pone es...en caso de que la amortizacion anticipada,totalo parcial,se produzca dentro de un periodo de revision de tipo de interes de duracion superior a doce meses,y la misma genere una perdida de capital a la entidad,entendiendo esta como la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento de la amortizacion anticipada y el valor de mercado de la operacion,la parte deudora satisfara a la entidad una compensacion por riesgo de tipo de interes del 2.50por ciento sobre el capital amortizado anticipadamente.en el apartado de comisiones solo viene comision de apertura,comision de subrogacion en la deuda personal hipotecaria y comision de gestion de reclamacion de impagados de 35 euros qe me parece haber leido qe no es muy legal cobrar eso
quino1971
quino1971
hace 6 años
citando a A. Portolés Hola, Quino. En
he leido el contrato y pone lo siguiente:en ccaso de que la amortizacion anticipada ,total o parcial,se produzca dentro de un periodo de revision de tipo de interes de duracion superior a doce meses ,y la misma genere una perdida de capital a la entidad,entendiendo esta como la diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento de la amortizacion anticipada y el valor de mercado de la operacion,la parte deudora satisfara a la entidad una compensacion por riesgo de interes del dos con cincuenta por ciento sobre el capital amortizado anticipadamente.¿si me falta por pagar 63000 euros cuanto tendria que pagar en comisiones para poder hacer la subrogacion?las cuotas mensuales son de 375 euros durante el plazo a interes fijo
pidy
pidy
hace 5 años

Pregunta similar: Ley 41/2007 cancelación total/parcial y subrogación hipotecaria

Buenos días,

Hasta según sé, el Gobierno para evitar un porcentaje abusivo en las comisiones por cancelación parcial y total, en la Ley 41/2007, que modifica la Ley 2/1981, creó el artículo 8 en el que indica que las comisiones de cancelación parcial y total pasan ser compensaciones por desistimiento parcial y total.

En el artículo 8 se establece que el límite máximo que pueden cobrar las entidades financieras en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se realicen en créditos y préstamos hipotecarios no podrán superar:

- el 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación, parcial o total, se realice los cinco primeros años. - el 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la cancelación, parcial o total, se realice a partir del sexto año.

Se permite pactar una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada anteriormente. Dicha comisión debe respetarse por el banco según lo pactado.

Esta Ley se aplica para las operaciones firmadas desde el 7 de diciembre de 2007, permaneciendo en los contratos firmados antes de dicha fecha las comisiones establecidas inicialmente.

PREGUNTA: Si con fecha enero de 2010 hice una SUBROGACIÓN de hipoteca, de una entidad a otra (OJO! subrogación, no una nueva hipoteca) debo "comerme" las anteiores comisiones de cancelación, o mi nueva entidad, está obligada a acatar la ley?

Saludos!

Julián García
Julián García
hace 5 años

Hola Pidy,

Aunque hayas realizado una subrogación de hipoteca, las comisiones mantienen los porcentajes iniciales, puesto que cuando firmaste el préstamo hipotecario era posible que fueran superiores a 0,5 % (durante los 5 primeros años) y a 0,25 % (a partir del sexto año). Por tanto, lamentablemente para ti, tu nuevo banco está respaldado por la Ley, ya que firmaste la hipoteca antes de 2007.

Un saludo!

Helper_901609583
Helper_901609583
hace 9 meses

Pregunta similar: Comisión subrogación

Hola, mi hipoteca es del 2011 y me indica un 0,25% de comisión por cancelación total/subrogación. Pero he leído q la nueva ley si subrogas para cambiar de interés variable a fijo a partir del 5 año no tienes q pagar nada y q es retroactivo a hipotecas anteriores. Según mi banco dicen q no, q sería en caso de novación. Me podéis confirmar y como puedo hacer para demostrarles q no es así? Tengo q pagar y después pleitear? Gracias Marta

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 9 meses

HelpMyCash

Hola, Marta. 

En este punto, la ley hipotecaria de 2019 es muy clara: en caso de llevar a cabo una subrogación o una novación para convertir una hipoteca variable al tipo fijo, el banco solo puede cobrar una comisión del 0,15% sobre el capital pendiente, que será del 0% si dicha hipoteca tiene más de tres años de vida. En tu caso, por lo tanto, no deberían cobrarte ningún tipo de comisión por la subrogación. 

Para demostrárselo, puedes acudir a tu oficina y enseñar los artículos de la ley pertinentes: el 23.6 y el apartado 3 de la disposición transitoria primera. Te dejamos aquí un enlace a la ley publicada en el BOE

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Helper_901609583
Helper_901609583
hace 9 meses

Muchísimas gracias así lo haré!

Pepe86
Pepe86
hace 8 meses
Pregunta similar: Subrogación hipotecaria

Buenos días. Después de leer uno de sus artículos tengo algunas dudas, les pongo en contexto. Tengo una hipoteca con una entidad bancaria firmada en 2017,el tipo de interés es fijo y ahora quisiera hacer una subrogación a otra entidad. Con la nueva ley hipotecaria que % tendría que abonar al banco por la cancelación anticipada por subrogación? En mi escritura notarial hipotecaria me dice que es el 0,5%,es ese 0,5% del capital pendiente el que yo tendría que abonar por la subrogación? O sería el 2% por liquidar antes de los 10 primeros años como indica la nueva ley? Gracias y saludos

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 meses

HelpMyCash

Hola, Pepe86. 

