3 dudas resueltas sobre el trámite del contrato de arras para vender un piso

La venta de una casa es una operación importante. Por este motivo, es habitual firmar un contrato de arras para vender el piso y dejar reflejadas las condiciones pactadas con el comprador durante la negociación. No obstante, a pesar de la extendida costumbre de utilizar este documento a la hora de vender un piso, son muchas las dudas que genera. En este artículo intentamos resolver a las tres interrogantes más comunes.

1. ¿Qué datos debemos incluir en el contrato de arras?

Un contrato de arras es un compromiso suscrito entre vendedores y compradores, en el que ambas partes prometemos llevar a cabo la compraventa. En este documento, como hemos mencionado, se incluyen todas las condiciones pactadas durante la negociación. Así que, de manera general, tiene que contener los siguientes datos:

• Datos personales: esto es nombres completos, NIF o CIF, sin errores, de ambas partes.
• Información del piso: tiene que incluir la ubicación exacta y una descripción detallada de la vivienda. Por ejemplo: superficie, número de habitaciones o si tiene garaje, trastero y parking.
• Precio: especificar de forma clara el monto final de la compraventa, la forma de pago y la cantidad entregada como señal al firmar las arras.
• Fecha para formalizar la venta: debe quedar constancia del plazo máximo que hemos acordado para firmar la escritura en notaría. No indicar este dato puede traer muchos inconvenientes, ya que la vigencia del contrato está sujeta a este lapso.
• Penalizaciones: el incumplimiento de este documento conlleva unas penalizaciones, pero estas se tienen que especificar de forma explícita. De lo contrario, podríamos tener problemas para reclamar.
• Reparto de los gastos de la venta de la casa: asimismo se debe incluir de forma clara la distribución de los gastos de la compraventa. Por ejemplo, quién asume los gastos de notaría o en qué proporción paga cada parte el recibo del IBI del año en curso.
• Hipotecas o cargas: indicar las condiciones jurídicas en las que se firmará la escritura de compraventa ante notario.
• Notificaciones: a efectos de comunicaciones debemos además incluir la dirección postal y los contactos de cada parte.

Debemos tener en cuenta que el notario utilizará como base el contrato de arras para elaborar la escritura de compraventa. Por tanto, no debemos tomarnos a la ligera la redacción de este documento y debemos vigilar que no se escape ningún dato importante que, luego,pueda significar un quebradero de cabeza.

2. ¿Cuánto dinero debemos pedir al comprador al firmar las arras?

Esta es una de las dudas más comunes que tenemos los vendedores a la hora de vender un piso. Especialmente, si estamos llevando a cabo la operación por nuestra cuenta y sin la ayuda de una inmobiliaria que pueda orientarnos.

Generalmente, al firmar las arras la otra parte, como prueba de que se compromete a cerrar el negocio, nos entrega una cantidad de dinero que se descontará del precio final del piso. Pero ¿de cuánto estamos hablando? Aunque no existe una cantidad definida por ley, lo más habitual es que sea de un 10% del importe final de la casa.

No obstante, podemos pedir al comprador el monto que queramos, de acuerdo a las circunstancias y las necesidades que tengamos en el momento. Aunque, es aconsejable establecer un importe razonable y estar abiertos a negociar con la otra parte si es necesario. Por ejemplo, si el precio de nuestra casa es de unos 500.000 euros, pedir un 5% de entrada (25.000 euros) puede ser igualmente una cantidad considerable que nos puede servir como garantía.

3. ¿Cuáles son las consecuencias de incumplir un contrato de arras?

Firmar este documento no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Esto se debe a que su existencia facilita los reclamos legales ante un eventual incumplimiento. De esta manera, si en el contrato figura una cláusula de penalización expresa, podemos ser indemnizados por no concretar la venta de la casa.

En este sentido, el tipo de arras más utilizado es el de las penitenciales. Este está regulado por el Código Civil español y, aunque no obliga a cumplir el contrato, estipula que si el comprador no puede (o quiere) comprarnos el piso pierde el dinero que nos entregó al firmar el documento. Siguiendo con el ejemplo anterior, si nos entrega 25.000 euros como señal, es probable que se lo piense dos veces antes de echar para atrás la operación.

Pero si, por el contrario, es por causa nuestra que no se produce la venta, estamos obligados a devolver la señal por duplicado al comprador. De esta manera, debemos estar muy seguros de querer vender el piso antes de aventurarnos a firmar este documento.

Las arras confirmatorias o las penales, que son los otros dos tipos que existen, tienen el mismo fin de servir como garantía, pero las repercusiones y las indemnizaciones no están tan definidas como en el caso de las penitenciales. Por este motivo, son poco habituales, ya que es probable que se tenga que acudir a juicio para determinar las consecuencias.