Pregunta similar: CAMBIAR TITULARIDAD HIPOTECA

Hola, muy buenos días. En primer lugar, quiero agradecer enormemente el servicio que ofrecéis ya que ayudáis muchísimo. Tengo una situación bastante compleja y por más que intento encontrarle solución, no lo consigo. Os la planteo a ver si me podéis ayudar, y un millón de gracias de antemano:

Compré un piso de segunda mano hace meses. Tengo una pareja con la que llevamos 10 años pero, en el momento de la compra, ella no podía meterse en la hipoteca y yo sin ella no me llegaban los ahorros. Se trataba de un piso en oferta, una oportunidad de oro, así que adquirimos el piso mis 2 padres y yo. Ellos abonaron al banco el 50% del valor del piso quedando ellos como propietarios del piso al 50%. Yo estoy con el otro 50% del piso pero hipotecado pagando la hipoteca de ese 50% y mis padres están dentro de la hipoteca, pero como garantistas sin pagar (no hay aval de por medio)

Ahora, mi pareja ya puede entrar a la casa porque ya tiene independencia económica y ahorros, pero no sabemos cómo hacerlo. Hemos pensado opciones que os dejo escritas:

1. Mis padres, que poseen el 50% del piso, firman un contrato privado de compraventa con mi pareja de manera que mi pareja les paga en un tiempo fijado el dinero que vale dicho 50% del piso. La hipoteca no se toca y yo sigo pagando la hipoteca para finalizar la deuda con el banco de manera que, por un lado, yo pago mi 50% de la casa a través de la hipoteca del banco y mi pareja paga el 50% del piso a través del contrato de compra venta que establece con mis padres. No sabemos si esto se puede hacer ya que, mis padres, que forman parte de la hipoteca, no sabemos si pueden vender su parte del piso, el 50%, a una persona ajena a la hipoteca.

2. Otra opción es que mis padres, que están en la hipoteca, pero no pagan sino que son garantistas tras haber abonado íntegramente el 50%, salgan de la hipoteca y de la propiedad vendiendo y entrando mi pareja conmigo a la hipoteca y propiedad. Se trataría de un cambio de titularidad de la hipoteca y propiedad del piso pero el problema es que mis padres no pagan la hipoteca y ya pagaron el 50% del piso y, en este caso, entraría una persona sin tantos ahorros como mis padres. Es decir, el riesgo del banco aumentaría y no sé si nos concederían la nueva hipoteca.

3. La última opción es que si no nos permiten cambiar la titularidad de la hipoteca, sería llevar la hipoteca a otro banco donde nos permitiesen el cambio de titularidad, asumiendo los costes de cambio de banco.

Espero que se haya entendido mi situación y espero que me podáis ofrecer ayuda porque la necesitamos de verdad. Muchas gracias por todo y disculpen las molestias

Hola, Quique Mart.

Por lo que nos cuentas, entendemos que tus padres son hipotecantes no deudores, es decir, que su 50% de la propiedad del piso es una garantía adicional de tu hipoteca. Corrígenos si no es así. 

Dicho esto, vamos a analizar las tres opciones: 

1. Sí, tus padres pueden vender su parte del piso si no hay ninguna cláusula de la hipoteca que lo impida. Ahora bien, esa parte continuará como garantía adicional de la hipoteca. El único riesgo de esta opción es que tu pareja no pueda pagar en el tiempo fijado, pero si hay buena voluntad entre todas las partes, entendemos que se podría negociar un nuevo calendario de pagos. Os aconsejamos hablar con un notario para que os diga cómo habría que formalizar ese contrato de compraventa.

2. Con esta opción, tendríais que negociar con el banco para que acepte a tu pareja como cotitular (no habrá problema si tiene empleo estable) y para que amplíe el capital de la hipoteca, pues tu pareja necesitará dinero para pagar el 50% de tus padres. El inconveniente es que es improbable que tu pareja consiga todo el dinero que necesita para pagar ese 50%, pues es probable que el banco financie solo el 80% de esa mitad. En tal caso, necesitaría tener ahorrado el 20% restante, además de los gastos asociados a la modificación. 

3. Esta opción solo es aconsejable si la negociación que explicamos en el punto 2 falla, pues tendrías que pagar los gastos del cambio de banco y los de la modificación posterior de la hipoteca. 

