¿Cómo vender la vivienda familiar tras un divorcio?
El divorcio es una de las situaciones más difíciles de enfrentar, entre otras cosas, porque la reorganización de las finanzas pueden causar algunos dolores de cabeza. Lo mismo pasa con la venta de la vivienda familiar tras el divorcio, una operación que puede ser fácil si sabes cómo hacerla. Te explicamos las claves.
Simplifica la venta de tu casa con un profesional
El proceso de divorcio implica numerosas decisiones importantes, y una de las más cruciales es qué hacer con la vivienda familiar. Vender la casa tras un divorcio puede ser la opción más sensata y viable por varios motivos.
Motivos financieros. El cónyuge que continúa viviendo en la vivienda familiar debe asumir todos los gastos que antes se compartían, como suministros, impuestos y gastos de comunidad. Por otro lado, el cónyuge que se marcha debe pagar el alquiler o la adquisición de una nueva vivienda, y en muchos casos, también sigue pagando la hipoteca de la vivienda familiar. Si los ingresos de ambos no son suficientes para cubrir estos gastos, vender la casa puede ser la mejor solución.
Desacuerdo entre las partes. Es común que uno de los cónyuges quiera vender la vivienda mientras el otro no. En estos casos, la venta puede ser la mejor opción para evitar complicaciones. Si no hay acuerdo, la disputa puede terminar en los tribunales, donde la vivienda podría venderse por un precio entre un 20% y un 30% inferior a su valor de mercado. Además, los procedimientos judiciales suelen prolongarse durante años, convirtiéndose en una fuente continua de estrés y conflicto. Pero ¿cómo se vende una vivienda tras el divorcio?
¿Cómo vender la casa según tu régimen matrimonial?
Los pasos para vender tu casa después del divorcio dependen del tipo de régimen matrimonial. ¿Te has casado en régimen de gananciales, separación de bienes o habéis constituido una pareja de hecho?
A continuación te contamos cómo proceder en casa caso. Pero antes debes saber que si no conoces tu régimen matrimonial, puedes pedir un certificado de matrimonio en el Registro Civil donde os casasteis para verificarlo.
1. Vender la casa tras un divorcio en régimen de gananciales
En un régimen de gananciales, las ganancias, bienes y beneficios que haya obtenido cada cónyuge durante el matrimonio pertenecen a los dos miembros de la pareja por igual. Por tanto, en un divorcio donde la casa se ha comprado bajo un régimen de gananciales, la vivienda familiar pertenece un 50% a cada parte.
2. Vender la vivienda familiar si hay separación de bienes
Si os habéis casado en separación de bienes, el procedimiento es bastante simple. Siempre que exista acuerdo entre las partes, podréis vender sin hacer ningun trámite adicional a la demanda de divorcio. Bastará, entonces, con vender la propiedad y repartir el dinero en función del porcentaje de titularidad de la vivienda que figure en las escrituras.
3. Vender la casa en una pareja de hecho
Si solo habéis celebrado una pareja de hecho, pero os comprasteis una vivienda juntos, podréis vender la casa antes o después de la separación sin mayores inconvenientes. Basta con encontrar un comprador y acudir ambos cónyuges a la firma de la compraventa. En este caso, el dinero de la venta se repatirá en función de los porcentajes de titularidad que correspondan a cada uno según las escrituras.
IMPORTANTE. En todos los casos, sea bienes gananciales, separación de bienes o pareja de hecho, ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso es muy importante llegar a un acuedo y, en ningún caso, un miembro de la pareja puede vender la vivienda de forma unilateral. Salvo, por supuesto, que sea el único titular de la vivienda.
¿Cómo dividir el dinero de la venta entre los cónyuges?
En un régimen de bienes gananciales, el dinero de la venta se divide en partes iguales entre los cónyuges, siempre que la casa se haya comprado durante el matrimonio.
En una separación de bienes, cada quien es dueño de su parte. Por tanto, el dinero se divide en función del porcentaje de titularidad que conste en las escrituras.
Al igual que en la separación de bienes, cada uno es dueño de su parte. Por tanto, la ganancia se divide en función del porcentaje de titularidad que conste en las escrituras.
Vender piso tras un divorcio si hay hijos
Ahora bien, la situación se puede complicar si hay hijos a cargo. Por eso, resolvemos las dos dudas más frecuentes para vender una casa tras el divorcio si hay menores a cargo.
Sí, se puede vender el piso en un divorcio si hay hijos, pero un juez deberá aprobar la operación. Para ello, será necesario presentar una solicitud con el fin de modificar la sentencia de divorcio. Si la autoridad judicial considera que la operación no supone un perjuicio para los niños, podrá autorizar la venta.
Será el juez quien decida cómo se reparte la custodia de los niños y quién se queda en la vivienda familiar. Lo más habitual es que la persona que tiene la custodia tenga también el derecho de uso, por lo que suele quedarse en la vivienda hasta que cumplan la mayoría de edad. Si la custodia es compartida, suele permanecer el cónyuge que tenga menos recursos. El juez incluso puede determinar que ambos cónyuges utilicéis la vivienda en periodos alternos.
¿Qué pasa si compraste la casa antes del matrimonio?
¿Qué ocurre si la casa es tuya y te separas? La respuesta es que si has comprado la casa antes del matrimonio, en general, tendrá carácter privativo. Esto significa que te pertenece solo a ti y no se verá afectada por el proceso de divorcio. Sin embargo, existe una única excepción que está regulada en el Código Civil y se da cuando se cumplen estos cuatro requisitos al mismo tiempo:
Hipoteca. Has comprado la casa con hipoteca antes del matrimonio.
Pago. Seguiste pagando la hipoteca luego de contraer matrimonio.
