Hipoteca con 2 titulares pero soy proprietario solo de la vivienda

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T
tristannn

Hace 6 años compramos mi ex y yo una casa y en el prestamo hipotecario estamos los dos pero en la escritura solo yo. mi pregunta es me puede afectar a mi en que ella me quite la casa? y como la puedo sacar de alli? gracias

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HelpMyCash
#61

citando a Joniescultura Buenas, estoy solicitando hipoteca para un piso de 60.000 euros junto con mi pareja. Mi pareja es autonoma con mas de 5 años de antiguedad y yo ten...

Hola, Joniescultura. 

Como son varias preguntas, intentaremos responderlas una a una:

1. Sí, podéis firmar la operación y, más tarde, hacer una extinción de condominio para ser propietarios solo vosotros dos. Ahora bien, vuestra tía seguiría siendo cotitular de la hipoteca, así que seguiría corriendo el riesgo de perder sus bienes en caso de que vosotros no paguéis las cuotas.

2. Sí, le podría afectar negativamente en una futura financiación. Más que la letra mensual, el problema es que en su historial aparecería la cotitularidad de una deuda de varios miles de euros, algo que le restaría puntos si pidiera un préstamo. 

3. No es imprescindible que entre como copropietaria, aunque es algo que os ahorraría preguntas de Hacienda (si solo entra como cotitular de la hipoteca, se podría considerar una donación y tendríais que demostrar que solo vosotros paguéis las cuotas). Podéis pactar con diversos bancos para que entre solo como cotitular de la hipoteca, aunque la última palabra siempre la tendrá la entidad. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

 

 

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#62
C
Cagigo

Buenas tardes , voy a escriturar un piso en breve , la hipoteca va a estar a nombre de mi madre y mío pero el piso lo quiero poner solo a nombre de mi madre. Eso es posible? Gracias 

HelpMyCash
#63

Hola, Cagigo. 

Sí, es posible. Sin embargo, Hacienda os podría dar problemas por considerarlo una donación, ya que técnicamente estarías pagando la hipoteca de un piso que no es tuyo. En ese caso, si no pudieras demostrar que solo tu madre paga las cuotas, quizás te exijan pagar el impuesto correspondiente. 

Un saludo. 

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#64
A
Anónimo

Hola Miguel tengo una consulta que quizá puedas aclararme.

Soy propietario al 100% de un piso comprado en 2008, declarado residencia habitual y del cual obtengo desgravación fiscal por la hipoteca.

La cuestión es que mi pareja y yo queremos comprar otra vivienda, este año, en otra provincia distinta y mi duda es:

Como hemos de escriturar (Hipoteca y registro), 1º para que mi residencia habitual siga siendo la comprada en 2008 y no perder la desgravación de la que goza en la actualidad y 2º como he de hacer para alcanzar el 80% de tasación como primera vivienda y no el 70 % como segunda estando los dos en el crédito ¿???, si es posible claro. Miguel no se si me he explicado bien, pero te doy las gracias de ante mano. 

HelpMyCash
#65

Hola, Anónimo. 

Entendemos que tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, que te desgravas, y quieres comprar otra vivienda (que no será la habitual) con tu pareja, así que te preguntas qué tendrías que hacer para no perder el derecho a desgravar. 

Para no tener problemas con la desgravación, creemos que podrías hacer lo siguiente: 

  • Contratar directamente una segunda hipoteca para comprar esa segunda vivienda. Tener una segunda hipoteca sobre otra vivienda no te haría perder el derecho a aplicar la desgravación sobre tu primera hipoteca. Esta opción, sin embargo, presenta un problema, que es que te darían, como comentas, menos del 80% de la tasación.

  • Ampliar tu hipoteca actual para comprar esa segunda vivienda, incluyéndola como garantía adicional del crédito. La Agencia Tributaria permite seguir practicando la deducción por vivienda habitual aunque amplíes el capital, aunque como es lógico, solo la podrás aplicar sobre la parte proporcional al pago de la hipoteca original. 

