Noticias sobre gastos de hipoteca: toda la actualidad

La asociación de consumidores ASUFIN ha hecho pública una sentencia del Tribunal Supremo, del 29 de mayo, que aclara cuándo se puede considerar abusiva la comisión de apertura de una hipoteca. Nuestro alto tribunal considera que su cobro es válido si en la comisión de incluyen gastos de estudio, concesión o tramitación, si se cobra de una sola vez, si aparece en la información precontractual, en la oferta vinculante y en la escritura (y si se indica ahí su coste), si se incluye en el cálculo de la TAE, si no se solapa con otras comisiones (por ejemplo, si no se cobra una comisión de apertura y una de estudio por separado) y si su precio no es desproporcionado. 

El Tribunal de Justicia de la Unión Europeo (TJUE), en respuesta a cuestiones prejudiciales mandadas por el Tribunal Supremo español, ha reiterado hoy su criterio sobre las comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios. Según este organismo, una comisión de apertura puede ser abusiva si su coste es desproporcionado o si no se justifica su cobro. 

Con su fallo, el TJUE rechaza el criterio del Supremo, que consideraba que la comisión de apertura es un "elemento esencial" del contrato y que, por lo tanto, su cobro es válido siempre que se incluya en una cláusula redactada de manera clara y comprensible. Según la justicia europea, si un consumidor pide que se anule esta comisión por ser abusiva, el juez tiene que comprobar, también, si el banco ofreció los servicios remunerados y si el coste se ajustaba a esos servicios.

El Tribunal Supremo ha mandado hoy una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que este organismo establezca cuándo prescribe el plazo para reclamar los gastos de hipoteca. Nuestro alto tribunal considera que el plazo no debería empezar a contar nunca a partir de la firma del préstamo, pero duda en si debería comenzar al anularse la cláusula o cuando se publicaron las sentencias que sentaban jurisprudencia sobre la materia.

Según la asociación de consumidores ASUFIN, el juzgado de primera instancia 4 de Valladolid ha sentenciado que el plazo para reclamar los gastos de hipoteca no ha prescrito. El magistrado responsable del fallo argumenta que ese período de prescripción, que es de cinco años, debe empezar a contar desde la sentencia del 23 de enero de 2019 del Tribunal Supremo, en la que se estableció por primera vez cuál debía ser el reparto de las costas hipotecarias.

En un comunicado emitido hoy, el Tribunal Supremo ha anunciado que, según una nueva sentencia, los bancos tenían que pagar la tasación para todas aquellas hipotecas formalizadas antes del 16 de junio de 2019. Así, ahora los clientes que contrataron su préstamo antes de esa fecha podrán recuperar los gastos de registro, gestoría y tasación, así como la mitad de los de notaría. 

Más información aquí: ¿Firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019? Ahora puedes reclamar los gastos de tasación

Una nueva sentencia del Supremo ha cambiado la jurisprudencia sobre los gastos de gestoría. Según el alto tribunal, el fallo de la justicia europea de julio de 2020 les obliga a modificar su criterio y a considerar que el afectado por una cláusula de costas abusiva puede recuperar el 100% de lo que pagó por la gestoría en vez del 50%. Su justificación es que no había, antes de junio de 2019, ninguna ley que obligara al cliente a hacer frente a los honorarios del gestor.

En un recurso resuelto hoy, el Tribunal Supremo ha ratificado su postura sobre la devolución de los gastos de registro y notaría. Según su sentencia, el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea da validez a su jurisprudencia, así que un cliente que haya abonado íntegramente estas costas tiene derecho a recuperar la mitad de la notaría y todo el registro. 