El límite del 2% que nos comentas pertenece a un artículo de la nueva ley que no tiene carácter retroactivo. Por lo tanto, la comisión que pagarías sería ese 0,5% sobre el capital pendiente que se indica en tu escritura. 

Además, tendrías que hacer frente a los otros gastos asociados a la subrogación: la tasación, la notaría... Puedes ver cuáles son si haces clic sobre el enlace. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Pepe86
Pepe86
hace 7 meses

Gracias Miquel.Con la entidad a la que quiero cambiar la hipoteca se hace cargo de todo, pero me indican que no podrían hacer subrogación. Por lo que me ofrecen la cancelación de la hipoteca y la apertura de una nueva.

se puede tener por un corto plazo de tiempo dos hipotecas sobre el mismo bien? Que te concedan una hipoteca para cancelar la existente.

saludos

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 7 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

En realidad, no será necesario que haya dos hipotecas sobre el mismo bien. En estos casos, por lo general, se formalizan al mismo tiempo la escritura de la nueva hipoteca y la escritura de cancelación de la anterior. Así, cuando la gestoría visita el Registro de la Propiedad, se encarga de tramitar al mismo tiempo la cancelación de la anterior hipoteca y la inscripción de la nueva. 

Ten en cuenta, eso sí, que tendrás que pagar un dinero por la liquidación de tu préstamo actual. En nuestra página sobre los gastos de cancelación te explicamos cuáles son. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Bibiana
Bibiana
hace 3 meses

Pregunta similar: Comisión subrogacion

Buenos días, 

voy a cambiar mi hipoteca de banco y me quieren cobrar un 5% de comisión por subrogación, está reflejado en la escritura. Firme la hipoteca en enero de 2014. Tengo entendido que lo maximo por ley al sexto año es un 0,25% ¿es así? ¿Pueden cobrarme un 5% si está reflejado en la escritura?

muchas gracias por su atencion

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 meses

HelpMyCash

Hola, Bibiana. 

Como bien dices, para las hipotecas firmadas en 2014, la comisión por subrogación no puede superar, por ley, el 0,25% si se aplica a partir del sexto año.

Ahora bien, si tu préstamo hipotecario es fijo (o es mixto y estás en el tramo a tipo fijo), se te podría aplicar una comisión llamada de riesgo de tipo de interés, cuyo precio no está regulado y sí podría alcanzar ese 5%. Por ello, nuestro consejo es que revises la escritura de nuevo y mires si esa comisión del 5% que quieren cobrarte se denomina "de riesgo de tipo de interés". En caso de que sea así, sí te la podrán cobrar, mientras que si la denominan "de subrogación", cobrarte más del 0,25% sería ilegal, así que puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Bibiana
Bibiana
hace 3 meses

Muchas gracias por su respuesta, mi hipoteca es variable podrían cobrarme la comisión de riesgo de interés del 5%  si figura en la escritura??

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 3 meses

HelpMyCash

Hola de nuevo. 

Si se te está aplicando un tipo variable, solo se te podría cobrar si te revisan el interés con una periodicidad de más de 12 meses. En general, la revisión de las hipotecas a tipo variable es semestral o anual, así que normalmente no podría aplicarse la comisión de riesgo de tipo de interés. De todos modos, te aconsejamos que consultes tu escritura para ver cada cuánto se te revisa el interés y para averiguar si la comisión estaría bien cobrada o no. 

Un saludo.

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bego
bego
hace 2 meses

Buenos dias tengo una hipoteca firmada con BBVA en el año 2015 con tipo de interes variable en la cual se firmo un 2% por subrogacion, ahora quiero pasarme a un banco con tipo de interes fijo y me queda la duda que tengo que pagar el 0.5 % que he leido por tener mas de 5 años o realmente tengo que pagar el 2% que firme en su momento.

un saludo y gracias

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola, bego. 

La comisión que pueden cobrarte dependerá de las modificaciones que hagas con la subrogación: 

  • Si solo la usas para pasarte del tipo variable al tipo fijo, el banco no te puede cobrar ninguna comisión. En este caso, se aplica un artículo retroactivo de la ley hipotecaria de 2019 que establece que solo puede cobrarse una comisión del 0,15% si el cambio se hace durante los primeros tres años de vida de la hipoteca (y nada posteriormente).

  • Si la usas para algo más (para acortar o ampliar el plazo, por ejemplo), pueden cobrarte la comisión que aparezca en la escritura. Sin embargo, como contrataste tu hipoteca en 2015, el máximo legal que podrían cobrarte es el 0,25%. Es posible que ese 2% que nos comentas sea la comisión por subrogación de deudor (la que pretendes hacer es la de acreedor). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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