  • Contratar un nuevo préstamo hipotecario, con las dos viviendas como garantía, para cancelar la hipoteca que tienes ahora y comprar el nuevo inmueble. Esto también se consideraría una refinanciación, así que no perderías el derecho a aplicar deducciones sobre la parte proporcional al pago de la hipoteca original. 

Las dos últimas opciones te permitirían conseguir hasta el 80% del valor de tasación de la segunda vivienda, dado que el crédito contaría con dos garantías (tu vivienda habitual y vuestra segunda residencia). En ambos casos, lo ideal sería que firmaras un acuerdo privado con tu pareja en el que os repartáis el pago de la hipoteca, es decir, para que pagues tú solo la parte proporcional de la hipoteca de tu vivienda habitual y para que la parte de la vivienda en común la paguéis a medias.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

 

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#66
A
Anónimo2

Hola Miguel!

Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién pagaba la hipoteca porque ella es la única propietaria de la vivienda, pero en el préstamo el banco obligó a poner también a sus padres de titulares por lo que el banco decía que ella solo pagaba el 33,33% de las cuotas.

Se enviaron los recibos que se pagaban desde una cuenta en la que solo aparece ella como titular y en la que solo opera ella (nómina, recibos, ...), las escrituras, ...

Hacienda le dio la razón ya que se comprobó que ella se hacía cargo del préstamo sólita y procedió a la devolución que ella pedía.

Pues bien, hace un mes le hacen un requerimiento sobre el IRPF de 2015 para comprobar nuevamente dichos datos ya que les consta el 33,33%.

Vuelve a enviar la documentación que envió en 2009 y hace referencia a 2009, que es cuando se lo aceptaron, pero hacen caso omiso y lo desestiman porque dicen que él solo puede desgravarse el 33,33% al existir otros dos titulares en la hipoteca y no haber enviado ningún contrato entre las 3 partes para devolver las cantidades con las mismas condiciones que las que figuran en la hipoteca.

Tengo varias preguntas:

1) Si se hace un préstamo entre particulares con el interés al 0% he leído que se debe liquidar el modelo 600 que no costaría nada en este caso. ¿Se paga algo si se presenta fuera de plazo ya que ella no sabía que se tenía que presentar este modelo?

2) ¿Es correcto que el interés en el contrato sea del 0% si se dice que la cantidad se devolverá haciéndose cargo de las cuotas que le pase el banco? Porque las cuotas del banco llevan intereses. ¿Podría esto perjudicar a sus padres en su IRPF por "cobrarle intereses" a su hija aunque esos intereses sean para el banco?

Gracias y un saludo,

Anónimo2

 

#67
A
Anónimo

citando a Miquel Riera Hola, Anónimo.  Entendemos que tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, que te desgravas, y quieres comprar otra vivienda (que no se...

gracias Miguel , solo una cuestión , el 70%, se aplicaría aunque fuese la primera vivienda y de uso habitual de mi pareja ??. Gracias nuevamente .

HelpMyCash
#68

citando a Anónimo2 Hola Miguel! Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién...

Hola, Anónimo2.

En estos casos, lo que exige la Agencia Tributaria es lo siguiente: 

"[...] correspondiendo al consultante un tercio del importe concedido en préstamo (un 33%), para que este pueda considerar con derecho a deducción la totalidad -y no solo su tercio- de los diversos pagos vinculados con el préstamo, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que los otros dos prestatarios solidarios le entregaron en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere [...] debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo." 

Puedes encontrar el texto íntegro en la Consulta Vinculante V0790-17 de la Dirección General de Tributos. 

Por lo tanto, el préstamo entre particulares que debe firmar tu pareja con sus padres debe tener el mismo interés que la hipoteca; no del 0%. Para "devolver" ese dinero a sus padres, tu pareja simplemente tendría que pagar la hipoteca al banco del mismo modo que lo ha hecho hasta ahora. Creemos que esto responde tu segunda pregunta. 

