Qué hacer si no puedo pagar la hipoteca
Nadie contrata una hipoteca si cree que no podrá devolverla. Pero la vida da muchas vueltas y es posible que, en algún momento, te cueste llegar a fin de mes. Si pasas por un mal momento económico, aquí te contamos qué soluciones hay si no puedes pagar la hipoteca
¿Tienes problemas para pagar tu hipoteca?
Si has dejado de pagar una cuota o temes no llegar a final de mes, no te echan de casa al día siguiente. La ley marca unos plazos antes de que el banco pueda ejecutar la hipoteca y, además, hay ayudas como el Código de Buenas Prácticas y alternativas para reestructurar la deuda o incluso vender la vivienda antes del embargo. En esta guía te explicamos, paso a paso, qué pasa si no pagas y qué puedes hacer en cada caso para evitar el desahucio.
¿Qué pasa si no pagas la hipoteca?
Si no puedes afrontar el pago de tu hipoteca, tienes que saber que tendrá una serie de implicaciones, por ejemplo, tu deuda se incrementará al tener intereses de demora, pero también te incluirán en el fichero de morosos.
¿Qué pasa si dejo de pagar una cuota puntual?
Si un mes no puedes pagar la cuota o el recibo se devuelve, el banco no te va a desahuciar al día siguiente, pero sí empiezan los problemas. La entidad te puede cobrar una comisión por descubierto o por recibo impagado, es un cargo de entre 30 y 70 euros (su coste exacto aparece en tu escritura), y aplicará intereses de demora sobre la parte que no has pagado. Por ley, este interés de demora no puede superar por más de tres puntos el de la hipoteca. Es decir, que si tu crédito tiene un interés del 2% anual, el de demora no puede ser de más del 5% anual. Y, si la situación se alarga, puede incluirte en un fichero de morosos (ASNEF, por ejemplo).
Lo normal es que, si solo es un retraso puntual y lo regularizas rápido, todo quede en ese coste extra y en un toque de atención del banco. Lo importante es no dejar que se acumulen los impagos: cuanto antes hables con tu entidad y expliques lo que ha pasado, más margen tendrás para negociar una solución sencilla (ajustar la fecha de cobro, fraccionar el recibo, etc.).
¿Cuántas cuotas puedo dejar de pagar antes del embargo?
Aquí es donde entra en juego la ley. El banco no puede ir directamente a ejecución hipotecaria por una sola cuota impagada: para poder “vencer” anticipadamente el préstamo y reclamarlo entero, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario establece unos mínimos.
Simplificando mucho, el banco solo puede iniciar la ejecución cuando el impago es grave, es decir, cuando has dejado de pagar un número de cuotas que suponga un porcentaje relevante del capital pendiente. En muchos casos, hablamos de unos 12 meses de retraso o más en la primera mitad de vida del préstamo y de unos 15 meses o más en la segunda mitad, o bien de superar determinados porcentajes de la deuda (por ejemplo, un 3% o un 7% del capital), según lo que figure en tu contrato.
Eso no quiere decir que puedas estar un año sin pagar “sin consecuencias”. Desde la primera cuota impagada el banco va sumando intereses de demora, comisiones y puede reclamar judicial o extrajudicialmente el pago. Pero el salto a la ejecución de la hipoteca y subasta de la vivienda no es automático ni inmediato: antes hay margen para negociar, reestructurar la deuda o buscar alternativas.
¿Me pueden embargar otros bienes además de la casa?
Sí. La hipoteca se garantiza principalmente con la vivienda, pero si con la subasta del inmueble no se cubre toda la deuda, el banco puede ir a por otros bienes. Puede reclamar el resto de lo que quede pendiente embargando parte de tu salario, devoluciones de Hacienda, saldos en cuentas, otros inmuebles, etc.
La ley fija ciertos límites: por ejemplo, una parte del salario es inembargable (equivalente al salario mínimo interprofesional) y, a partir de ahí, solo se puede ir embargando una parte de los tramos superiores. Aun así, el mensaje es claro: si la subasta no cubre todo lo que debes, la deuda no desaparece; puede seguir persiguiéndote en el tiempo a través de embargos sobre tus ingresos y bienes futuros.
Por eso es tan importante mover ficha antes de llegar a la ejecución: explorar el Código de Buenas Prácticas, intentar una reestructuración, valorar la venta de la vivienda, etc., suele ser mejor que dejar que todo avance “solo” hasta la subasta.
Casos especiales: avalistas, segunda residencia, hipoteca compartida
Si tus padres son avalistas o hipotecantes no deudores
Muchos préstamos se firmaron con padres o familiares como avalistas o como “hipotecantes no deudores” (por ejemplo, poniendo otra vivienda como garantía adicional). Eso no es un simple apoyo moral: si tú no pagas, el banco puede ir contra ellos.
