Hola, Rebeca. 

Es lógico que el banco del comprador os pida la nota simple actualizada de la vivienda ya libre de cargas, pues es la confirmación oficial de que la hipoteca ha sido cancelada registralmente. Como no la tendréis a tiempo, podéis preguntarle si le bastaría tener el certificado de deuda cero y la factura del notario, que también demuestra que esa deuda hipotecaria ha sido saldada y que la cancelación registral está en trámite. Tened en cuenta, eso sí, que no está obligado a aceptarlo. 

En caso de que presentar los documentos mencionados no sea suficiente, siempre podéis tratar de llegar a un acuerdo con los compradores para extender el plazo del contrato de arras. De este modo, tendréis algo más de tiempo para formalizar la cancelación registral de vuestra hipoteca. 

Finalmente, si eso no es posible, podéis hacer la provisión de fondos que os pide el banco del comprador, pero con la condición de que se os devuelva ese dinero si conseguís formalizar la cancelación registral en dos meses como máximo. De este modo, si no sois capaces de cumplir ese acuerdo, el banco del comprador podrá usar ese dinero para cancelar registralmente vuestra hipoteca con su gestoría. 

Esperamos haberos ayudado. 

Un saludo. 

Hola,

hemos pactado una provisión de fondos que nos devolverán una vez quede formalizado en 2 meses como indicas.Muchas gracias

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He vendido una casa con hipoteca y en el contrato se refleja que se entrega sin cargas, el comprador se niega a firmar la compraventa en notaria, si previamente no aparece en el registro la hipoteca levantada, no quiere que se cancele en el momento de la compraventa. No puedo pagar la hipoteca si no recibo el dinero de la venta y quiere rescindir el contrato.

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Buenos días: Voy a poner a la venta mi piso. Tengo una hipoteca y ando algo perdida con el tema de la cancelación. Tengo la posibilidad de pagar la hipoteca que me queda pendiente, con el dinero que se me entregue en las arras. Es mejor que lo haga así o es indistinto que la salde en el proceso de escritura? Les agradacería me lo aclararan. Mi intención es evitar que se ocupe de las gestiones de cancelación el banco del comprador. Gracias.

Hola, Nuki36.

En principio sería indiferente, aunque hay varias cosas que tienes que tener en consideración. La primera es que si en el contrato de arras acordáis que, en caso de que el banco finalmente no le de la financiación al comprador que necesita, le devolverías el dinero, deberás disponer de él para hacer efectiva la devolución (esto no es obligatorio incluirlo en el contrato, pero si lo incluís, deberás cumplirlo). Así pues, si incluís esta cláusula, no te recomendamos amortizar el capital antes de la firma de la compraventa, por si algo falla y tienes que devolver ese dinero.

Por otra parte, no tienes obligación de aceptar que el banco del comprador se haga cargo de la cancelación, ni siquiera tu propia entidad. Lo que sí pueden pedirte (para concederle la hipoteca al comprador) es un compromiso de entregar la vivienda sin cargas, en ese cargo tendrías que aportar el capital pendiente a tu entidad (antes de la venta o en el momento de la compraventa, para entregar la vivienda libre de deudas) y luego hacer la tramitación necesaria para cancelar la hipoteca registralmente. Se trata de un trámite relativamente sencillo y que si dispones de un poco de tiempo te recomendamos que realices por tu cuenta para así evitar costes extra.

Un saludo.

Muchas gracias por su pronta respuesta, Sra. Gómez. Suele figurar en el contrato de arras que en el caso de que el banco no de la financiación al comprador, el vendedor debe devolverle el dinero? Entiendo que el comprador, antes de firmar las arras ya ha ha tenido que asegurarse de ello. Por otro lado, según mi escritura de hipoteca, el banco se lleva un 1% de comisión por cancelación total. No obstante, he estado leyendo por la red que actualmente no pueden hacerlo, sobre todo, si llevas años teniendo la hipoteca. Sabe usted si es así? Finalmente, me consta que los pasos a seguir son relativamente sencillos, pero yo vivo fuera de España y lo sencillo se complica, así que no tendré más remedio que aceptar que mi banco o el banco del comprador de algún modo haga la gestión. Cómo puedo saber si están abusando de costes? He mirado también por la red y hay costes notariales y registrales tienen baremos que nada tienen que ver unos con los otros. Unos comentan que depende del dinero que hay pendiente por saldar mientras que otros comentan que se toma como base el importe de la hipoteca solicitada. Gracias de nuevo.

