Extinción de condominio

Extinción de condominio

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J
Jaherco

Hola buenas. Mi pregunta es la siguiente. Que documentación debo presentar para hacer una extinción de condomino Y cuál es la tarifa media. Mi ex pareja y yo nos hemos separado y quiero liquidar lo que nos queda de hipoteca y quedarme yo con la vivienda y ponerla a mi nombre solamente. Quería saber donde debo acudir...a parte de al banco que ya está informado para liquidar la hipoteca. Gracias. Un saludo

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HelpMyCash
#1

Hola, Jaherco.

Tienes dos opciones: o bien acudir a una gestoría, que se encargará de realizar por ti los pagos al notario, al registro y a la administración, o bien gestionar por tu cuenta todos los pagos, en cuyo caso deberás acudir al notario, al Registro de la Propiedad y a la oficina tributaria de tu comunidad autónoma.

En cuanto a los gastos, tendrás que abonar los gastos de notaría, de gestoría (solo en el primer caso) y de registro, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Estos pueden variar según el valor de tu vivienda, las tarifas aplicadas por la gestoría y la comunidad autónoma en la que te encuentres, así que para saber cuáles son te recomendamos que lo preguntes directamente a un gestor o a un notario.

Gracias por utilizar el foro del comparador de hipotecas HelpMyCash.com.

Un saludo.

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#2
M
Montserrat Martínez

Pregunta similar: Extinción de condominio

Buenos días, tengo una hipoteca en común con mi ex (y nunca  nos casamos ni fuimos pareja de hecho) actualmente tenemos una hipoteca de 141000€ y desde hace tres meses el ha dejado de pagar y me dice que me regala el piso y no quiero nada a cambio, solo quitarse la deuda..vamos dejarme el marrón a mi.

Quisiera saber si puedo hacer una extinción de condominio sin novacion? Cuánto me costaría hacerlo en Andalucia? Cara Hacienda tendría que pagar algo? Y por último, si en un futuro vendiera el piso teniendo en cuenta que él al no se propietario de la vivienda pero si titular del préstamo hipotecario, tendría que estar presente en la firma de la cancelación del préstamo hipotecario y se beneficiaría de la venta?

Tengo otro piso en Barcelona con otro préstamo hipotecario de actualmente 35000€, tanto escritura como préstamo soy yo al 100% (en el de Andalucía el 50%) y me estoy planteando la opción de venderlo en un año más o menos y saldar la deuda que me quedaría con el préstamo hipotecario de Andalucía sin que por ello mi ex se beneficie en el caso anterior que he expuesto.

Si alguien me puede ayudar en las lagunas que tengo, lo agradezco.

 

 

 

HelpMyCash
#3

Hola, Montserrat Martínez. 

Trataremos de resolver tus dudas una por una: 

1. Sí, puedes hacer una extinción de condominio sin llevar a cabo una novación para eliminar la titularidad de tu expareja. Sin embargo, en este caso, él seguiría siendo deudor a ojos del banco, así que en caso de impago, sus bienes presentes u futuros podrían ser embargados si el valor de la vivienda no fuera suficiente para cubrir la deuda. 

2. El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) cobrado en Andalucía en las extinciones de condominio es del 1,5%, que se aplicará sobre el 50% del valor de la vivienda, que es la parte que te adjudicarás con la operación. Además, tendrás que pagar los gastos de notaría y registro asociados a extinción de condominio, que son comunes en todas las comunidades autónomas, más los honorarios de la gestoría si contratas una agencia para que te haga los trámites.

3. Como decíamos, de cara a Hacienda tendrías que pagar el IAJD. Además, a tu expareja tendrías que pagarle el 50% del valor de la vivienda para que no se genere un exceso de adjudicación y para no tener problemas con Hacienda, que podría verlo como una donación encubierta. Si no lo haces, ese exceso de adjudicación tendrás que declararlo como ganancia patrimonial en la Renta.

4. Si en un futuro vendieras el piso, tu expareja tendría que firmar la escritura y pagar la mitad de los gastos de cancelación si no acordaseis lo contrario. Él no recibiría ni un céntimo de la venta, pues ya no sería el propietario de la vivienda.

Para terminar, lo que comentas solamente te permitiría reducir la deuda pendiente que tanto tú como tu ex tenéis por la hipoteca conjunta (aunque como solo la pagas tú, en la práctica te beneficiaría a ti). 

Esperamos haber resuelto todas tus dudas. 