En conclusión, la opción 1 es la más barata y, por vuestra situación, también parece la más recomendable. Por ello, nuestro consejo es que reviséis la escritura hipotecaria para revisar si existe algún límite para que tus padres vendan su 50% y, en caso de que no lo haya, que pidáis cita a un notario para formalizar ese contrato privado de compraventa. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

citando a Miquel Riera Hola, Quique Mart. Por lo que nos cuentas, entendemos que tus padres son hipotecantes no deudores, es decir, que su 50% de la propiedad del...

Efectivamente, mis padres se encuentran dentro de la hipoteca que pago yo, pero no son deudores y la opción 1 que te planteaba es la que preferimos.

Nuestra duda existencial es si mis padres pueden hacer una venta, siempre con notaría y tiempos y voluntad adecuados, a mi pareja compradora, del 50% del inmueble, sin afectar absolutamente nada a la hipoteca que pagaría yo al banco. Es decir, no sabemos si a nivel legal se puede hacer la compraventa de una parte del piso sin interferir con la hipoteca del banco.

Si me puede responder a esta pregunta, se lo agradecería enormemente y disculpe las molestias por mis preguntas y si he enviado 2 veces mi comentario inicial al foro ya que es la primera vez que lo utilizo. Saludos afectuosos

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Es totalmente legal que el hipotecante no deudor venda su propiedad "hipotecada" a otra persona. Ahora bien, esa propiedad seguirá siendo una garantía de la hipoteca, así que si el titular no la paga, podría ser embargada para saldar la deuda. Tras la venta, la hipoteca quedaría exactamente igual.

Sin embargo, aunque sea poco probable, sí es posible que alguna cláusula de vuestra escritura impida la venta de ese 50% de la propiedad que pertenece a tus padres. Por eso, nuestro consejo es que la leáis detenidamente para comprobar si existe alguna cláusula de este tipo. Si no nos queda claro, también podéis pedir a un notario que os asesore (es totalmente gratuito). Así, podréis llevar a cabo la operación con total tranquilidad. 

Quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda. 

Un saludo. 

Hola, tengo una hipoteca al 50% con mi hermano, tanto el préstamo hipotecario como las escrituras, el solo se metió para facilitar la aprobación del préstamo, quedan 90000€ y 13 años por pagar, la casa es mía y la he pagado yo siempre, el no ha puesto nada, queremos sacarle tanto del préstamo como de las escrituras, como habría que hacer? Si el hace una donación tendría que pagar impuesto de sucesiones? Como no tengo que pagarle nada habría alguna otra forma de hacerlo? Creo que el valor catastral es más o menos como lo que queda por pagar, podría hacer una escritura de extincion de proindiviso en el que se diga que el valor de la finca es de 90000 y quedan por pagar 90000, adjudicandome la totalidad de la vivienda por 0 Pues me estoy subrogando en la obligacion del pago de la totalidad de la deuda?

Gracias

Hola, Jose Muñoz. 

Tienes dos opciones a tu disposición: 

• Que tu hermano te done su parte de la vivienda, en cuyo caso tendréis que pagar el impuesto de sucesiones y donaciones que se cobre en vuestra comunidad autónoma. 

• Que tu hermano te "venda" su parte a través de una extinción de condominio. Como el valor de la hipoteca y de la vivienda es prácticamente el mismo, no tendrías que pagarle contraprestación. Ahora bien, sí tendríais que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados que se cobre en vuestra comunidad autónoma. 

Nuestro consejo es que pidáis cita en una notaría y preguntéis qué opción sería más conveniente, pues dependiendo de vuestra comunidad autónoma, el impuesto a pagar será más bajo en la donación o en la extinción de condominio. 

Queremos recordar, además, que tendréis que pactar con el banco para que elimine a tu hermano de la hipoteca, una operación que se llama novación. En nuestra página sobre la novación explicamos en qué consiste. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: HIPOTECA CASA PADRES Y 1 HIJO.FORMA MEJOR DE ESCRITURAR??

Buenos días. Mi exposición es la siguiente. Vamos a comprar una casa que será nuestra vivienda habitual. Soy casado en gananciales y no tenemos nomina (soy autónomo, mi mujer ama de casa y tengo 63 años.) Mucho riesgo en principio para el banco , además por la limitación en 12 años de extender el plazo para poder cancelarla (Hasta los 75 años) aun a pesar de tener patrimonio y liquidez demostrable en 2 años que podremos recuperar unos planes de pensión/jubilación que disponemos. Hemos tenido que optar por pedir hipoteca como titular 1 hijo y mi mujer y yo como cotitulares. Mi intención es, antes de 3 años cancelarla por la disposición de efectivo que indicaba de los P.P.