El alto tribunal, además, recuerda que el IAJD y los gastos de cancelación corresponden al cliente, así que no se pueden recuperar. Queda por saber qué opina el Supremo sobre la posible devolución de las costas de tasación y gestoría, pero si se tiene en cuenta que considera que el TJUE refrenda su postura, es muy probable que mantenga que la tasación no puede recuperarse y que de la gestoría se puede recuperar la mitad de lo abonado.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea decidirá el próximo 16 de julio si los que pagaron todos los gastos hipotecarios antes del 16 de junio de 2019 tienen derecho a recuperar todo el dinero. Este organismo resolverá dos cuestiones prejudiciales mandadas por juzgados de Ceuta y Mallorca, en las que se plantean las siguientes preguntas:

• Si, en caso de que la cláusula de los gastos sea abusiva, se anula completamente y el afectado puede recuperar todo el dinero

• Si eso se aplica también para las costas de novación y de cancelación

• Si la comisión de apertura y la tasación también se pueden reclamar

• Si el derecho a reclamar prescribe o no

La Audiencia provincial de Lugo ha implementado el plazo de 5 años para que los clientes reclamen la devolución -con carácter retroactivo- de los correspondientes gastos de constitución de la hipoteca.

Según han establecido los magistrados, y que detalla Vozpopuli, el inicio del plazo queda fechado el 23 de enero de 2019, cuando el Tribunal Supremo fechó la doctrina que establecía el reparto de las partidas: 50% de la notaría y gestoría para cada parte, tasación para el cliente y los gastos del Registro de la Propiedad para el banco.

La decisión de la Audiencia de Lugo se contrapone con los criterios de otros tribunales provinciales, que incluso elevaron cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que clarifique una postura sobre el reembolso de los gastos hipotecarios.

Según informa La Vanguardia, la banca podría aceptar la propuesta del Col·legi d'Advocats de Barcelona (Icab) de preparar un protocolo extrajudicial para agilizar las demandas de clientes que reclaman su dinero por los gastos de hipoteca. El propósito es que los afectados puedan cobrar su dinero sin demora y que los bancos ahorren las costas de los juicios. Actualmente en el Juzgado 50 de Barcelona hay más de 33.000 demandas por cláusulas abusivas, de las cuales el 70% se corresponde con las partidas de escrituración, y solo se han podido fallar alrededor de 4.000 casos.

La idea inicial es que el banco pagaría el 50% de los gastos de constitución más los intereses a los demandantes que habían iniciado la vía judicial y se notificaría el acuerdo al juzgado correspondiente. Todavía no hay un acuerdo oficial y queda por desarrollar este protocolo con más detalle.

Cuando se promulgue la nueva ley hipotecaria, las entidades bancarias tendrán que abonar los aranceles notariales y registrales y los honorarios de la gestoría generados en la constitución de estos préstamos. Así lo han acordado los grupos parlamentarios en la comisión que se encarga de tramitar el proyecto. El cliente, por su parte, deberá pagar el precio de la tasación de la vivienda.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado en rueda de prensa que el Gobierno pondrá en marcha un cambio legislativo para que el impuesto de las hipotecas, el IAJD, lo pague el banco en vez del cliente. El Ejecutivo se sitúa así al frente de la ofensiva de una buena parte de los partidos políticos contra el criterio del Tribunal Supremo, que estableció ayer que el abono de este tributo corresponde al prestatario.

Esta modificación verá la luz mañana, cuando mediante la promulgación de un Real Decreto-ley se modifique la actual normativa para que sea el banco el que abone el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Asimismo, se propondrá un organismo independiente que, según Sánchez, garantizará la protección de los consumidores ante potenciales abusos.

Como ya anunciamos el pasado día 23 de octubre, el pasado día 16 se fallaron otras dos sentencias en el Tribunal Supremo sobre el impuesto de las hipotecas, además de la famosa que desató la polémica y acabó con el IAJD sobre la mesa del pleno de dicho tribunal.

Hoy se ha conocido el sentido de dichos fallos: en ambos casos se ratificaba que el IAJD debía correr a cargo de la banca, por lo que, si no se hubiese convocado el pleno en el que se revisará esta doctrina, se habría sentado jurisprudencia, al ser más de una sentencia en el mismo sentido.

