La venta de una vivienda, generalmente, supone una ganancia patrimonial que está sujeta al pago del IRPF. Esto es así, independientemente de la forma en que hayamos obtenido la titularidad de la vivienda. Por tanto, si queremos vender el piso que heredamos de un familiar, deberemos incluir la operación en nuestra declaración de la renta y pagar por ello. En este artículo explicamos cómo tributa la venta de un inmueble heredado.
¿Sabías que al vender un piso heredado también tienes que pagar la plusvalía municipal? Calcula ¡GRATIS! tu plusvalía con nuestro simulador y descubre cuánto tienes que pagar de este famoso impuesto.
IRPF por la venta de la vivienda heredada: variables a considerar
Si tenemos pensado vender una casa heredada debemos tener en cuenta que esta operación está sujeta al pago del IRPF, pero solo si hemos obtenido una ganancia patrimonial con la venta. Pero ¿cómo podemos saber que la hemos obtenido? Para ello deberemos realizar un cálculo que, de manera general, tiene en cuenta las siguientes variables:
La fecha de adquisición
Este aspecto suele generar mucha confusión, ya que muchas personas no saben cuál es la fecha en que realmente se produjo la adquisición ¿es cuando firmamos la escritura de la herencia? ¿o más bien cuando inscribimos el piso en el Registro de la Propiedad?
La respuesta es que, una vez aceptada la herencia, se entiende que la transmisión se produjo en el momento del fallecimiento de nuestro familiar. Por tanto, el dato que debemos utilizar para hacer la declaración es la fecha de la defunción.
El valor de adquisición
El valor que se utiliza para calcular el impuesto del IRPF por la venta de la vivienda heredada es el precio de la casa que usamos para declarar el impuesto de sucesiones y donaciones. Este puede ser un precio ajustado al mercado o, más bien, el valor fiscal que nos da nuestra hacienda autonómica.
A este precio podemos sumarle todos los gastos en los que tuvimos que incurrir para hacernos con la titularidad de la casa. Por ejemplo, el coste de la notaría y del Registro de la Propiedad y el pago de los impuestos de la herencia. Hecho esto, tenemos nuestro valor de adquisición.
El valor de transmisión
Este no es más que el precio al que vendemos la vivienda heredada. A este importe podemos restarle todos aquellos gastos en los que hayamos incurrido para concretar la venta como, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria.
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¿Cómo hacer el cálculo del IRPF por la venta del piso heredado?
Ahora bien, para saber cuánto nos toca pagar de IRPF por la venta de la vivienda heredada solo debemos calcular la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición que hemos mencionado.
Si el resultado es positivo, quiere decir que hemos obtenida una ganancia patrimonial con la operación. Por tanto, debemos aplicarle el porcentaje de tributo vigente en 2021 para cada tramo de nuestra cuota tributaria. Estos son:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Ganancias de más de 200.000 euros: 26%*
Hecho esto, ya sabemos cuánto tenemos pagar de IRPF por la venta de la casa heredada.
*OJO: este tramo de tributo entró en vigencia el 1 de enero de 2021, por tanto, no afecta a las ganancias patrimoniales obtenidas el año pasado y no se toma en cuenta en la declaración de este 2021. Esta comenzará a tener efecto en la declaración de la renta del 2022 (para los pisos vendidos en 2021).
Importante:
Como hemos mencionado al inicio de este artículo, la venta de una vivienda heredada también implica el pago de la plusvalía municipal, ya que este se paga tanto al heredar como al vender una casa. Aunque, si la venta la realizamos dentro del mismo año fiscal, no tenemos que pagarla de nuevo, porque no se ha generado nuevamente la obligación de tributar.
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Autor: Ottymar Tademo
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Maria
HOLA, como tributa la venta de una viienda heredada al vende por 90.000, somos 4 hermanos que valor de venta tenemos que poner cada hermano en la declaracion…¿ 90.000 total o cada uno los 22.500 ?
Gracias un saludo
Jose Luis Serrano
Si es una casa heredada y el valor de venta de la casa ha sido inferior al valor declarado en el impuesto de sucesiones. Tengo que declarar algo en el IRPF.
joan
Desde hace un año vivo con mi madre y soy su único heredero. Estoy empadronado en su casa pero la proiedad es de ella. La pregunta es la siguiente: ¿Si fallece en unos meses, lamentablemente muy probable me han dicho en la residencia, podría vender la casa y comprar otra con una desgravación del 95% del IRPF o debería esperarme unos años más para que se considerase que es mi vivienda habitual?
Muchas gracias. Vivo en Barcelona y tengo 65 años.
José Antonio
Mi padre heredó un local comercial constando la fecha de la escritura de la herencia en 1983. Luego en el año 2005 incorporó a la sociedad conyugal dicho inmueble. El local comercial se ha vendido en 2020. Mi pregunta es como tributa esta venta para ambos cónyuges.
