Comprar vivienda en pareja: dudas sobre titulares, porcentajes e hipoteca

Se puede separar quién aparece en la escritura y quién firma la hipoteca, pero cada opción tiene consecuencias claras: si ambos sois cotitulares de la hipoteca, el banco os exigirá la responsabilidad solidaria por la deuda; si uno firma la hipoteca y la propiedad queda a nombre del otro, el que figura como cotitular responderá por la totalidad del préstamo aunque no sea propietario. Para evitar que Hacienda interprete aportaciones mayores como donaciones, lo que se repite en varios casos es formalizar por escrito quién aportó qué y documentarlo ante el notario o mediante un contrato de préstamo entre particulares y su presentación fiscal.

• Quién figura como deudor y quién como propietario. Si el banco no acepta solo a uno, propone la figura del hipotecante no deudor para que la parte del otro quede hipotecada sin asumir obligaciones de pago. Esto reduce el rechazo bancario y permite que la propiedad y la deuda no coincidan totalmente.
• Documentar aportaciones desiguales. Si uno aporta más entrada o amortiza más capital, haced un contrato entre particulares o un reconocimiento de deuda y presentadlo según lo que indica vuestra comunidad. Guardad recibos y transferencias para probar pagos.
• Riesgo de responsabilidad. En una hipoteca conjunta cada cotitular puede ser reclamado por el 100% de la deuda. Si vais a repartir las cuotas de forma distinta, dejadlo por escrito para poder reclamar compensaciones en caso de incumplimiento.
• Impuesto y registro. Cambiar porcentajes tras la compra suele implicar una donación o transmisión que genera impuestos. Consultad al notario antes de decidir la operación para conocer costes y limitaciones.
• Negociad con varios bancos. Algunas entidades aceptan soluciones distintas o la figura del hipotecante no deudor; otras no. Probad alternativas y, si hace falta, pedid cita al notario para que os oriente gratuitamente.

En resumen, decide primero qué riesgo estás dispuesto a asumir ante el banco y ante Hacienda, documenta las aportaciones que sean desiguales y deja constancia notarial o contractual de los acuerdos de pago y de reparto de la propiedad. Así tendrás bases para reclamar compensaciones o para negociar novaciones si en el futuro queréis cambiar titulares.