Hola, Helper_905632261.

Por lo que nos cuentas, parece que la comisión del 0,5% es la de subrogación, mientras que la del 1% es la de riesgo de tipo de interés. 

La comisión de riesgo de tipo de interés es una comisión que pueden tener las hipotecas fijas y que se aplica en caso de que una amortización anticipada o una subrogación genere una pérdida financiera a la entidad. Esa pérdida se produciría si el interés de la hipoteca fuera más alto que el interés de mercado en el momento de amortizar o subrogar. 

Su coste, por ley, no puede superar esa pérdida financiera generada, con un límite porcentual sobre el importe amortizado o subrogado que, en tu caso, es del 1%. Y para calcular la pérdida financiera, el banco tiene que usar una fórmula establecida por la regulación hipotecaria. 

Entendemos, por lo tanto, que sí te pueden cobrar esa comisión si se dan las siguientes condiciones: 

• Si tu hipoteca es fija (o mixta en su tramo a tipo fijo)

• Si en la escritura se incluye esa comisión

• Si se produce realmente esa pérdida financiera (puedes pedir a Liberbank que te facilite el cálculo)

Si no se dan todas estas condiciones, no te pueden cobrar esa comisión y podrías reclamar que no te la apliquen o que te devuelvan el dinero posteriormente. 

Encontrarás más información en nuestra página sobre los gastos de subrogación. 

Un saludo.

• Me dicen esto

• Buenos días

   

  Hasta que realmente esta comisión no se cobre no se puede pasar detalle de la misma.

  Si finalmente se cobra es cuando se pueden solicitar los cálculos

• Esto es legal? 

Hola de nuevo. 

La ley no especifica que el banco tenga que dar detalles sobre el cálculo de esa comisión antes de que se cobre, así que entendemos que sí sería legal. De todos modos, como se trata de una fórmula que todos los bancos usan, le puedes pedir al Banco Sabadell que te lo calcule para saber si lo que te dicen que te cobrarán es correcto o no. 

Un saludo.  

• Perdón desde mi desconocimiento pero en las escrituras me pone que me aplicarían el 1% por cancelación o amortización anticipada. 
• Pensaba que al ser subrogación se aplicaba el 0.5% y con eso ya estaba. 
• Igualmente iré a la Oficina mañana pero lo veo de ser muy ****, ya que el Sabadell y BBVA lo ponen pero no lo aplican. 

Hola de nuevo. 

Si esa comisión es por cancelación o amortización anticipada, solo te la pueden cobrar si la operación que haces es abrir una nueva hipoteca con Banco Sabadell, con otras condiciones, para cancelar la que tienes con Liberbank. En ese caso, sí podrían aplicarte esa comisión (el 1% es correcto siempre que la hipoteca sea de antes del 9 de diciembre de 2007).

Ahora bien, si lo que haces es una subrogación de acreedor (trasladar tu hipoteca de un banco a otro), la comisión que te deben cobrar es la de subrogación de acreedor, que entendemos que cuesta un 0,5% según tu escritura. 

Lo que no pueden hacer es cobrarte esas dos comisiones a la vez, pues son comisiones que se cobran por operaciones distintas. 

Esperamos que en la oficina te lo aclaren y que te cobren lo que corresponda, sin un euro de más. 

Un saludo.

Pregunta similar: Gastos subrogación

Buenas tardes,

Tengo una hipoteca firmada en el 2017. En esa ocasión me subrogué al préstamo del promotor (1ª subrogación). Ahora estoy viendo opciones con otro banco y entiendo que ya sería mi segunda subrogación. En este caso, ¿qué porcentaje de comisión se me aplicaría, máximo 0,5%?. ¿2%?. A parte, ¿debería de pagar compensación por riesgo de tipo de interés?

Muchas gracias.

Hola, Lucia84. 

Son dos subrogaciones distintas: la primera es de deudor, mientras que la que pretendes llevar a cabo ahora es de acreedor. Por lo tanto, la comisión que se te podría cobrar por esa subrogación sería de un máximo del 0,5%. Además, se te podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés si tu hipoteca es fija. 

