Contrato de exclusividad inmobiliaria: toda la verdad
¿Estás buscando una inmobiliaria para vender tu piso, pero todas te piden compromiso de exclusividad? Te explicamos qué es y cuándo conviene aceptarlo y cuándo no.
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¿Qué es la exclusividad inmobiliaria?
La exclusividad inmobiliaria es una cláusula que se incluye en la mayoría de los contratos de intermediación e implica que le das a una sola agencia el derecho de promocionar y vender tu casa. En otras palabras, al aceptar este compromiso, no puedes intermediar la venta a través de otra inmobiliaria y, en determinados casos, tampoco puedes hacerlo de forma particular. Si lo incumples, la inmobiliaria tiene derecho a reclamar sus honorarios, aunque no haya encontrado un comprador para tu piso.
Ventajas y desventajas de la exclusividad inmobiliaria
Modelo de contrato de exclusividad
Preparamos para ti este modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. ¡Descárgalo gratis! y descubre cuáles son los puntos más importantes.
¿Cuánto dura un contrato de exclusividad inmobiliaria?
Un contrato de exclusividad inmobiliaria puede durar tanto como decidan las partes. No obstante, lo habitual es que su duración sea de entre tres y seis meses. En algunos casos excepcionales, las agencias pueden pedir hasta doce meses, pero no te recomendamos aceptar periodos de exclusividad tan largos.
¿Cuál es la comisión inmobiliaria si existe exclusividad?
La comisión inmobiliaria oscila entre el 3% y el 7% más IVA, aunque varía en función de la ciudad donde se encuentre el inmueble. No obstante, tras investigar más de cien agencias inmobiliarias de todo el país, hemos descubierto que los honorarios con exclusividad nunca superan el 6%. En efecto, lo habitual es que oscilen entre el 3% y el 5% más IVA.
Puntos clave del contrato de exclusividad inmobiliaria
Debes saber es que el contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento privado, por lo que cada agencia puede incluir las cláusulas que considere. Nuestro consejo más importante es que lo LEAS BIEN ANTES DE FIRMARLO. Dicho esto, desde HelpMyCash hemos analizado más de 60 documentos para extraer los puntos que más se repiten. ¡Pon atención! Si los conoces de antemano, evitarás sorpresas y dolores de cabeza.
Cláusula de exclusividad propiamente dicha
Ya te hemos adelantado cuál es el alcance de la exclusividad inmobiliaria, pero vamos de nuevo. La mayoría de los contratos de exclusividad inmobiliaria especifican que no puedes vender tu casa a través de otra agencia ni de forma particular*. Si lo haces, la inmobiliaria tiene derecho a reclamar el pago de sus honorarios.
Si el contrato no dice específicamente que no puedes vender por tu cuenta, la agencia no tiene derecho a reclamar su comisión. Pero si lo especifica, tienes que pagar honorarios aunque seas tú quien encuentre el comprador.
Prórroga tácita
Todo contrato de exclusividad inmobiliaria tiene una fecha de vencimiento y, además, muchos incluyen una cláusula de prórroga tácita. Esto significa que, una vez vencido el acuerdo, se renueva automáticamente por un periodo idéntico al pactado al inicio, salvo que comuniques por escrito y con una antelación de entre 7 y 30 días tu voluntad de rescindirlo.
Por ejemplo, si firmas hoy un contrato de exclusividad por seis meses, cumplido ese plazo el acuerdo se renueva por seis meses más, salvo que envíes una carta especificando que no quieres continuar con los servicios.
Cuánto y cuándo cobrará la inmobiliaria
Un dato evidente pero no por eso menos importante es que en el contrato de exclusividad inmobiliaria se especifica cuánto cobrará la inmobiliaria y cuándo. Presta atención a estos puntos, porque podrías descubrir que la comisión del 4% que te informó tu asesor no incluye IVA, o que los honorarios se pagan 50% en las arras y 50% en la firma de la escritura de compraventa.
Casos en los que pueden reclamar la comisión aunque no vendan tu pisotitle in the component settings panel
Otro de los puntos más importantes del contrato de exclusividad inmobiliaria se refiere a las situaciones donde la agencia tiene derecho a reclamar su comisión aunque no haya vendido tu piso. Estas son las más comunes:
Vendes la casa con otra agencia o por tu cuenta a un amigo, familiar o cualquier otra persona mientras dura el contrato de exclusividad.
Vendes el piso a una persona que te ha contactado a través de la agencia, incluso cuando hayan pasado 12 meses desde el vencimiento del contrato.
El comprador es un familiar de alguien que contactó con la inmobiliaria, o bien es una empresa y uno de los socios llegó a ti a través de la inmobiliaria.
