Impuestos a Hacienda por la venta de una casa de un NO residente

Impuestos a Hacienda por la venta de una casa de un NO residente

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Impuestos a Hacienda por la venta de una casa de un NO residente

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Elías Linares

Hola, muchas gracias por vuestro contenido tan interesante. He leído el reciente y muy completo artículo de Paula Eseiza sobre 'Impuestos por la venta de una vivienda, ¿qué tengo que pagar a Hacienda?' del 11.11.2021. Al final del artículo comentáis que los no residentes en España (llevo m¡as de 3 años residiendo en Alemania) debemos pagar en el mismo acto de venta ante notario un 3% del precio de compraventa. En este punto tengo 2 dudas: en el caso de residentes veo que el impuesto a Hacienda se realiza por tramos del 19 al 26% y siempre sobre la ganancia patrimonial. Es seguro que en el caso de no residentes, el 3% aplica sobre el precio de venta independientemente de lo que se pagó el día de la adquisición? 

Y la 2a pregunta es sobre las exenciones. En mi caso tengo la intención al liquidar la hipoteca de reinvertir el resto de la ganancia en la compra de un apartamento en otro pueblo también en Tarragona, que de momento por residir en Alemania no seria vivienda natural pero que podría llegar a serlo en un par de años al volver.  Puedo acogerme a la exención del IRPF por tramos si reinvierto, o por ser no residente no me aplica este impuesto aunque no reinvierta y únicamente debo liquidar el 3% mencionado anteriormente?

Por cierto, un no residente debe liquidar la plusvalía del ayuntamiento o si demuestro que resido fuera estaría exento?

Muchas Gracias y Saludos.

Elías Linares

9 respuestas
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HelpMyCash
#1

Hola, Elías:

¡Muchas gracias por tu comentario sobre la página de impuestos! Me alegra mucho saber que te ha resultado útil.

Para responder a tus preguntas, iré por partes.

Con respecto al pago del Impuesto sobre la Renta de No Residentes

  • En el momento de la firma de la escritura de compraventa el comprador deberá retener el 3% del precio de venta (asegúrate de que esto quede reflejado en la escritura). Pero ese porcentaje no representa la totalidad del impuesto, sino que cumple la función de un "adelanto" de la cuantía total que tendrás que pagar a posteriori.

  • En el plazo de un mes luego de la firma, el comprador tiene que presentar el modelo 211 a Hacienda para efectuar el pago de ese 3%. Te comento esto para que estés atento: el comprador tiene que darte una copia de ese modelo.

  • Luego, en el plazo de 4 meses desde la firma de la escritura, tú deberás presentar el modelo 210 (que lo puedes descargar de la web de Hacienda) y pagar el resto de la cuantía del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes. 

  • En cuanto al cálculo, desde 2016 el porcentaje que se aplica es del 19% y se calcula en función de la ganancia patrimonial, tal y como explicamos en la web del cálculo del IRPF.

Con respecto a las exenciones

  • En el caso de los no residentes que contribuyan en la UE (entiendo que es tu caso), existe también una exención por reinversión en vivienda habitual.
     
  • Para que una vivienda sea considerada habitual, tienes que haber residido en ella durante un plazo continuado de, al menos, 3 años. Sin embargo, se contemplan algunas excepciones, entre ellas, la mudanza por traslado laboral. No sé si este es tu caso, pero podrías evaluarlo. Cabe aclarar que si has alquilado la vivienda u obtenido cualquier tipo de renta, pierde automáticamente su carácter de habitual.

  • Para que la nueva vivienda sea considerada habitual, la tienes que habitar en el plazo de 12 meses desde la compra.
     
  • Si cumples todos estos requisitos, podrías acogerte a la exención. De lo contrario, entiendo que no. Pero te aconsejo que lo consultes con un experto en fiscalidad para obtener una respuesta definitiva.

Sobre el impuesto de plusvalía municipal

  • En principio, también deberías pagar plusvalía municipal, salvo que vendas con pérdidas. Incluso puede que el comprador retenga también el importe de este tributo, dado que si por cualquier motivo tú no lo pagas, la Agencia Tributaria le reclamará al comprador el pago.

Ahora sí, creo haber respondido a todas tus preguntas. Espero que te sean útiles y nuevamente tea consejo que te asesores con un experto en fiscalidad o bien con el Ministerio de Hacienda para tener una visión más precisa.

No dudes en escribirnos si tienes más inquietudes, Elías.

Saludos y gracias nuevamente,

Paula

 

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#2
E
Elías Linares

Hola Paula, me has sido de mucha ayuda aclarando mis dudas o confirmando la info que tengo.

El modelo 210 ya lo conozco para la liquidación de IRPF por ingresos del alquiler.

Me resulta muy sorprendente que por residir fuera de España tenga que pagar un adelanto del 3% sobre el precio de venta (es una barbaridad), más un 19% por la ganancia patrimonial (si existiera) en los siguientes 4 meses desde la venta.  ¿forman parte los dos pagos del mismo tributo IRPF ? ¿hay alguna forma de librarse del pago de alguno de los dos (que no sean las exenciones porque la vivienda estuvo alquilado los últimos dos años) ??