Un saludo. 

 

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#4
M
Montserrat Martínez

Tengo una duda sobre la respuesta, en el apartado 2. Ese 1,5% que se aplica sobre el 50% del valor de la vivienda, se calcula sobre el valor catastral, sobre el valor del mercado o sobre el valor pendiente del préstamo hipotecario?

La misma duda me surge en el apartado 3. El cálculo a pagar hacienda del 50% que le pagaría a mi ex sería sobre el valor catastral, valor mercado o del saldo pendiente del préstamo hipotecario? Y cuál sería el porcentaje que hacienda aplica?

Gracias 

HelpMyCash
#5

Hola de nuevo. 

Sobre tu primera duda, el IAJD se aplica sobre el 50% del valor actual de la vivienda, que será el que vosotros acordéis. Aun así, Hacienda podría comprobar si este se ajusta realmente al mercado, así que si queréis ir sobre seguro, podéis encargar una tasación para conocerlo. 

En cuanto a la segunda, a tu ex tendrías que pagarle el 50% del valor actual de la vivienda, que sería el que acordéis, si no quieres que se te genere un exceso de adjudicación. 

Si tienes más dudas, estaremos encantados de resolverlas. 

Un saludo. 

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#6
M
Maria

Pregunta similar: Extinción de condominio

Hola buenas noches tengo una vivienda hipotecada con mi ex pareja, estamos pensando en que se la quede uno de los pero el problema es el siguiente: se compró cuando la vivienda estaba muy cara y la tasación es muy alta. Mi duda es,  habría que tasarla de nuevo para calcular lo que le corresponde a la parte que se la queda por pagar o se cogería el valor de tasación inicial. Actualmente queda mucha más hipoteca de lo que se están vendiendo los pisos en la zona. gracias

HelpMyCash
#7

Buenos días, Maria.

Si el valor de la vivienda ha cambiado mucho, lo recomendable sería tasarla de nuevo.

Por si te ayuda, en nuestra página sobre extinción de condominio encontrarás un ejemplo de cómo hacer los cálculos.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

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#8
D
David

Pregunta similar: Extinción de condominio

Buenas tardes.

Me gustaría hacer una extinción de condominio sobre una propiedad hipotecada que tengo con mi ex pareja. 

Al pedir esta extinción en el banco en una de las oficinas me dijeron que tendría que cancelar una hipoteca y hacer una nueva. Mientras que en otra me dijeron que era posible hacer la novación cambiando el diferencial sobre euribor. Al presentar la documentación para estudiar la viabilidad de la operación me presentan una ficha de información pre contractual, como si yo fuera a hacer una hipoteca nueva.

Por tanto tengo dos preguntas:

-¿Pueden hacerme cambiar las condiciones de mi hipoteca para hacer una novación? 

-Si se diera el caso ¿pueden hacerme cancelar la hipoteca y hacer una nueva para sacar a mi ex pareja de la hipoteca?

Gracias 

HelpMyCash
#9

Buenas tardes, David.

Para quedarte como único titular de la hipoteca deberás formalizar una novación, pero el banco podría negarse a aceptar tu petición o aceptarla a cambio de modificar algunas condiciones, como podría ser una subida del tipo de interés.

La solución, como bien dices, podría ser pedir una nueva hipoteca sin tu expareja para cancelar la actual. Recuerda que esta operación tiene asociados algunos costes y que podrás consultarlos en nuestra página sobre gastos de cancelación de hipoteca.

Por último, ten en cuenta que no tendrías por qué firmar el nuevo préstamo, necesariamente, con tu banco actual, sino que podrías comparar otras ofertas antes de conseguir financiación.

Si te surgen más dudas, seguiremos aquí para ayudarte.

¡Un saludo!

 

 

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#10
F
Fly

Pregunta similar: Extinción de condominio

Hola, nos separamos y quiero comprar a mi ex su parte. La vivienda esta tasada en 180000€ , y tenemos una hipoteca de 98000€, yo puse 35000€ de mi ahorro, q mi expareja quiere respetar, la pregunta es cuanto dinero tengo que pagarle por comprar su parte? Gracias

HelpMyCash
#11

Hola, Fly. 