La inmobiliaria encuentra un comprador dispuesto a pagar el precio acordado, pero tú te echas atrás y decides no vender.
¿Se puede negociar la exclusividad inmobiliaria?
Sí, la exclusividad inmobiliaria se puede negociar en la mayoría de los casos, aunque de manera general, cuanto más corta es la exclusividad, más altos son los honorarios. Otra opción es que aceptes vender en exclusiva pero con algunas excepciones. Te damos dos ideas a continuación:
Si, por ejemplo, existen dos compradores interesados que visitaron tu piso antes de contratar la inmobiliaria, puedes pactar con la agencia para no pagar honorarios si alguno de ellos compra la vivienda.
Si tu piso está en una zona de alta demanda y crees que puede venderse rápidamente, negocia para reducir la exclusividad a tres meses. En este sentido, te aconsejamos que el plazo máximo sea de seis meses y que nunca aceptes exclusividad indefinida.
Diferencias entre una hoja de encargo con y sin exclusividad
La principal diferencia entre un contrato de intermediación inmobiliaria con exclusividad y otro sin ella es que, en el primer caso, la inmobiliaria podrá reclamar los honorarios si es un tercero quien vende la vivienda o si la vendes tú de forma particular. Para que puedas ver el resto de diferencias fácilmente, comparamos ambos documentos a continuación:
Ten en cuenta que cuando decimos que no puedes vender como particular o con otra inmobiliaria, nos referimos a que si lo haces, la agencia reclamará sus honorarios. Además, la información aquí presentada resulta del análisis de más de 60 contratos inmobiliarios, pero el tuyo puede ser diferente. Si tienes dudas, lee tu contrato con detenimiento, allí encontrarás todas las respuestas.
Ya firmé un contrato de exclusividad, ¿puedo cancelarlo?
Cancelar un contrato de exclusividad inmobiliaria antes de tiempo y de forma unilateral es bastante complejo. En la mayoría de los casos, la agencia reclamará los honorarios aunque no haya encontrado un comprador. Aun así, podrías solicitar la impugnación si:
Alguno de los copropietarios del inmueble no firmó el contrato
Existe alguna razón de peso para cancelar la venta del piso, como haber perdido el trabajo
El contrato está mal redactado
Existe alguna cláusula abusiva
Lo que sí debes tener en cuenta es que se trata de un procedimiento costoso y que requiere la intervención de un juez. Por eso, te aconsejamos que esperes al vencimiento del contrato de exclusividad y avises con una anticipación mínima de 15 o 30 días tu voluntad de no continuar con sus servicios. Hecho esto, podrás contratar otra agencia que se adapte mejor a tus necesidades.
¿No estás a gusto con tu agencia?
Descarga ¡gratis! este modelo de carta de no renovación del contrato de exclusividad inmobiliaria.
Otras preguntas frecuentes sobre la exclusividad inmobiliaria
Sí, el contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento privado y es completamente legal. Pero esto no significa que debas aceptar todas las cláusulas sin cuestionarlas. Recuerda que siempre puedes negociar con tu agente inmobiliario si algún punto del contrato te incomoda. Hasta tanto no lo hayas firmado, tú tienes el poder.
En general, tendrás que esperar a la finalización del contrato y avisar con entre 15 y 30 días de antelación que no quieres continuar con los servicios. Si quieres cancelarlo antes, puedes intentar negociar con la agencia, aunque esta no está obligada a aceptarlo.
Si incumples el contrato porque vendes el piso por tu cuenta o a través de otro intermediario, la agencia reclamará el pago de los honorarios. Incluso podría iniciar un proceso judicial para que le pagues su comisión.
Si recibes una oferta de compra por un precio inferior al que se establece en el contrato de exclusividad, la inmobiliaria debe notificarlo por escrito. Si aceptas, también por escrito, dicha oferta, el contrato de exclusividad permanecerá vigente y deberás pagarle a la inmobiliaria sus honorarios cuando se realice la venta o se firmen las arras. Si, en cambio, rechazas la oferta del comprador, la inmobiliaria continuará con su trabajo para encontrar una oferta acorde a lo pactado en el contrato. En ninguno de estos casos se da por finalizado el contrato de exclusividad inmobiliaria.
Sí, si no firmas ningún contrato de exclusividad inmobiliaria, puedes trabajar con tantos agentes como quieras. Solo te aconsejamos que evalúes si estás dispuesto a organizar la venta con tantos agentes trabajando en la comercialización de tu vivienda.
Si tienes un contrato de exclusividad inmobiliaria y encuentras un comprador por tu cuenta, puede que la inmobiliaria en cuestión te reclame el pago de los honorarios. Esto es así siempre y cuando el contrato diga de forma explícita que no puedes vender por tu cuenta.
Herramientas sobre Exclusividad inmobiliaria
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