Régimen matrimonial. Os habéis casado en un régimen de gananciales.
Vivienda familiar. La vivienda fue o es el domicilio familiar de la pareja.
En este caso, se puede considerar que la parte de la vivienda que se pagó durante el matrimonio (con dinero del régimen ganancial) pertenece a ambos miembros de la pareja. Por tanto, debería repartirse luego del divorcio, según la proporción que haya pagado cada uno. En esta página te damos un ejemplo.
¿Qué pasa si uno de los cónyuges se niega a vender la casa?
"Mi esposo quiere vender la casa y yo no". Nuestros usuarios repiten esta frase con frecuencia y lo cierto es que para vender la casa, necesitas el consentimiento de tu cónyuge. Pero si tu ex quiere vender y tú no, o viceversa, existen algunas vías para "forzar" la venta, solo debes tener en cuenta que no son las opciones más rentables.
Extinción de condominio
La extinción o disolución de condominio consiste en que uno de los cónyuges conserve la vivienda y compense económicamente al otro por el porcentaje que le corresponde. De manera general, podría entenderse como una compraventa entre vosotros, pero existen algunas ventajas en cuanto a la fiscalidad de la operación. Las enumeramos a continuación:
El cónyuge que transmite la vivienda no tiene que pagar plusvalía municipal, pero sí IRPF siempre que el valor de la vivienda al momento de hacer la extinción de condominio sea superior a su valor de compra.
El cónyuge que se queda con la vivienda no tiene que pagar ITP, aunque sí debe tributar por el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo gravamen es bastante más bajo.
Venta del proindiviso
Consiste en vender la mitad de tu piso a un tercero. Es una práctica completamente legal y está regulada por el Código Civil. En efecto, existen empresas que se dedican exclusivamente a ello. Si esta opción te interesa, debes tener en cuenta algunas cuestiones:
Precio de venta. Si vendes el proindiviso, te pagarán entre un 35% y un 50% menos por tu parte de la vivienda que si vendieras en condiciones normales.
Adquisición preferente. Tu expareja tiene prioridad para comprar tu parte de la vivienda al mismo precio que te ofrezca quien compre el proindiviso.
División de la cosa común
Si ninguna de las opciones anteriores funciona, el juez puede obligaros a vender el piso tras el divorcio. Para eso, uno de los dos debe interponer una demanda y, en la mayoría de los casos, la venta termina en subasta pública. Luego se reparten las ganancias. Como te imaginarás, esta opción tiene varias desventajas:
Tiempo. La división de la cosa común puede tardar MUCHO tiempo en resolverse.
Precio. El precio de venta es hasta un 30% más bajo que el valor de mercado.
Impuestos por vender la casa después del divorcio
Si finalmente vendéis la casa, tendréis que pagar los siguientes impuestos:
Divorcio y venta de vivienda habitual: ¿Qué pasa con el IRPF?
Existe una exención en el IRPF por reinversion en vivienda habitual, que exige que hayas vivido en la vivienda que vendes durante al menos tres años de forma ininterrumpida. Si no has llegado a cumplir este plazo porque el divorcio te obligó a dejar la vivienda familiar, Hacienda podría permitirte acogerte a la exención de todos modos, siempre que utilices el dinero para comprar tu nueva residencia. Consulta aquí todos los detalles sobre la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual.
Otras preguntas frecuentes para vender la casa tras el divorcio
Si existen hijos menores de edad, se queda a vivir en la vivienda el que obtiene la custodia del niño. Si no existen menores, todo dependerá del acuerdo al que lleguen las partes.
Si la casa tiene hipoteca y ambos acordáis vender el piso a un tercero, podréis realizar una venta normal y utilizar el dinero de la venta para cancelar el préstamo hipotecario. La ganancia sobrante se repartirá entre ambos en la proporción que corresponda.
Sí, puedes obligar a tu ex a vender la casa a través de lo que hemos llamado "división de la cosa común". Más adelante en esta página te damos los detalles de este procedimiento.
Para "comprar" la otra mitad de la casa en un divorcio tienes que hacer una exintición de condominio de común acuerdo. A continuación te explicamos con detalles en qué consiste.
No, si ambos sois titulares de la vivienda, tu cónyuge no puede venderla casa sin tu consentimiento.
Existen algunos casos en los que, por circunstancias económicas o de desigualdad entre los cónyuges, la parte que no es propietaria de la casa permanece en la vivienda durante un tiempo. En este caso, para que el dueño del piso pueda venderlo, necesitará el consentimiento del otro cónyuge o una autorización de un juez. Cabe recordar también que si existne hijos menores de edad, necesitaréis la autorización de un juez para llevar a cabo la compraventa.
Sí, se puede interponer una demanda de división de la cosa común y vender en subasta pública si hay hijos en común, pero un juez debe autorizar la operación. Además, si os corresponde el derecho de uso y disfrute de la vivienda, este debe respetarse incluso luego de vender la propiedad.
Dependerá del acuerdo al que hayáis llegado. De manera general, los gastos derivados del uso de la casa como, por ejemplo, los suministros de agua, luz y gas, los paga quien se queda a vivir en la vivienda. Los gastos inherentes al la vivienda como, por ejemplo, el IBI o la cuota de la hipoteca, deberán asumirlos ambos.
Si lo que quieres es quedarte con la casa luego del divorcio, puedes hacer una extinción de condominio. A través de este procedimiento, le "compras" a tu ex su parte de la vivienda y te vuelves propietario del 100%.
Herramientas sobre Vender piso tras divorcio
¿Puedo vender mi parte del piso si mi ex se niega?
Vender un piso sin acuerdo con tu ex pareja es complicado, pero no imposible. Para ello, diferencia entre pareja de hecho, matrimonio con separación de bienes y matrimonio en gananciales.
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