Hola, Nuki36.

No siempre consta, aunque a menudo el vendedor lo solicita para que si, en el último momento, el banco decide no darle la financiación, por lo menos no pierda el dinero de la paga y señal. En principio, si el comprador da el paso, es porque tiene la concesión de la hipoteca bastante asegurada, pero hasta que no está firmada (lo cuál se suele hacer en el mismo momento de la compraventa) no hay nada seguro.

Por otra parte, en las hipotecas más recientes la comisión máxima que puede cobrar un banco por una amortización anticipada (parcial o total, como es su caso) es del 0,5 % durante los cinco primeros años de la hipoteca o del 0,25 % después. Sin embargo, si la hipoteca tiene ya unos años, como parece que es su caso, el interés puede ser mayor. Si en la escritura pone que la comisión es del 1 %, ese será el importe que deberás abonar.

Si no tiene más remedio que hacer la gestión a través del banco, le recomendamos que antes de aceptarlo pida un presupuesto detallado, ya que los gastos de gestión no están regulados y puede que de una opción a otra haya una gran diferencia. También puede valorar la opción de ponerse en contacto con alguna gestoría de su confianza y pedir que le hagan el trámite en su nombre, sin tener que aceptar la del banco.

Por último, la comisión de amortización anticipada se aplica sobre el capital anticipado y los costes notariales y registrales de la cancelación registral de la hipoteca se aplican sobre toda la cantidad solicitada, ya que es una operación que se hace incluso si no hemos anticipado nada y hemos acabado de pagar cuando correspondía.

Un saludo.

Muchísimas gracias por todas sus respuestas. Me ha servido usted de gran ayuda. Me ha dado usted una mala noticia. Pensaba que a pesar de que en mis escrituras consta un 1% de comisión por cancelación anticipaba, podía acogerme a la nueva ley. Entonces, sería conveniente que hiciera una amortización parcial de todo lo que queda menos por ejemplo, una cuota mensual de hipoteca, antes de firmar la escritura de compra venta? Gracias de nuevo.

Hola, Nuki36.

Sentimos haberte dado una mala noticia, pero si en la escritura pone que esa es la comisión eso es lo que se debe pagar. De todos modos, aunque no sabemos cuánto es la cantidad que tienes pendiente, piensa que según cómo un 1 % no es tanto: por ejemplo, si son 10.000 euros, la comisión apenas serían 100 euros.

Por otra parte, no sabemos si tu comisión es por amortización anticipada total, parcial o ambas, si es una de las dos últimas, aunque solo adelantaras una parte se te aplicaría igual la comisión. Por otra parte, si es solo por amortización total (es decir, cuando adelantas dinero y acabas de pagar todo lo que quedaba pendiente), hacer lo que propones tampoco es una opción muy a tener en cuenta, porque probablemente el comprador (y sobre todo su banco) te exigirá que la vivienda esté libre de cargas, por lo que si aún queda hipoteca pendiente (aunque solo sea una cuota), no lo estará y puede que eso sea un problema a la hora de conseguir la financiación y formalizar la venta.

Un saludo.

Me quedan 80.000 euros por pagar. Yo me refería a hacer una amortización parcial (no tengo comisión), dejar una cuota tras la firma de las arras penitenciales (si no se incluye la cláusula de la cual me hablaba) y, como pasará un mes de la firma de compraventa, dejar que la hipoteca se extinga.. Eso es posible, no? Quien dice una cuota dice 2.

Hola, Nuki36.