Ten en cuenta, eso sí, que solo te las pueden cobrar si aparecen en la escritura. Por ello, te aconsejamos revisarla para comprobar si se establecen esas comisiones por subrogación de acreedor (o desistimiento) o por riesgo de tipo de interés.

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Muchas gracias por tu respuesta. Sobre lo que me comentas de la compensación por riesgo me aparece en el caso de amortización anticipada, total o parcial y se establece en un 1% sobre el capital pendiente. Entiendo que será eso lo que tendré que pagar, ¿no? Muchas gracias.

Hola de nuevo. 

No exactamente. El coste de esa comisión será el equivalente a la pérdida financiera que le hayas provocado a tu banco por la subrogación, con un límite máximo del 1% sobre el capital pendiente de la hipoteca. Esa pérdida financiera se calcula con una fórmula regulada por la legislación española.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Estoy en una situación parecida.

Hipoteca fija firmada a finales de 2019. Estoy en proceso de subrogación, pero en la escritura del préstamo no aparece comisiones por subrogación, ni desistimiento. Solo habla de las comisiones por "amortización anticipada total o parcial" (en caso de total, un 2% durante los 10 primeros años, siempre que exista pérdida financiera para el banco).

Por tanto, ¿me van a cobrar esa comisión por amortización anticipada? Pensaba que al subrogar no aplicaba ese gasto.

Hola, Helper_912693256.

Al subrogar una hipoteca, se produce lo que se llama una cancelación subrogatoria (el banco al que te vas le paga la deuda pendiente al banco del que te vas). Por lo tanto, en ausencia de una comisión específica sobre la subrogación de acreedor, técnicamente sí podrían cobrarte la de amortización anticipada total. Ahora bien, te aconsejamos preguntárselo a tu entidad actual, pues siempre existe la posibilidad de que lo interprete de otro modo y que no te la aplique. 

En caso de que sí te la aplique, esta comisión no podrá superar la pérdida financiera generada al banco por la subrogación, con el límite del 2% sobre el importe pendiente. Entendemos que cambias tu hipoteca de banco para rebajar su interés, así que esa pérdida financiera sí se producirá. Si quieres, puedes preguntarle a tu banco actual cuánto te cobraría por este concepto (tendrá que calcularlo con una fórmula establecida por ley) o se lo puedes preguntar al banco al que te quieres ir, que también te puede hacer un cálculo aproximado. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

Gracias Miguel por responder.

He escrito a mi banco preguntándole sobre la comisión por hacer una subrogación y por cuánto tendría que pagar en caso de que decidiera amortizar todo el capital restante a día de hoy.

Me han sorprendido ambas respuestas:

- No hay comisión por cancelación subrogatoria

- En caso de que decidiera zanjar la deuda, pagaría 300 euros de intereses (son 300.000 euros lo que me quedan por pagar)

Pero desconfío un poco... ¿Voy a poder hacer una subrogación de acreedor sin apenas gastos?

A mi también me extraña que sea tan poca cantidad. Yo estoy esperando la respuesta de mi banco, pero por lo que pone en mi escritura respecto a ese punto será del 1% sobre el capital pendiente. Espero que sólo sea esa cantidad y no más.

Hola de nuevo. 

Si el propio banco te indica que no hay comisión por cancelación subrogatoria, entendemos que no te la cobrarán. Por si acaso, eso sí, te aconsejamos preguntárselo al notario que escriturará la operación, que te indicará si te la aplicará o no. 

Respecto a los 300 euros de intereses, entendemos que son los que se han generado desde el pago de la última cuota hasta la subrogación, así que su cobro sería correcto. De todos modos, y por si acaso, te aconsejamos pedir el cuadro de amortización a tu banco para comprobarlo. 