Entendemos que tienes un 50% de la propiedad de la vivienda y que el otro 50% lo tiene tu ex, así como que la hipoteca la tenéis también a nombre de los dos y que la asumirás tú. Como está tasada en 180.000 euros, mediante la disolución del condominio tú estarás adquiriendo su 50%, que son 90.000 euros. A ese dinero tendrás que restarle la mitad de su hipoteca que tú asumirás a partir de ahora, es decir, 49.000 euros. Y como tú aportaste 35.000 euros extra (que técnicamente "donaste" para comprar la casa), también los puedes restar del monto final. En conjunto, entendemos que deberías pagarle a tu ex un total de 6.000 euros por su parte de la vivienda. De todos modos, para estar seguro, puedes consultarlo antes con el notario.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

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#12
F
Fly

Muchas gracias por su respuesta. 

Si, la vivienda esta al 50%, lo que como yo aporte ese dinero de inicio, mi expareja quiere respetarlo. Lo que e usted me dice, es lo mismo que nos explican en la entidad bancaria, pero el abogado que nos va a llevar el proceso, lo calcula diferente, a los 180000€ le resta el valor pendiente de hipoteca (98000€), y a esa cantidad le resta los 35000€, entinces el resultado lo divide entre 2, y le sale que he pagarle unos 23000€. Por eso, no sabemos quien nos lo calcula mal, muchas gracias por su respuesta

#13
J
Jose C.

Son 23.500 euros. A 180.000 le quitamos lo que queda por pagar 98.000 y resulta 82.000 euros que es lo que se ha pagado. A esta cantidad se le resta los 35.000 euros de lo que aportó la parte que usted aportó, es decir, 47.000 euros es lo que habéis pagado entre los dos a partes iguales. Estos 47.000 euros son de capital amortizado entre los dos según cuotas bancarias y a partes iguales. Es decir, que su ex aportó la mitad de 47.000 euros que son 23.500 euros que su parte ha amortizado. No 6.000 euros. Un saludo.

HelpMyCash
#14

Hola de nuevo. 

Entendemos que la fórmula de cálculo que te propone el abogado no es la adecuada, ya que lo que te calcula es lo que ha pagado tu ex por esa vivienda y entendemos que eso es irrelevante, pues tú has pagado la misma cantidad (por la hipoteca) más 35.000 euros extra. En realidad, consideramos que lo que hay que valorar en estos casos es cuánto le tienes que pagar a tu ex por la parte que te está cediendo, y no cuánto ha pagado tu ex.

La parte que te cede, como decíamos, es de 90.000 euros (la mitad del valor de la vivienda), a la que habría que restar la mitad de la deuda que tú asumes (la mitad de lo que os queda por pagar de hipoteca) y los ahorros que aportaste en su momento. Eso nos da los 6.000 euros que también te calcula el banco. 

De todas formas, como decíamos, puedes consultarlo con el notario con el que cerrarás la operación para asegurarte. 

Un saludo. 

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#15
J
Jose C.

Hola, Fly.

Tu abogado tiene razón, aunque son 23.500 euros.

No tiene lógica que le des a tu ex sólo 6.000 euros por su parte quedándote con la vivienda cuando se ha amortizado una cantidad de 82.000 euros.

Vamos a ver, de los 180.000 de hipotecas, cada uno asume el 50%, es decir 90.000 euros. Lo que queda de hipoteca no es al 50% puesto usted puso 35.000 euros. Es decir, cuando usted entregó los 35.000 euros (suponemos al principio), usted debía al banco 90.000-35.000=55.000 euros y su ex 90.000 de su parte. En total, quedaría por pagar de hipoteca 145.000 euros al banco que no sería al 50 % evidentemente.

Lo que hay que averiguar, es precisamente lo que ha pagado su ex, pues la parte que no ha pagado todavía queda como hipoteca (del banco). Cuánto ha pagado su ex?

Pues entre los dos habéis amortizado 47.000 euros, es decir, 180.000 menos los 98.000 euros de hipoteca (lo que queda por pagar) y menos su aportación personal de 35.000 euros, en total 47.000 euros, que es la cantidad que se le ha pagado al banco entre vosotros dos, a partes iguales conjuntamente (no incluimos los intereses pues la cosa se complica). Es decir, su ex ha aportado 50% de 47.000 euros y usted también el 50% de 47.000 más los 35.000 euros (total 58500 euros). 

Otra forma: De los 82.000 euros amortizados en total (180.000-98.000=82.000) le restamos los 35.000 euros aportados por usted, total 47.000 entre los dos.

Ella ha aportado 50% de 47.000, 23.500 euros, lo que no ha aportado todavía queda como hipoteca que la asume usted (más su parte).

