Hola, Nonety.

Lo primero que debes saber es que al tratarse de una subrogación de deudor no puedes negociar las condiciones, puesto que tendrás que aceptar las mismas que ya tenía el promotor. En caso de querer cambiar algo posteriormente, tendrías que hacer una novación. En cuanto a tu duda sobre la comisión de amortización, puedes consultar en el contrato si establece parámetros sobre qué tipo de recargo aplicar para personas jurídicas y para personas físicas. Si no aparece ninguno, tendrías que consultar en tu entidad qué comisión tendrías. Por último, queremos recordar que el banco no puede obligarte a suscribir ningún seguro, pero su aceptación implica una bonificación en el interés. Para saber cómo te repercutiría, puedes preguntar qué penalización tendrías en caso de no incluirlo como vinculación.

Un saludo.

Gracias por la aclaración. La oferta vinculante si establece diferencia de comisión por amortización parcial o total en función si es persona fisica o jurídica, siendo un 0% para personas jurídicas.. Puede hacer una valoración general de la oferta? Lo agradecería.

Hola, Nonety.

El diferencial al 1,25 % está un poco por debajo de la media (que es del 1,31 %), por lo cual no parece una mala oferta. En cuanto a las comisiones, si bien es cierto que te restan flexibilidad a la hora de hacer operaciones futuras, el porcentaje que te aplican en ellas entra dentro de lo habitual.

Un saludo y gracias por utilizar el comparador de hipotecas de HelpMyCash.com.

Pregunta similar: ¿Me puede obligar el banco a cambiar las condiciones en una subrogación de hipoteca?

Quiero comprar una casa de 2ª mano y subrogar la hipoteca del vendedor con las mismas condiciones que el tiene y en el mismo banco. El banco que me acepta como deudor me dice que si, pero a un interes casi el doble. Quisiera saber si existe algún requisito legal que impida al banco a realizar esta actuación y le obligue a que queden los intereses en las mismas condiciones que estaban solo con el cambio de deudor.

Hola Luluba,

No, el banco no tiene porqué mantener las mismas condiciones que la hipoteca anterior, del mismo modo que tu no tienes porqué aceptar dicha oferta. Las hipotecas son uno de los productos bancarios que más capacidad de adaptación tienen sobre la oferta "básica" de cada entidad. En función del perfil del cliente, será posible conseguir mejores o peores condiciones.

Si la oferta que te han hecho no te convence, puedes pedir precios a otras entidades. Te dejamos el ranking con las mejores hipotecas del momento, para que puedas ver por dónde va el mercado de los préstamos hipotecarios.

¡Suerte y un saludo!

Pregunta similar: Compraventa de un inmueble con subrogación de hipoteca

Hola, mi marido y yo queremos subrogar la hipoteca de la vivienda donde actualmente vivimos de alquiler,al banco le preguntamos cuanta cantidad queda de hipoteca incluyendo el 2% de cancelación, su respuesta fué 62.000 euros, labactual propietaria paga mensualmente 400 euros de hipoteca, y pensamos que quedarían 12 años para cancelarla, pero en la nota simple del inmueble se refleja que la hipoteca se cancela en 2035, con lo cual no me salen las cuentas, porqué puede ser debido?. Ni el banco nos ha dado respuesta ni la propietaria tampoco y no sabemos si puede tener algún cargo asociado.Gracias.

Hola, mariaserrano.

Si el interés de la hipoteca que queréis subrogar es de alrededor del 4 %, se tardaría aproximadamente unos 18 años en amortizarla íntegramente con una cuota de 400 euros, así que es posible que el motivo sea ese. Para salir de dudas recomendamos que leáis las escrituras del préstamo hipotecario.

Un saludo.

Pregunta similar: Subrogación hipoteca constructor o hipoteca nueva

Me he comprado una vivienda nueva que dentro de poco tendré que constituir la hipoteca. Me salta la duda de cómo comparar la hipoteca del constructor con otra nueva, con el fin de saber cual me es más rentable. Se que la constituida por el constructor supone menos gastos, pero no se como hacer las cuentas para saber exactamente en que momento no me sería rentable comparandola con otra. Espero haber sido claro en mi duda. Gracias.

Hola, Manalo.

Dependerá de muchos factores, como el interés, las comisiones, la vinculación o incluso el capital que cubre la hipoteca, tanto en caso de que te subrogues como de que firmes una nueva hipoteca. Como bien dices, los gastos de subrogación son menores que los de constituir una nueva hipoteca, pero también tienes que ver si las condiciones de la hipoteca del constructor te interesan o no, los ahorros que tienes que aportar en ambos casos y, en definitiva cuánto te va a costar tanto mes a mes (recuerda que las deudas financieras nunca deben superar más del 35 % de nuestros ingresos) como a largo plazo.