Tengo que hacer el contrato con la promotora ya mismo y en unas semanas la escritura. Si mi hijo aparece en el contrato de compra y escritura tengo que adelantarle el dinero preciso por medio de una donación y que el revertiría en dicha compra.

Necesariamente mi hijo no debe aparecer en la escritura (Solo en la Hipoteca) pero si fuese mejor cara a Hacienda., tampoco habría problema en incluirle en la escritura.

Pueden indicarme por favor que mejor manera de hacer la operación ¿?. partiendo de la base que mi hijo daría su parte de la señal del contrato y entrada para la compra con dinero previamente donado por mí.

El banco que no has dado la Hipoteca no reconoce la figura de avalista (Hipotéticamente mi hijo) y por ello figuramos los 3 como titulares, además, que sin su nómina no me lo daban.

(El matrimonio) podemos atender solos el pago de la cuota mensual del préstamo de la parte de mi hijo.

Tampoco hay problema que mi hijo atienda su cuota de participación mensual en el pago de la hipoteca ya que dejaría su casa en alquiler y se iría a vivir a la vivienda que el matrimonio disponemos y dejaríamos libre al mudarnos a la casa nueva. El, en lugar de pagar un alquiler donde estaba, destinaría ese dinero para la hipoteca de la casa nueva que viviríamos nosotros, sus padres.

Encuentra algún inconveniente y/o recomendaría otra propuesta.Muchas gracias y saludos.Luis.

a ver si a qui en este foro alguien me puede ayudar me compre una vivienda 2004 y coji la ayuda vpo me dieron de yuda 600euros y tengo dos prestamos de el piso me costo cincuenta y dos mil euros y lo que no entiendo es por que estoy pagando esos cincuenta y dos mil euros en un prestamo y en el de la ayuda vpo treinta  mil euros  si de prestamo me dieron cicuenta y dos mil euros por que tengo que pagar trenta mil euros en el prestamo de la ayuda

citando a Luis Mira Font Pregunta similar: HIPOTECA CASA PADRES Y 1 HIJO.FORMA MEJOR DE ESCRITURAR?? Buenos días. Mi exposición e...

Hola, Luis. 

A priori, si el banco acepta vuestras limitaciones, no debería haber ningún problema. Nuestro consejo es que hagáis lo siguiente: 

• Poner la propiedad de la vivienda a tu nombre y al de tu mujer. Así, no será necesario hacerle una donación a tu hijo para que aporte dinero para la compra. 

• Poner la titularidad de la hipoteca a tu nombre, al de tu mujer y al de tu hijo. Así cumpliréis los requisitos que os exige el banco. 

• Firmar un contrato privado tú, tu mujer y tu hijo en el que tú y tu mujer os comprometáis a pagar las cuotas de la hipoteca. Así, tu hijo podrá demostrar ante Hacienda (si se lo exige) que no os está donando dinero, aunque es poco probable que le pidan explicaciones. 

• En el mismo contrato privado podéis incluir el compromiso de cancelar la hipoteca en cuanto cobréis los distintos planes. 

Si preferís incluir a vuestro hijo como copropietario, no es indispensable que él aporte dinero en la señal o la entrada: también puede aportarlo mediante el pago de cuotas de la hipoteca. Ahora bien, como ese dinero lo pagará con tus donaciones, quizás sí es más cómodo donárselo para la entrada o la señal. Te recomendamos consultar qué impuesto de donaciones debe pagarse en tu región en este tipo de situaciones. 

Si tienes cualquier otra duda sobre el procedimiento, puedes planteársela al notario con el que vayas a escriturar la operación. Este funcionario te prestará asesoramiento gratuito. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

citando a manuel garre gallart a ver si a qui en este foro alguien me puede ayudar me compre una vivienda 2004 y coji la ayuda vpo me dieron de yuda 600euros y tengo dos prestamo...

Hola, manuel. 

Por lo que nos cuentas, entendemos que tienes dos préstamos sobre la vivienda: uno de 52.000 euros que contrataste por tu cuenta y otro de 30.000 euros que se te concedió por comprar una vivienda de protección oficial. Como esos 30.000 euros provienen de una ayuda pública, te aconsejamos dirigirte a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento para que estudien tu caso. Ahí podrán explicarte por qué tienes esa deuda y te ofrecerán asesoramiento gratuito. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Agregar marido a escritura

Buenas tardes, mi nombre es Francisco, mi mujer compró una casa estando soltera y a su nombre, tres meses más tarde nos casamos y cincos meses después acabó la construcción de la reforma de la casa. Yo he aportado a la reforma al vender mi casa pero no figuro en la escritura. Cómo se podría hacer para justificar ante hacienda la inversión?