Ahora, sin embargo, la decisión final está en mano de los 31 magistrados que conforman el pleno del Tribunal Supremo y que el próximo lunes 5 de noviembre despejarán todas las dudas al respecto.

Podemos ha presentado hoy una querella por prevaricación judicial contra Luis María Díez-Picazo, presidente de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo responsable de la sentencia que señalaba que el IAJD de los gastos de hipoteca debía pagarlo el banco. 

Según Podemos, el motivo de esta denuncia, interpuesta ante la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo, es que las decisiones de Díez-Picazo de suspender los señalamientos que trataran sobre este tema y que podrían haber sentado jurisprudencia al respecto (al producirse dos fallos en el mismo sentido) y convocar un pleno para estudiar esta cuestión son "totalmente contrarias a derecho y atentan contra la independencia judicial", algo que consideran que "no es aceptable socialmente ni justificable jurídicamente". Además, consideran que estas decisiones "sirven exclusivamente a intereses económicos particulares de las entidades financieras y que en nada benefician el interés social".

"No hay precedentes de que se convoque un pleno después de una sentencia solo porque esta pueda perjudicar a un sector particular de la economía", insisten desde el partido político que, además de pedir que se aclare si la actuación de Díez-Picazo es o no prevaricación, ha solicitado la suspensión del pleno del lunes 5 de noviembre, convocado por el presidente de la Sala.

Ya hay fecha para que el pleno de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo se reúna para decidir qué pasará con el IAJD y quién debe pagarlo. Será el próximo lunes día 5 de noviembre. En esa fecha, los magistrados tendrán que emitir un nuevo fallo que, independientemente de su postura, sentará jurisprudencia al ser la segunda.

Y es que cabe recordar que ya hay un fallo que dice que el IAJD lo debe pagar el cliente (el de febrero de 2018) y otro que dice que lo debe pagar el banco (el de octubre de 2018). Con el posicionamiento del pleno, se espera no solo aclarar quién debe hacerse cargo del impuesto de aquí en adelante, sino también aclarar si, en caso de que deba asumirlo el banco, los clientes tienen derecho a recuperar lo que pagaron de manera retroactiva.

Mientras se espera a que el Supremo se pronuncie sobre quién tiene que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, en las páginas web de la inmensa mayoría de los bancos aún se indica que este impuesto debe pagarlo el cliente. Otras entidades, en cambio, han optado por no mostrar las condiciones de sus préstamos hipotecarios en sus portales online: Banco Santander, Banco Sabadell, Bankia, BBVA, Ibercaja, Deutsche Bank, Banco Mediolanum, GlobalCaja, ActivoBank y Caja de Ingenieros. Solo Coinc y Openbank indican que el coste del IAJD es de 0 euros para el cliente.

Hay abierto un debate sobre a quién debe reclamarse la devolución del IAJD: al banco, que era la parte que debía abonarlo, o a Hacienda, que es el organismo que cobró el impuesto. HelpMycash.com ha contactado con abogados, notarios y la propia Agencia Tributaria y, por ahora, no existe una respuesta clara. Por ello, recomendamos lo siguiente:

• Si tu hipoteca se contrató hace más de cuatro años: en este caso, no podrás reclamar a Hacienda porque ya habrá transcurrido el plazo de prescripción para la solicitud de devolución de ingresos indebidos.

• Si tu hipoteca se contrató hace poco menos de cuatro años: en este caso, te aconsejamos tramitar la reclamación a Hacienda para que quede constancia de tu solicitud antes de que venza el plazo de prescripción. Posteriormente, también podrías interponer una reclamación judicial si fuera necesario.

• Si tu hipoteca se contrató hace menos de tres años y medio: en este caso, te recomendamos esperar a que se aclare el tema.

En cualquier caso, aconsejamos no contratar todavía los servicios de ninguna asesoría jurídica. Recuerda que puedes interponer una reclamación ante Hacienda por tu propia cuenta.