Repasamos cuentas:

Capital amortizado: Ex (23.500 euros), usted (23.500 + 35.000= 58.500 euros)

En total, por los dos: 23.500 euros + 58.500 euros= 82.000 euros

Capital Pendiente: 98.000 euros (hipoteca)

Préstamo =(Capital amortizado + capital pendiente)= 82.000 euros+98.000 euros= 180.000 euros.

En resumen, usted le debe de dar 23.500 euros a su ex asumiendo usted también la hipoteca de saldo pendiente de 98.000 euros.

Un saludo.

#16
J
Jose C.

Hola de nuevo Fly.

Siguiendo la línea de razonamiento del banco, afinemos.

De la parte que le corresponde a su ex al principio de hipoteca, los 90.000 euros, se le resta la mitad de lo que queda de hipoteca a su ex, 49.000 euros, serían 41.000 euros de la parte de su ex que ya se habrían amortizado.

A esta cantidad de 41.000 euros no habría que restarle los 35.000 euros que usted aportó, sino la mitad, puesto que la otra mitad iría destinada a su propia parte, es decir, habría que restarle sólo 17.500 euros.

Por tanto, a los 41.000 euros de la parte de su ex que se ha amortizado le restamos 17.500 euros (que es lo usted aportó al principio a la parte de su ex) y serían los 23.500 euros que usted debe de darle a su ex asumiendo el saldo pendiente de 98.000 euros de hipoteca.

Creo que con esto está ya suficientemente claro y que efectivamente su abogado tiene razón.

Un saludo.

 

#17
F
Fly

Muchas gracias por su respuesta. 

La verdad que yo no tengo mucha idea. 

Nosotros la vivienda nos costó 180000€ ,ahí es donde yo aporté 35000€ de mi ahorro, y el. resto del ahorro común. Solicitamos una hipoteca de 117000€, que en los años que han pasado nos quedan 98000€ a pagar. 

No sé si con estos datos le ayudo más. 

Muchas gracias por sus respuestas. 

 

#18
J
Jose C.

Hola Fly,

Sin tener en cuenta los intereses de la, para ello sería un cálculo más complejo y saber datos de la hipoteca.

Todo lo que he expuesto sigue siendo válido en la situación que usted vuelve a concretar.

Piense que usted tiene de dar a su ex el dinero que ella ha aportado en total porque lo que ella no ha aportado la asume usted.

Su ex, ha aportado del fondo común 14.000 euros, ya que el fondo común que usted me comenta son 28.000 euros, que sale:

          180.000 (valor de la vivienda) - 35.000 (usted aporta) = 145.000 euros (queda).

          Fondo común: 145.000 euros-117.000 euros(hipoteca)=28.000 euros

          Y su ex de ese fondo común de 28.000 euros aporta la mitad, es decir, 14.000 euros.

Por otro lado, con respecto a la hipoteca:

          117.000 euros(hipotecas) - 98.000 euros (lo que queda)= 19.000 euros (amortizado)

          Esta parte amortizada o pagada al banco es conjunta. Su ex aporta la mitad, es decir, 

          9.500 euros.

Por tanto, su ex ha aportado los 14.000 euros del fondo común más los 9.500 euros de la amortización del préstamo hipotecario. En total: 23.500 euros (=14.000+9.500).

Luego, su ex ha aportado 23.500 euros que es la cantidad que usted le debe de dar puesto que es la parte que ha pagado de la vivienda.

La parte que ella no ha pagado, la asume usted con la hipoteca y con los 35.000 euros que ya aportó.

Un saludo.

#19
F
Fly

Y una pregunta, sería justo contabilizar solo los 28000€? me refiero que si contamos tambien la diferencia del capital amortizado en estos años, no sería como vivir todos estos años sin pagar nada de vivienda? 

Muchas gracias por su respuesta. 

#20
J
Jose C.

Hola Fly, 

Cada cuota que se le ha pagado al banco, va incluido tanto la cuota de interés (destinada a pagar al banco por el préstamo) y la cuota de amortización (destinada a pagar la vivienda). Pero sólo está última, es la que está destinada a bajar el capital pendiente.

Por tanto, si la hipoteca se consolidó al 50%,  esa diferencia de capital de 19.000 euros (117.000-98.000) es lo que se ha pagado de vivienda por los dos, siempre y cuando, las cuotas mensuales fueran pagadas también por los dos ( en caso contrario sería otra cuestión) y habría que contabilizarse.

Un saludo.

 

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