CHEMA CONTRERAS GONZALEZ
HEMOS VENDIDO TRES HERMANOS LA MITAD DE UN PISO HEREDADO Y LA OTRA MITAD LA HA VENDIDO MI MADRE; EL COMPRADOR HA SIDO UNO DE LOS TRES HERMANOS. CADA UNO DE LOS HERMANOS HA RECIBIDO 54OO €. LA MADRE 27.500. LA FECHA DE LA TRANSMISIÓN HA SIDO EL 3 DE FEBRERO DE 2020. LOS HERMANOS NOS HICIMOS HEREDEROS DE LA MITAD EN ENERO DE 2007., CUANDO FALLECIO NUESTRO PADRE. EL PISO LO COMPRARON NUESTROS PADRES EN REGIMEN DE GANANCIALES EN EL AÑO 1990.
COMO DECLARAMOS ESTOS INGRESOS EN EL IRPF DE 2021, PODEMOS DEDUCIR GASTOS DE LA NOTARIA..ETC
Rosa
Voy a vender un piso de herencia de mis padres somos dos hermanos y lo heredamos hace 12 años Que es lo que hay que pagar
Ottymar Tademo
Hola, Rosa
En este caso, si hace doce años hicieron todo el trámite de aceptación de la herencia, ahora, al vender, tendrán que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta y la plusvalía municipal por el incremento de valor que ha experimentado la casa, desde el momento en que la heredaron hasta su venta.
Además, para vender la propiedad deberán recopilar una serie de documentos como, por ejemplo, el certificado energético o la cédula de habitabilidad, si esta es obligatoria para vender en tu comunidad autónoma. Cada uno de ellos tiene un coste que puede variar de acuerdo a la localidad o al profesional contratado para su emisión, ya que, en ambos casos, tendrán que acudir a técnica habilitado para inspeccionar la vivienda y gestionar los documentos.
Si quieres más información sobre los gastos de vender un piso, aquí puedes encontrar un listado general de todo lo que tendrás que pagar y a cuánto podría ascender cada trámite.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Javier Moreno
Hemos tardado 2 años en vender la casa de mis padres, tras bajar el precio 4 veces y cambiar 3 veces de agencia inmobiliaria, ya que el mercado de la vivienda en Ciudad Real está a la baja. Mientras, hemos seguido pagando gastos fijos de agua y electricidad, seguro, y los gastos de Comunidad que han ascendido a poco más de 7.000€. Todos estos gastos se consideran mayor valor de compra o menos valor de venta? Entiendo que han reducido notablemente la herencia….gracias
Maribel Fernández
Entre mis hermanos y yo somos 4 herederos de la casa de mis padres. A la hora de calcular el IRPF que tendremos que pagar cada uno, cómo lo hacemos??? Dividimos la ganancia patrimonial entre cuatro???
María Esteban
hola. una pregunta. los gastos de notaria se pueden deducir del valor de adquisición…. nosotros hicimos la declaración de herederos ante notario y la elevamos a público la escritura.
Trina
Si los deduces, y los de registro tambien los puedes deducir y la parte proporcional del impuesto de la herencia si son varios
Ottymar Tademo
Hola, María Esteban
Sí, los gastos de notaría y todos aquellos en los que hayas incurrido para aceptar la herencia puedes tomarlos en cuenta para calcular el valor de adquisición.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
Juan G
Muchas gracias por este articulo. No sabia que el valor inicial que hay que usar es el del impuesto de sucesiones
Mireia
Ojo. a los que preguntan aqui si son varios herederos tienen que ponerse de acuerdo con los valores que ponen en la declaracion porque si hay discrepancias hacienda va a pedir verificar
Isa
En mi caso se vende por 50000, somos 2 hermanos que valores de venta tenemos que poner cada hermano en la declaracion? 25000 cada uno o los 50000 ?
Gracias
Paqui Carmona Carmona
Buenos días: Mi madre y mis hermanos (4), hemos vendido un piso que heredamos de mi padre en el 2000. Mi madre tenia el 50%+16,66 de usufructo. Nosotros cuatro el 8,33 % de propiedad y el 4,16 de nuda propiedad. Mi pregunta es si tenemos que poner la nuda propiedad en la declaración de la renta y donde se pone, y si el valor de adquisición se calcula sobre el % del valor total del piso o solo del 50% heredado.Muchas gracias.
Mireia
El valor de adquisicion es el que pusiste en el impuesto de sucesiones
pep
Si se vende un patrimonio con más de 2 viviendas …donde se ponen los datos fiscales del resto?
Cristina López
Entiendo que cada vivienda se declara por separado porque cada una tiene valores de de tasación diferentes.
En las casillas al rellenar el impuesto puedes dar de alta varios elementos patrimoniales y allí se indican las fechas, los valores y si se aplica a una exención.
Edmundo Salas Calvo
Cómo se calcula cuando la herencia ha sido en dos momentos diferentes , al 50% en cada uno y con valoración diferente de la transmisión, debido al fallecimiento de los padres en fechas diferentes?
Andreu
se deberian declarar dos transmisiones, la primera con fecha de adquisición la del fallecimiento de uno de los padres y la segunda con la otra persona. Lógicamente hay que poner el 50% del valor de transmisión en cada una de ellas.