¿para la plusvalía del ayuntamiento 'sólo' se consideran los precios de venta y adquisición de la vivienda SIN restarle los gastos como en el cálculo del IRPF (cancelación hipoteca, comisión inmobiliaria, etc) ??

Gracias y Saludos

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HelpMyCash
#3

citando a Elías Linares Hola Paula, me has sido de mucha ayuda aclarando mis dudas o confirmando la info que tengo. El modelo 210 ya lo conozco para la liquidación...

Hola, de nuevo, Elías:

¡Me alegra haberte ayudado! El 3% es un adelanto del 19%, así que sí, forman parte los dos pagos del mismo tributo. No tienes que pagar el 22%, solo el 19%. Con respecto a las exenciones, no veo una manera en la que puedas librarte de pagar el IRPF, pero consulta con Hacienda o con un gestor para tener una respuesta más precisa en este sentido.

Con respecto a tu segunda pregunta, efectivamente es así. La plusvalía municipal grava el aumento en el valor del terreno desde la compra hasta la venta, por lo que no se tienen en cuenta los gastos de cancelación, comisión inmobiliaria, etc. Esos pueden deducirse solo en el impuesto de la renta. 

Si te sirve, aquí te dejo una calculadora de plusvalía municipal donde puedes calcular la cuantía aproximada que te tocaría pagar. Es totalmente gratuita. 

Saludos,

Paula

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#4
N
Narciso Prego

Pregunta similar: Venta de piso cuando no se es residente en España

Hola, soy español residente en otro país de la UE y estoy vendiendo un piso de mi propiedad, me dicen que me deben hacer una retención del 3% de la venta, eso es cierto? Por que concepto? Hay forma de evitar esa retención? Gracias 

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HelpMyCash
#5

citando a Narciso Prego Pregunta similar: Venta de piso cuando no se es residente en España Hola, soy español residente en otro país de la...

Hola, Narciso:

He incluido tu pregunta en este hilo para que puedas leer las respuestas anteriores, donde damos más detalles sobre el Impuesto de la Renta de No Residentes.

Es correcto lo que te han indicado: en este caso, el comprador debe retener el 3% del precio de venta para pagarlo a Hacienda. Ten en cuenta que esto es un adelanto del impuesto para no residentes que tendrás que pagar a posteriori.

Desconozco si existe alguna manera de evitarlo.

¡Espero que esta información te ayude!

Un saludo,

Paula

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#6
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Narciso Prego

Hola Paula, muchas gracias, una pregunta: el 19% sólo lo pago si tuve ganancia en la venta del piso, en mi caso estoy vendiendo por debajo del precio de compra, ese 3% que estoy pagando como anticipo lo puedo recuperar?

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HelpMyCash
#7

citando a Narciso Prego Hola Paula, muchas gracias, una pregunta: el 19% sólo lo pago si tuve ganancia en la venta del piso, en mi caso estoy vendiendo por debajo del prec...

Hola, de nuevo:

Sí, si vendes por un precio inferior al de adquisición, el comprador igual te retendrá el 3%. Posteriormente, dentro del plazo de 4 meses desde la firma de la escritura de compraventa, tendrás que presentar el modelo 210 donde, en este caso, podrás solicitar la devolución de ese adelanto.

No dudes en escribirnos nuevamente si tienes dudas.

Saludos,

Paula 

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#8
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Lorenzo Chambo

Pregunta similar: Venta en España compra en Irlanda

Buenos días. Si vendes un piso en España (primera vivienda) compras una vivienda en Irlanda ¿Estás exento de pagar impuestos si sacas beneficios de la venta? ¿Qué impuestos gastos conlleva? Muchas gracias

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HelpMyCash
#9

citando a Lorenzo Chambo Pregunta similar: Venta en España compra en Irlanda Buenos días. Si vendes un piso en España (primera vivienda) co...

Buenos días, Lorenzo:

Gracias por compartir tu consulta. Los impuestos que debes pagar por vender una casa, en este caso, varían un poco dependiendo de si eres residente español o no. Si no lo eres, más arriba en este hilo de foro encontrarás la información. Si sí lo eres, en esta página encontrarás el detalle de los tributos que se pagan por vender un piso.

Con respecto a la reinversión de la ganancia de la venta, debes tener en cuenta dos cosas:

La primera es que el requisito para acogerse a la exención de Hacienda es que tanto el inmueble que vendes como el que compras sean tu vivienda habitual.

La segunda se refiere a la reinversión en Irlanda y, en principio, la Agencia Tributaria establece que los miembros de la UE pueden acogerse a esta exención, siempre que reinviertan en otro Estado miembro de la Unión. De todas formas, te aconsejo que consultes en el Ministerio de Hacienda para tener una respuesta más precisa.

Espero haberte ayudado.

Un saludo,

Paula

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