Te dejamos acceso a nuestro ranking de las mejores hipotecas para que puedas ver las condiciones de los productos que se suelen ofrecer actualmente y te invitamos a usar nuestra calculadora de hipotecas gratuita para que puedas saber cuánto te costaría (mes a mes y en total) la contratación de un nuevo préstamo hipotecario.

Un saludo.

Gracias Elena. Si me permites el caso práctico de una hipoteca de 150.000€ a 15 años: - Donde la hipoteca del constructor es el TIN del primer año 1.65% y el resto euribor + 1.05% siendo la TAE 1.83%. Las comisiones son de Apertura 0%, Novación y subrogación 0.5% y Desistimiento total o parcial de 0.5 (5 años) y 0,25% el resto. En cuanto a las vinculaciones Nómina, Seguro incendios y vida y tarjetas de crédito y débito. - Por otro lado, otra hipoteca de TIN primer año de1.50% y el resto euribor + 1.06% siendo la TAE 1.53%. Las comisiones son de Apertura 0%, Novación y subrogación 0.5% y Desistimiento total o parcial de 0%. Y, en cuanto a las vinculaciones igual que la anterior. No te pido que me hagas cuentas sólo que me digas como lo hago para poder comparar esta y otras hipotecas más. Por ejemplo, utilizo la TAE de los dos productos y a la del constructor le resto los gastos de establecimiento de hipoteca como sería una subrogación, y si procede, sumarle gastos de notario y registro. ¿a parte contemplo los gastos de las vinculaciones o estan incluidas dentro de la TAE? Buf! Espero no haberme excedido en mi pregunta. Muchas gracias.

Hola, Manalo.

En este caso ambas hipotecas son muy similares y, si hacemos cálculos con el euríbor actual (y pensamos en que se mantuviera estable durante los 15 años de la hipoteca) al final de la misma el ahorro de contratar la nueva hipoteca sería de poco más de 100 euros, por lo que te convendría quedarte con la del constructor, ya que los gastos de subrogación son significativamente menores.

Ahora bien, no sabemos si los datos que nos has dado son reales, ni tampoco cuáles son tus ingresos, pero ten en cuenta que con ambas hipotecas tu cuota rondaría (o superaría) los 900 euros y eso teniendo en cuenta que actualmente el valor del euríbor está en mínimos históricos, por lo que si subiera sería mucho mayor. Como ya te dijimos la cuota no debería superar el 35 % de tus ingresos mensuales, así que si lo hace planteate pedir un plazo más largo que, aunque te hará pagar más intereses a la larga, te permitirá tener una cuota más asumible.

Por otra parte, actualmente hay hipotecas con intereses más bajos, tanto en el periodo inicial como en el diferencial posterior, y que tienen menos comisiones, aunque es cierto que el hecho de que no tengan comisión de apertura es una buena noticia y que el resto solo las abonarás si haces ciertas operaciones. Te remitimos de nuevo a nuestro ranking de las mejores hipotecas del momento para que veas algunos ejemplos. En cuanto a la vinculación, es habitual que se pida la domiciliación de la nómina y los seguros de vida y hogar. Las tarjetas de crédito o débito son menos habituales, pero si estás acostumbrado a operar con ellas puede que te de un beneficio extra.

A nivel general, la TAE puede ser una orientación, pero no debe ser lo único en lo que te fijes ya que tiene importantes limitaciones. Ten en cuenta que se trata de un indicador que tiene en cuenta el interés variable con el euríbor de un momento determinado (si han escogido dos momentos diferentes no te servirá para comparar) y que incluye otros factores que pueden cambiar como los precios de seguros de vida y hogar (que cambiarán según el perfil del comprador y de la vivienda, ya que se coge un modelo que no tiene porque ajustarse al tuyo). Además, también incluyen los gastos, pero algunas entidades asumen parte de los mismos, por lo que tampoco es comparable en este sentido, ya que no siempre incluirán los mismos.

Así pues, para comparar deberás tener en cuenta el TIN, las comisiones, la vinculación (y su precio real) y los gastos que te hace asumir el banco en caso de constituir una nueva hipoteca. Nuestra calculadora de hipotecas te podrá servir para hacer estos cálculos, pero si tienes más dudas siempre puedes recurrir a esta vía e intentaremos ayudarte.

Un saludo.

Muchisimas gracias, de verdad agradecido.