Mi hijo quiere comprar mi piso por el valor catastral de 105000€,que actualmente está alquilado. Este piso fue adquirido en 1988 junto con mi ex marido por unos 20000€ pero en el divorcio en 2015 pasó a ser de mi propiedad asumiendo yo los gastos pertinentes, está libre de cargas.
Me gustaría saber los gastos e impuestos que van a correr de mi parte por la venta o existiría otra posibilidad mejor como la donación, o alguna otra alternativa.
Gracias, saludos!
Hola, Pilar
Los gastos que tendrían que asumir por una compraventa tradicional son:
- Vendedor o padre: debe asumir el coste de los documentos obligatorios para la venta de la casa, pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y la plusvalía municipal.
- Comprador o hijo: deben abonar el ITP, cuyo porcentaje de tributo varía según la comunidad.
Los gastos e impuestos que tendrían que asumir en el caso de una donación son:
- Donante o padre: IRPF por la ganancia patrimonial como si se tratase de una compraventa.
- Donatario o hijo: debe asumir el impuesto de sucesiones, cuyo precio varía según la comunidad autónoma. Aunque, en algunas regiones existen importantes bonificaciones. Además, deberá pagar en este caso la plusvalía municipal.
Como puedes ver los impuestos que se deberán asumir en cada caso son bastantes similares, con la diferencia en que en una compraventa el vendedor quizás tiene una carga tributaria mayor, pero en una donación la tiene quien que recibe la donación. No obstante, hay que tener en cuenta que cada posibilidad tiene una serie de consideraciones legales. Es aconsejable que consultes tu situación con un experto legal o fiscal, ya que este te podrá indicar cuál es la mejor opción según tu caso concreto.
Espero haberte ayudado.
¡Un saludo!
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Buenos Días,
En otras consultas os había contado ya mi caso por otras dudas que me habíais resuelto y estoy muy agradecida. En este caso, q estoy interesada en comprar el piso de mi padre , teniendo él, el usufructo vitalicio y la nuda propiedad ,una asociación de animales sin anónimo de lucro. Mi duda es si el piso lo tasan por 70 mil valor catastral y me lo venden por 50 mil, si habría repercusión en el % del ITP o esos 20 mil de diferencia me los podría reclamar hacienda como parte compradora o penalizar ? Gracias
Hola, vanessa.
Antes de nada, queremos aclarar que el valor catastral y el de tasación no es el mismo. El catastral es el que aparece registrado en el Catastro, mientras que el de tasación es el que estima una agencia tasadora.
Dicho esto, el ITP se calcula sobre el valor "real", así que puede interpretarse que es "real" tanto el valor de tasación como el catastral o el de transmisión. Por lo tanto, todo dependería de la interpretación que haga Hacienda, aunque hay que decir que si te reclaman, tendrán que justificarlo. Además, te reclamarían el impuesto sobre esos 20.000 euros de diferencia, no los 20.000 euros.
Otro punto importante es que la cantidad del impuesto dependerá de si compras solo la nuda propiedad, solo el usufructo o ambas cosas. Por ello, nuestro consejo es que contactes con una gestoría, con Hacienda o con el departamento de vivienda de tu comunidad autónoma para tener claro sobre qué importe debes calcular el impuesto y cuáles serán los otros gastos de compraventa que tendrás que afrontar.
Un saludo.
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Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:El usufructo vitalicio es de mi padre y me lo quiere ceder con la venta de la nuda propiedad, sería posible que fuese sin coste? O es obligatorio el tributo aunq lo ceda un familiar directo ? El usufructo de mi padre por la regla del 89 en cálculo valdría 14000e, que tengo entendido si se mantiene se tendría q bajar del precio de venta de la vivienda , si me cediese el usufructo , que procedimiento sería ? Muchas Gracias
Hola de nuevo.
El usufructo se puede vender o se puede donar. En el primer caso, se generaría el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), mientras que en el segundo, se generaría el de donaciones (ISD). El importe de cada uno (y las bonificaciones, si las hubiera) dependerá de la comunidad autónoma en la que residas.
En paralelo, le comprarás la nuda propiedad a la asociación. El valor de la nuda propiedad debería ser el del inmueble menos el del usufructo. Ese valor es el que deberías usar para calcular el impuesto de transmisiones patrimoniales generado sobre la compra de la nuda propiedad.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
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Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:La asociación me vende la nuda propiedad por 86 mil euros descontando ya el valor del usufructo (14000e) Pedi la hipoteca y el banco me dice ahora después de estar pre aprobaba que no admite que haya usufructo en la operación que cancele el usufructo . He hablado con el registro de la propiedad y me dice que tendria que hacer mi padre una donación del usufructo con escritura de donación y compraventa. Quisera saber qué hacer ? saber si con ello tendría el pleno dominio o sería con la donación solo la usufructuaría? O q renunciara y correr el riesgo de q mi padre con el miedo de pierda el piso y la asociación tener el dominio y quedarnos sin casa para q luego no salga la operación. Que sería lo recomendable ya q tengo la operación hipotecaria paralizada por este tema ?