En cuanto a tu primera duda, en principio no habrá que pagar nada por la presentación del modelo 600, ya que se trata de una operación exenta del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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HelpMyCash
#69

citando a Anónimo
citando a Miquel Riera Hola, Anónimo.  Entendemos que tienes una hipoteca sobre tu vivienda habitual, que te desgravas, y quieres comprar otra vivienda (que no se...
gracias Miguel , solo una cuestión , el 70%, se aplicaría aunque fuese la primera vivienda y de uso habitual de mi pa...

Hola de nuevo. 

Eso es algo que dependerá totalmente de la política del banco, aunque siempre podéis intentar negociarlo. Si queréis, podéis plantearos la opción de contratar a un bróker hipotecario, que puede ayudaros a conseguir hasta el 80% para comprar esa segunda vivienda (aunque quizás os cobra honorarios). Podéis contactar con varios de estos profesionales a través de este formulario

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#70
A
Anónimo2

citando a Miquel Riera
citando a Anónimo2 Hola Miguel! Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién...
Hola, Anónimo2. En estos casos, lo que exige la Agencia Tributaria es lo siguiente:  "[...] correspon...

Gracias Miguel! ¿Bastaría entonces con decir en el contrato que se procederá a la devolución de las cantidades mediante el pago de las letras de la hipoteca por el valor de 2/3? ¿O habría que especificar por ejemplo Euribor + x durante x años? Es que por mucho que buscamos en Internet sobre este tema no hay ningún post que recoja cómo se debe hacer este contrato exactamente.

Si el contrato se firma con el mismo interés que la hipoteca, esto podría perjudicar a sus padres en su IRPF ya que constaría como un "ingreso" para ellos?

El caso es que a partir del 2019 ya no se está desgravando esta casa por tener otra vivienda habitual y no quiere perjudicar a sus padres hasta que termine de pagar la hipoteca dentro de 20 años.

Perdona tanta pregunta, pero no sabemos cómo actuar ante esta situación ya que creíamos que en 2009 se quedó todo aclarado cuando aprobó la AEAT la devolución después de enviar todo el papeleo y mira por dónde salen ahora.

HelpMyCash
#71

citando a Anónimo2
citando a Miquel Riera
citando a Anónimo2 Hola Miguel! Mi pareja se compró una casa en 2007 y en 2009 le hicieron un requerimiento para comprobar quién...
Hola, Anónimo2. En estos casos, lo que exige la Agencia Tributaria es lo siguiente:  "[...] correspon...
Gracias Miguel! ¿Bastaría entonces con decir en el contrato que se procederá a la devolución de las cantidades median...

Hola de nuevo. 

No exactamente. Habría que hacer un contrato de préstamo por el importe de 2/3 del capital original de la hipoteca, especificando que ya se ha devuelto el capital que haya pagado tu pareja hasta ahora. En el contrato también tendríais que indicar el tipo de interés, que deberá ser el mismo que el de la hipoteca (euríbor más x), así como la fecha en la que acabe el plazo (la misma en la que se acabe de devolver la hipoteca) y el modo de reembolso (pago de las cuotas de la hipoteca).

En cuanto a tu duda sobre el interés, entendemos que no debería perjudicar a sus padres en el IRPF, pues técnicamente el préstamo es para devolverles lo que ellos "pagan" de cuota, que también incluye los intereses. De todos modos, para aseguraros, se lo podéis consultar a la Agencia Tributaria. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

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#72
T
Tere

Hola buenas, me gustaría realizarles una consulta. Estoy pensando en comprarme una casa con mi novio pero a mi no me dan la hipoteca. La idea es que yo aparezca en las escrituras pero no en la hipoteca. Eso se podría hacer? La idea esq cada uno tenga ese 50%d la casa xq yo le iria dando a el la mitad d la hipoteca también. Graciad

HelpMyCash
#73

Hola, Tere. 

Se puede hacer, pero puedes encontrarte con dos problemas: 

  1. Que el banco no quiera darle una hipoteca solo a tu pareja si el piso está a nombre de los dos, pues técnicamente solo podría embargar, en caso de impago, su 50%. Para resolverlo, podéis proponerle que tú aparezcas en la escritura de la hipoteca como avalista o como hipotecante no deudora.