Finalmente, en cuanto a los gastos de la operación, los gastos que te pueden cobrar por ley son los siguientes: la tasación de la vivienda (unos 300 euros de media), tu copia de la escritura de subrogación (unas pocas decenas de euros) y la posible comisión por subrogación que te cobre el banco del que te vas. Dado que no te cobrarán esa comisión, en teoría, solo tendrás que pagar la tasación y tu copia de la escritura. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: gastos subrogacion

hola.. estoy mirando una subrogación con otra entidad y quisiera saber cual el porcentaje por gastos de subrogación que me pueden pedir ya que mi banco me pide un 1,5% del capital pendiente,  siendo mi hipoteca del 2007 .. muchas gracias..

Hola, jose manuel. 

Entendemos que ese 1,5% es la comisión por subrogación que tu banco quiere cobrarte. Veamos cuáles son las comisiones que te pueden cobrar por esta operación dependiendo de cuándo firmaste tu hipoteca:

• Si la contrataste antes del 9 de diciembre de 2007, te pueden cobrar una comisión por cancelación subrogatoria de hasta el 0,5% (o de hasta el 1% si lo que haces es contratar una nueva hipoteca para cancelar la que tienes) si la hipoteca es variable. Si es fija, te pueden cobrar una comisión de hasta el 2,5% como mucho. 

• Si la contrataste a partir del 9 de diciembre de 2007, te pueden cobrar las siguientes comisiones: 

  • Una comisión por subrogación (o desistimiento) de hasta el 0,25%.

  • Una comisión por riesgo de tipo de interés que no puede superar la pérdida financiera generada a la entidad, con el límite porcentual que se indique en la escritura (no está regulada). 

Nuestro consejo es que revises la escritura para ver cuándo se firmó y cuánto te costarían esas comisiones. Si ves que te cobran más de la cuenta, puedes interponer una reclamación ante el banco para que eliminen esas comisiones del contrato, pues al superar lo marcado por la regulación del momento, serían nulas. 

Encontrarás más información sobre este tema en nuestra página sobre los gastos de subrogación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Subrogacion hipotecaria

Buenas. Actualmente tengo una hipoteca a interes variable firmada en 2010. Otra entidad me ha ofrecido mejores condiciones tambien en interes variable, pero mirando mi escritura, me pone que me cobrarian un 2% de comisión por subrogacion, por lo que ya no sale tan rentable hacer el cambio. Podrian decirme si el paquete de medidas aprobadas en noviembre del 2021 tambien se aplicaria a subrogaciones a interes variable o es solo para los que se vayan a una a interes fijo?. Gracias! 

citando a alexatenort Pregunta similar: Subrogacion hipotecaria Buenas. Actualmente tengo una hipoteca a interes variable firmada en 201...

Hola, alexatenort.

El paquete de medidas aprobado en noviembre de 2022 no se aplicaría en tu caso, porque ni amortizarás anticipadamente tu hipoteca variable ni la subrogarás para pasarla al tipo fijo. 

Dicho esto, creemos que la comisión por subrogación del 2% que se indica en tu escritura es por subrogación de deudor, es decir, la que se te cobraría si vendes tu casa y el comprador asume la titularidad de tu hipoteca. La operación que llevarás a cabo para trasladar tu hipoteca a otro banco se llama subrogación de acreedor. 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que revises tu escritura para ver si se te incluye una comisión o compensación por subrogación de acreedor o por desistimiento. Si la encuentras, el precio de esta comisión nunca podrá superar el 0,25%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Gastos subrogación hipoteca

citando a Víctor de la viuda Pregunta similar: Gastos subrogación hipotecaQuería hacerte una consulta relacionada con la comisión por subrogación que m...

Hola, Víctor de la viuda.

Según el artículo 7 de la Ley 41/2007, la limitación que comentas es aplicable a "los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley". En tu caso concreto, entendemos que no se formalizó un contrato nuevo, ya que llevaste a cabo una subrogación de deudor para asumir la hipoteca del promotor. En consecuencia, entendemos que no se te aplicarían esos límites, aunque te recomendamos consultarlo con el notario para asegurarte (le puedes pedir cita gratis). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.