¿Cómo saber si tengo que pagar el gasto de IRPF por la venta de mi casa?

La venta de un piso tiene una serie de gastos asociados y es una transacción que no escapa de la mirada inquisidora de Hacienda. De hecho, es obligatorio incluir la operación en la declaración del impuesto sobre la renta que hacemos cada año. No obstante, existen ciertos supuestos en los que podemos librarnos de costear este tributo. Pero ¿cómo saber si somos uno de los afortunados? En este artículo damos las claves para conocer si nos toca pagar.

Comprobar su tuvimos ganancia o pérdida con la venta de la casa

Para saber si tenemos que asumir el IRPF por la venta de nuestra vivienda, lo primero que tenemos que hacer es calcular si tuvimos una ganancia real con la operación. Esto es vital, ya que solo estamos obligados a pagar si hemos vendido el piso por un precio más alto del que lo compramos. De lo contrario, la agencia tributaria considera que hubo una pérdida patrimonial. 

Es importante tener en cuenta que, para hacer este cálculo, no debemos mirar solo la diferencia entre el precio de compra y el de venta, sino también aquellos conceptos que Hacienda considera deducibles y que pueden incidir sobre el resultado. Por ejemplo, el valor de adquisición se puede ver incrementado al sumar el coste de las reformas que hayamos realizado en el piso y por los gastos relativos a la compra. 

En la siguiente imagen mostramos todos los factores a considerar y la forma de realizar el cómputo:

Como vemos en la imagen, una vez que hemos calculado el valor final de adquisición y el de transmisión, si el resultado nos sale positivo quiere decir que tenemos una ganancia patrimonial que declarar. Por tanto, debemos multiplicar ese importe por el tramo de tributo establecido por Hacienda que nos corresponde. Así sabremos el monto que nos toca pagar.

Verificar si podemos acogernos a alguna de las exenciones

La agencia tributaria establece una serie de exenciones en el IRPF por la venta de una casa. Conocerlas nos ayudará a saber si cumplimos con los requisitos para torear este gasto:

Reinversión en vivienda habitual

Esta exención aplica si destinamos la ganancia obtenida con la venta de nuestra vivienda habitual a la compra de una nueva casa. Es importante tener en cuenta que debemos haber residido en ella durante al menos tres años continuos. Además, tenemos que habitar en el siguiente piso durante doce meses. De lo contrario, no se cumpliría con el concepto de vivienda habitual establecido por Hacienda.

El plazo que tenemos para hacer la reinversión es de dos años, contados desde el momento de la firma de la escritura de compraventa.

Ser mayor de 65 años

Las personas mayores de 65 años no tienen que pagar IRPF por la venta de su casa, aunque esto solo es válido para viviendas habituales. Si se trata de segundas residencias no aplica, a menos que el beneficio fiscal lo utilicemos para constituir una renta vitalicia con un banco o una aseguradora dentro de un plazo no superior a los seis meses.

También debemos tener en cuenta que, si la casa es de titularidad conjunta entre dos personas y una es menor a 65 años, solo podrá acogerse a la exención el que haya cumplido el requisito de edad.

Dación en pago de la vivienda habitual

Si hemos tenido que entregar el piso para poder cancelar la hipoteca o si, ante la imposibilidad de seguir haciendo frente a la misma, nos vemos frente a una ejecución hipotecaria, también estamos exentos de pagar el IRPF. Aunque es necesario no disponer de otros bienes o derechos de cuantía que pudieran liquidar la deuda.

Como podemos ver, una vez que hemos hecho el cálculo de la ganancia y estamos al tanto de las exenciones marcadas por la agencia tributaria, podemos saber si nos toca asumir o no el gasto de IRPF por la venta de nuestra casa.