  2. Que Hacienda considere que tu pareja te está pagando, con la hipoteca, tu parte de la casa, lo que podría considerarse una donación. En ese caso, simplemente tendrías que demostrar que tú pagas la mitad de las cuotas (te aconsejamos que guardes siempre los recibos de los pagos).

Ambos problemas se pueden resolver si el banco acepta que aparezcas como cotitular. Si pedís la hipoteca a nombre de los dos, la entidad tendría más garantías de pago, así que no debería poner demasiadas pegas.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#74
B
ballom

Hola, tengo una consulta.

Mi marido y yo tenemos una hipoteca de nuestra primera vivienda, ahora queremos comprar una segunda vivienda como inversión, pero en el banco para concedernos la hipoteca y las condiciones de financiación que queremos nos ha dicho que vamos a poner también dicha hipoteca como de primera vivienda.

A nivel fiscal, Hacienda, etc... ¿tendríamos algún problema en tener dos hipotecas de primera vivienda?

Gracias de antemano.

HelpMyCash
#75

Buenas tardes, ballom.

En teoría, hipoteca por vivienda habitual solamente puede haber una.

Así que, sería conveniente que consultarais vuestra situación con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria para no tener problemas con Hacienda.

Mucha suerte.

¡Un saludo!

 

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#76
F
Francisco jose

Puedo ser avalista de mi pareja que va a cómprar un piso? , cuando a mi en menos de 2 años me van a embargar la nómina aunque a día de hoy no hay nada formal 

HelpMyCash
#77

Hola, Francisco jose. 

Sí, puedes ser avalista de tu pareja en este caso siempre y cuando, como dices, no haya nada oficial. Ahora bien, te aconsejamos que valores los riesgos de avalar a alguien, pues en caso de que tu pareja no pueda pagar, el banco podría exigirte a ti el pago de las cuotas, lo que te resultaría complicado si te embargan la nómina. 

Un saludo. 

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#78
H
Helper_504204066

Hola, 

Necesito información sobre mi caso.

Mis padres (divorciados) tienen pendiente juicio con el banco por la hipoteca. Cuando se resuelva y el banco devuelva el dinero a mis padres, quieren venderla y yo quiero comprarla.

Si no tengo una nómina fija o si por la pandemia me quedo en el paro, pero la compro con mi pareja que es funcionario, el banco pondría algún problema?La idea es en cuanto pudiese cambiarme como titular al 100% de la propiedad y de la hipoteca, pero no perder la casa en la que vivo y comprarla.

Gracias de antemano.

HelpMyCash
#79

Hola, Helper_504204066.

Entendemos que planteas comprar la casa junto a tu pareja, que aparecería como copropietario y como cotitular de la hipoteca, y que posteriormente modificarías las escrituras para poner ambas a tu nombre. 

El banco, en principio, no pondría problemas si tu pareja aparece como cotitular y copropietario. De hecho, eso aumentará tus opciones de conseguir la aprobación, ya que reduce el riesgo de morosidad (especialmente teniendo en cuenta que es funcionario). 

Ahora bien, sí podrías tener problemas si quieres ponerlo todo a tu nombre posteriormente. En primer lugar, porque tendrías que refinanciar la hipoteca, para lo que necesitarías el visto bueno del banco. Como alternativa, podrías contratar una nueva hipoteca solo a tu nombre para cancelar la anterior, aunque te costaría más dinero. Y en segundo lugar, porque tu pareja tendría que venderte o donarte su parte de la vivienda, lo que también te costaría dinero. 

Esperamos haber resuelto todas tus dudas. 

Un saludo. 

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#80
S
Salim

Hola mi padre quiere pedir una hipoteca pero hace 6 años estaba en el registro de morosos. Pero al cumplirse los 6 años su nombre es borrado de este su miedo es que al comprar la casa se la quieran quitar.  

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