¿Cómo vender tu piso para comprar otro?
Vender una casa para comprar otra es una de las operaciones más comunes en España, pero requiere mucha atención y organización. En esta página te damos las claves para que puedas vender tu piso y comprar otro sin dolores de cabeza.
Simplifica la venta de tu casa con un profesional
¿Sientes que tu casa ya es muy pequeña? ¿Quieres mudarte cerca del mar o la montaña porque estás cansado de la ciudad? ¿Te ofrecieron un ascenso y necesitas cambiar de ciudad?
Si estás en alguna de estas situaciones, una opción es vender tu piso y comprar otro. Pero ten en cuenta que hacer ambas cosas al mismo tiempo puede ser un desafío. En HelpMyCash estamos aquí para ayudarte, por eso, te ofrecemos una guía paso a paso para que logres cerrar con éxito ambas operaciones
Pasos para vender una casa y comprar otra
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Estudia el mercado
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Tasa tu vivienda
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Ponla a la venta
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Calcula los gastos
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Define un presupuesto
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Busca tu nueva casa
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Encuentra tu hipoteca
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Organiza las arras
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Cierra ambas operaciones
1. Estudia el mercado
Todos nos preguntamos si estaremos tomando la mejor decisión al vender nuestra casa para comprar otra. Y para conocer la respuesta, te aconsejamos hacer un pequeño análisis de la situación del mercado inmobiliario. Basta con que te hagas esta serie de preguntas:
Sobre la venta:
- ¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en los últimos meses?
- ¿Cómo se encuentra la relación entre la oferta y la demanda en tu zona?
- ¿Cuál es el tiempo medio de venta en tu barrio?
Sobre la compra:
- Las hipotecas ¿se pueden conseguir fácilmente o los bancos endurecieron los requisitos?
- ¿Cómo están los indicadores hipotecarios como el euríbor? ¿Se pueden conseguir buenas condiciones?
- Los precios de las viviendas en la zona donde quieres comprar ¿han subido o bajado en los últimos meses?
- Previsiones para el futuro en la zona: ¿el valor del ladrillo subirá, se mantendrá igual o caerá?
2. Tasa tu vivienda
Valorar tu vivienda es la clave para definir el tiempo en que lograrás cerrar la operación y las ganancias que podrás obtener con la venta. Como puedes imaginar, ambos variables son especialmente importantes cuando quieres vender tu casa para comprar otra.
Te aconsejamos entonces que, una vez que hayas estudiado el mercado, valores tu vivienda tanto con las herramientas de tasación online como con la ayuda de un profesional inmobiliario. Así podrás elegir un precio para publicarla por primera vez en los portales y definir un presupuesto inicial para la compra.
3. Pon tu casa a la venta
Una vez definido el precio, llega el momento de publicar la vivienda en los portales inmobiliarios. Lo cierto es que puedes hacerlo solo, pero a lo largo del proceso pueden presentarse inconvenientes que deben ser resueltos rápidamente para no retrasar la operación. Por eso, te aconsejamos ponerte en contacto con un agente inmobiliario.
Y eso no es todo. Colgar el anuncio en los portales es también fundamental para identificar si el precio que has escogido para tu vivienda es correcto o no. Y ¿cómo puedes saberlo?
Cómo saber si has publicado tu casa a un precio correcto
4. Calcula los gastos de compraventa
¿Si vendo mi casa para comprar otra, qué gastos tengo? La respuesta rápida es que tendrás que pagar entre un 5% y un 15% del precio de la vivienda por la venta y un 12%, aproximadamente, por la compra. La respuesta completa y detallada es la siguiente:
Gastos e impuestos por vender un piso
Los gastos e impuestos por vender un piso suponen entre un 5% y un 15% del precio de la vivienda. En concreto, se refieren a:
- Documentos como certificado energético y cédula de habitabilidad
- Comisión inmobiliaria
- Plusvalía municipal Calcula la plusvalía municipal ¡completamente gratis!
- IRPF
- IBI
Gastos e impuestos por la compra
Los gastos e impuestos por la compra suponen alrededor del 12% del precio del inmueble y son los siguientes:
- Gastos de notaría para firmar la escritura
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- Honorarios de la gestoría, si pides una hipoteca
- Inscripción del piso en el Registro de la Propiedad
Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra, puedes ahorrar una gran cantidad de dinero gracias a la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual.
5. Define un presupuesto
Ahora que ya puedes estimar cuál es el precio de mercado de tu casa y conoces tanto los gastos de la venta como los de la compra, estás en condiciones de determinar tu presupuesto para la adquisición de la nueva vivienda. Queremos que la operación sea lo más exitosa posible para ti, por eso te aconsejamos seguir este orden cronológico. Para que entiendas el porqué, te contaremos un caso que es muy habitual entre los vendedores de vivienda:
Rosa siguió un orden cronológico diferente al que proponemos en esta página. Ella creía que su casa valía 350.000 euros, la puso a la venta por ese precio y comenzó a buscar una nueva propiedad de 320.000. Llegó a hacer una oferta de compra, entregando una seña de 2.000 euros.
La sorpresa llegó cuando descubrió que nadie quería comprar su casa por el valor que había elegido: los compradores consideraban que era muy alto en comparación con las condiciones de mercado. Así, Rosa se vio obligada a bajarlo hasta los 315.000 euros y encontró un comprador.
¿Cuál es el problema? Que si a los 315.000 del precio de venta le restaba los gastos de ambas operaciones, el precio de la nueva propiedad quedaba fuera de su alcance. Por tanto, tuvo que desistir de adquirirla y perdió su señal de 2.000 euros.