Lo que planteas se podría hacer, pero antes lee detenidamente tu escritura, ya que en algunas ocasiones se limitan las amortizaciones que se consideran parciales (una cantidad mínima o máxima, que no se amortice más de un porcentaje del capital que queda...). Si no aparece ninguna condición podrías hacer la operación sin problema.

Un saludo.

Muchísimas gracias por todo el asesoramiento. Un saludo cordial.

Acabo de leer que mis amortizaciones (entiendo que se refiere tanto a parciales como total) deben de ser de un mínimo de un 5% sobre el capital máximo. Entiendo pues que sobre 180.000 de la hipoteca que solicité, debo amortizar un mínimo de 8.400 euros. No me había fijado en este detalle de la escritura. Mil gracias de nuevo.

Pregunta similar: Cancelación hipoteca con venta vivienda: dudas varias

Buenos días y gracias por su respuesta.

Voy a vender mi vivienda a través de una agencia inmobiliaria.

Tengo una hipoteca con CAiXABANK y quisiera informarme de todos los pasos a seguir para cancelarla.

Me quedan por pagar 85.000 euros. La intención es hacer una amortización parcial tras cobrar las arras para que tenga que pagar menos comisión en el momento de amortizar totalmente.

Mis dudas:

- ¿Hasta cuándo tengo tiempo de hacer amortizaciones parciales desde el momento en que encuentro comprador? Entiendo que sería nada más firmar las arras, pero no estoy segura.

- Tengo entendido que el primer paso es solicitar el Certificado de deudas pendientes a mi entidad bancaria:
Este certificado, pueden enviármelo por correo electrónico? Vivo fuera de España.

Por otro lado, he leído en varios foros que el banco no tiene derecho a cobrarte comisión por este certificado. Sin embargo lo cobran. Hasta qué punto tengo herramientas para oponerme a pagarla?

- Habitualmente, quién se ocupa de los trámites para el alzamiento de la hipoteca cuando el comprador también solicita un préstamo hipotecario? Tengo entendido que se encarga ese banco de todas las gestiones, con lo cual, mi entidad bancaria sólo debería proceder a emitirme el Certificado de Deuda Pendiente.

Es obligatorio que mi banco asista a la firma de la escritura? Se puede negar? He leído barbaridades al respecto.

Seguro que se me olvidan cosas.

Gracias por asesorarme. Estoy segura de que todo lo que me puedan aportar será de gran ayuda.

Ando muy perdida con este tema.

Gracias.

Hola, @Nuki36.

En primer lugar, no tienes un tiempo limitado para hacer una amortización parcial, puedes hacerlo cuando quieras, tanto antes de firmar las arras, como después (siempre que tengas el dinero suficiente para ello). 

En cuanto al certificado de deudas, lo que es ilegal es que se cobre el de deuda cero, pero desconocemos si ese mismo límite se aplica sobre deudas pendientes. Por lo tanto, es algo que debes preguntar a tu banco. Igualmente el comprador va a pedir una nota simple donde ya figurará que hay una hipoteca contratada. 

Por otro lado, los trámites de la cancelación los suele llevar a cabo un gestor de la entidad del comprador, que tendrías que pagar. No obstante, si quieres, tienes la opción de cancelar la hipoteca por tu cuenta, lo que te saldría más barato.

En último lugar, es obligatorio que vaya un apoderado del banco para firmar la escritura. En principio, la entidad no se negará si el importe de la venta cubre la hipoteca. En caso contrario, sí podría negarse. 

Un saludo. 

Hola Eva,

Mi nombre es Marisa. Muchas gracias por tu rápida respuesta.
Mi intención es dejar como deuda pendiente un saldo de unos 20.000 euros, con lo cual, la venta sí va a cubrir la hipoteca restante. Lo que pasa es que me ha dicho gente que Caixabank (donde tengo el préstamo) dan largas e incluso no se presentan an el momento de firmar la escritura.
Puedo eso parar la operación o simplemente aportando al notario el Certificado de saldo pendiente es suficiente?
Gracias de nuevo