Hola, Francisco Jesús. 

No somos expertos en temas tributarios, así que te aconsejamos preguntar a un asesor fiscal cuál sería la mejor manera de declarar tu aportación en esa reforma. 

En cuanto a la escritura, si quieres que la vivienda también esté a tu nombre (y tu pareja está de acuerdo), tu pareja tendrá que donarte o venderte una parte de la propiedad. En el primer caso, te tocará pagar el impuesto de donaciones que se cobre en tu comunidad autónoma, mientras que en el segundo tendrás que abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales correspondiente. 

Asimismo, si quieres figurar también como cotitular de la hipoteca, tendréis que pactar con el banco para que te añada a la escritura hipotecaria. No os debería poner pegas, pues estaréis añadiendo otra garantía de pago. 

Un saludo. 

Hola, querría amortizar 40000 euros en mi hipoteca de la que soy 50% titular con mi pareja de hecho, vivienda habitual en Barcelona. El tema es que soy 100% propietaria. Tendré problemas con hacienda si amortizo esa cantidad yo sola? Mi pareja ingresa en cuenta hipoteca los gastos de vivir en el piso. Gracias

Hola, Miriam. 

Con esa amortización, técnicamente estarás pagando una parte de una vivienda que es 100% tuya. Por lo tanto, al no poder considerarse donación de ningún tipo (el bien financiado es solo tuyo), Hacienda no debería darte problemas. 

Un saludo. 

citando a Miquel Riera Hola, Miriam.  Con esa amortización, técnicamente estarás pagando una parte de una vivienda que es 100% tuya. Por lo tanto, al no pode...

Hola de nuevo. 

Técnicamente sí. Como tu pareja está pagando la hipoteca de una propiedad que no es suya, técnicamente te está donando dinero. Por ello, Hacienda podría reclamarte pagar el impuesto de sucesiones y donaciones que se cobre en tu comunidad autónoma. Y si tu pareja hace alguna amortización anticipada, también puede reclamarte el impuesto sobre esa amortización. 

Ahora bien, existen maneras de resolver este problema. Por ejemplo, podéis firmar un contrato privado con el que te comprometas a venderle una parte de tu propiedad en una fecha determinada descontando lo que él haya pagado de hipoteca. También podéis firmar un préstamo entre particulares con el que te comprometas a devolverle el dinero que él ha pagado, si ese es vuestro acuerdo. Os recomendamos acudir a una gestoría y preguntar cuál sería la mejor solución para evitar problemas con Hacienda. 

Un saludo. 

Pero sería una contraprestación, puesto que el ingresa en cuenta común, donde pasan la hipoteca un importe...pero ese importe es de gastos de suministros etc, en resumen de vivir juntos. Se mete dentro de la cuenta. En cualquier caso, cuando prescribiria?. Es un poco confuso puesto que el pagaría por vivir en mi piso podríamos decir y pondría los gastos. De momento hace ya 4 años que firmé la escritura y no hemos tenido noticia de hacienda etc....

Hola de nuevo. 

Si lo que paga son los gastos por vivir en la casa, la cosa cambia. En principio, en ese caso ya no sería una donación, porque tu pareja hace uso de la vivienda. Pero por si acaso, os aconsejamos dejarlo reflejado en algún tipo de contrato privado. Eso sí, si hace una amortización anticipada de la hipoteca, sí puede ser considerado como una donación, a no ser que se lo descuentes de futuros pagos. 

En cuanto a la prescripción, Hacienda tiene un plazo máximo de cuatro años para reclamarte el pago de un impuesto, a contar desde el momento en el que se genera (desde que se hace la donación, en tu caso). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias por aclararme lo, mirare a ver cómo puedo hacerlo, puesto que tampoco es un alquiler. El vive conmigo y paga los gastos etc en la cuenta que compartimos que es la de la hipoteca. Creo que es demostrable. Me comentaron que es contraprestación. Pero esa donación en el caso que hacienda lo considerara así, la prescripción no seria hasta que pagara toda la hipoteca? 

Hola de nuevo. 

Hacienda podría reclamarte el impuesto de donaciones por cada pago que ha hecho tu pareja en los últimos cuatro años, dado que cada pago podría considerarse una donación en sí misma. De todos modos, como todavía no lo ha hecho, es poco probable que lo haga en el futuro. 

Por si acaso, eso sí, te recomendamos hablar con una gestoría para ver cuál es la mejor manera hacer constar que tu pareja paga un dinero por hacer uso de la vivienda. 

Un saludo.