6. Busca tu nueva casa
Ahora sí, con tu presupuesto más o menos definido, es momento de empezar a buscar tu nueva casa. Si quieres ahorrar IRPF acogiéndote a la exención por reinversión en vivienda habitual, el precio de compra de tu casa tendrá que ser, como mínimo, igual al valor de venta menos los gastos de ambas operaciones. Si inviertes menos, tendrás que tributar por el excedente. Si inviertes más, no tendrás que pagar IRPF. Aquí te explicamos todo con más detalles ¿Se debe reinvertir todo el dinero para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual?
7. Encuentra la mejor hipoteca
Si tienes alguna casa en vista y necesitas o quieres adquirirla a través de un préstamo hipotecario, este es el momento de empezar a buscar la mejor hipoteca. ¡OJO! Lo habitual es ir a tu banco a pedir información, pero no te conformes solo con eso. Otras entidades pueden darte mejores condiciones, independientemente de que seas o no su cliente.
8. Planifica la firma de las arras
El contrato de arras es un compromiso de compraventa. Esto significa que, al firmarlo, asumes la obligación de finalizar la compraventa en un plazo determinado, que suele ser de entre 2 y 6 meses. Lo cierto es que tendrás que firmarlo tanto para la compra como por la venta de tu vivienda. ¡Te aconsejamos ser muy cuidadoso con ambos plazos!
Y es que si las arras de la compra vencen antes que las de la venta, es probable que no dispongas del dinero necesario para cerrar la operación a tiempo. Si esto ocurre, corres el riesgo de perder la señal que entregaste al firmar este documento, que asciende al 10% del precio de compra.
9. Cierra ambas operaciones
En un mundo ideal, si sigues estos pasos en este orden, podrás cerrar las operaciones de forma casi simultánea. ¡Enhorabuena si has llegado hasta aquí! Pero si alguna de las dos transacciones se complica, no te preocupes, siempre hay soluciones. ¡Te las contamos a continuación!
Algunas dificultades que pueden presentarse
Estas son las complicaciones más comunes que pueden presentarse durante el proceso. Te sugerimos algunas soluciones.
Si encuentras un comprador sin tener en vista la nueva vivienda
Si encuentras la casa nueva antes de que aparezca un comprador
¿Qué pasa si la casa tiene una hipoteca?
Si la casa que vendes tiene una hipoteca, lo habitual es utilizar el dinero de la venta para saldar la deuda. Para ello, debes solicitar a tu banco un certificado de deuda pendiente. El comprador, por su parte, pedirá la emisión de al menos dos cheques: uno para ti y otro para la entidad bancaria por la cantidad que quede por saldar más la comisión por cancelación anticipada.
Otra alternativa es hacer una hipoteca puente, opción específicamente dirigida a quienes venden su piso con hipoteca para comprar otro. En este caso, el banco concede un nuevo préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y tienes un plazo, que suele ser de entre seis meses y tres años, para vender la antigua propiedad. Una vez encontrado el comprador, tendrás que cancelar la deuda, liberar el antiguo inmueble y comenzar a pagar las cuotas de la nueva hipoteca.
Otras preguntas frecuentes sobre vender tu casa y comprar otra
Sí, si vendes tu piso para comprar otro tienes que pagar plusvalía municipal; aunque puedes estar exento de pagar IRPF.
Sí, si vendes tu segunda vivienda para comprar otra tienes que pagar IRPF, puesto que la exención solo aplica si vendes y compras una vivienda habitual. El único caso en que te ahorrarías este impuesto es si vendes tu segunda residencia, eres mayor de 65 años y reinviertes el dinero en una renta vitalicia.
Si lo que quieres es evitar pagar IRPF acogiéndote a la exención por reinversión en vivienda habitual, tienes dos años para comprar una casa después de vender la otra.
Comprar y vender un piso en el mismo año tiene la misma carga impositiva que hacerlo en un plazo de dos, cinco o diez años. Hasta noviembre de 2021, si ambas operaciones se llevaban a cabo dentro del mismo periodo fiscal, el propietario podía ahorrarse el impuesto de plusvalía municipal. Pero los métodos de cálculo han cambiado y, desde entonces, debe tributar siempre, independientemente del tiempo que haya pasado entre la compra y la venta.
Nuestro consejo es hacer las operaciones en el orden inverso para que puedas definir tu presupuesto, pero si decides comprar la vivienda antes de vender la anterior, debes saber dos cosas:
- Puedes pedir una hipoteca puente para llevar a cabo la adquisición. En este caso, el banco te dará un plazo de entre seis meses y tres años para vender la antigua propiedad.
- También podrás acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que ambas propiedades cumplan con los requisitos exigidos por la Agencia Tributaria. Solo debes tener presente que el plazo para vender la vivienda una vez que has adquirido la nueva es de dos años.
Sí, puedes vender tu piso con hipoteca para comprar otro. Existen, en efecto, dos formas de hacerlo: pedir una hipoteca puente o cancelar la hipoteca con el dinero de la venta y constituir un nuevo préstamo. Aquí encontrarás más información para vender tu casa con hipoteca.
Nosotros te aconsejamos que vendas primero y que luego compres la nueva propiedad. Pero si no puedes hacerlo de este modo, puedes comprar antes de vender. Recuerda que para acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual, no pueden pasar más de dos años entre ambas operaciones.
Puedes usar el dinero de la venta para otro fines y adquirir el nuevo piso a través de un nuevo préstamo hipotecario. Incluso en este caso, podrías acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual.
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