En la práctica, si entras en impago, la entidad puede terminar reclamando la deuda a los avalistas, embargarles parte de la nómina, la pensión o incluso ejecutar la garantía adicional si la hay. Por eso, si ves que vas a tener problemas, es clave hablar con tus avalistas desde el principio y plantear con el banco una solución que tenga en cuenta también su situación (renegociación, cambio de garantías, venta ordenada, etc.).
Si la hipoteca es de segunda vivienda
Cuando la hipoteca recae sobre una segunda residencia, la protección es menor que en la vivienda habitual. El banco suele ser menos flexible y más rápido a la hora de endurecer las condiciones o iniciar una ejecución, porque entiende que no se trata de tu casa principal.
Además, la venta de la segunda vivienda a precios más bajos es más habitual en contextos de crisis, lo que puede aumentar el riesgo de que, aun subastando el inmueble, quede deuda pendiente. En estos casos, es especialmente importante hacer números con tiempo: valorar si tiene sentido vender antes, negociar una carencia o, si la situación es insostenible, explorar salidas como la dación en pago si el banco está dispuesto.
Si la hipoteca está a nombre de dos y os separáis
Otro caso muy frecuente: la hipoteca está a nombre de dos personas (pareja, matrimonio, amigos) y llega una separación o ruptura. Aunque el convenio regulador diga que uno se queda con la casa y asume la hipoteca, para el banco nada cambia: mientras no se modifique el préstamo, ambos siguen siendo deudores al 100%.
Eso significa que, si quien se queda con la vivienda deja de pagar, la entidad puede reclamar la deuda a los dos titulares, aunque uno haga años que no vive allí. Para que el banco “saque” a alguien del préstamo suele exigir que el que se queda tenga suficiente solvencia por sí solo o que entre un nuevo titular/avalista.
Por eso, si estás en un proceso de separación con una hipoteca de por medio, es fundamental no limitarse a lo que se acuerda entre las partes, sino negociar con el banco una solución formal (novación, subrogación, etc.) que refleje de verdad quién se queda con la deuda y en qué condiciones.
¿Qué soluciones existen?
Lo primero que tienes que hacer si no puedes pagar tu hipoteca es actuar antes de que el banco te pase el recibo de las cuotas. Quedarte en números rojos como has visto no es nada recomendable.
¿Y qué maneras hay de evitar ese impago? Tienes varias soluciones a tu alcance. En el siguiente listado te las desgranamos y te explicamos en qué situaciones te conviene cada una.
Negociar con el banco
Otra opción es pedir cita al gestor de tu banco y negociar una solución que te permita evitar el impago. Te conviene si vas mal de dinero por un problema puntual y no puedes reducir tus gastos. Veamos qué puedes pedir:
Una moratoria para aplazar los pagos, aunque es muy poco probable que el banco lo acepte.
Una carencia de hipoteca total o parcial para no abonar mensualidades (o pagar solo una parte) durante un tiempo.
Alargar el plazo de devolución para que el importe de las cuotas sea más reducido.
Recuerda que el banco no está obligado a aceptar ninguna de tus propuestas. Sin embargo, tampoco querrá que dejes de abonar las cuotas. Lo normal es que podáis llegar a algún acuerdo que beneficie a ambas partes.
Acogerte al Código de Buenas Prácticas
Si tu situación económica ha empeorado mucho (porque, por ejemplo, te has quedado en el paro o has quedado incapacitado de forma permanente para trabajar), y crees que tardarás varios años en recuperarte, puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Se trata de un conjunto de medidas que los bancos están obligados a ofrecer a las personas en situación de vulnerabilidad. Estas incluyen periodos de carencia, rebaja del interés, quitas de deuda, dación en pago… En nuestra página sobre el Código de Buenas Prácticas puedes consultarlas todas y revisar si cumples los requisitos para que se te apliquen.
Poner la casa en venta
Si las anteriores soluciones no dan resultado o si no te interesa conservar tu vivienda y su precio actual es igual o superior al importe pendiente de tu préstamo hipotecario, puedes vender tu casa o tu piso. Así, podrás cancelar tu hipoteca y, con un poco de suerte, ganarás algo de dinero en el proceso. Eso sí, aunque suene muy obvio, antes de poner tu vivienda en venta, asegúrate de tener una alternativa viable para vivir.
Pedir la dación en pago
Para terminar, puedes solicitar la dación en pago a tu banco. Esta solución consiste en entregar tu vivienda a la entidad con la que tienes la hipoteca para que la deuda quede completamente saldada. Muy pocos bancos lo aceptan, porque no les interesa tener casas en stock, pero por probar, que no quede. Esto te conviene solo si todo lo anterior falla o si no te interesa conservar tu vivienda y tampoco puedes venderla.
Reducir los gastos y buscar nuevos ingresos: si vas mal de dinero por un problema puntual y crees que podrás recuperarte a corto plazo, puedes tratar de apretarte el cinturón para reducir gastos. Analiza tus gastos mensuales y valora si puedes prescindir de alguno. De este modo, quizás consigas ahorrar para pagar las cuotas de la hipoteca hasta que tu economía mejore. También puedes explorar maneras de aumentar tus ingresos. Por ejemplo, con el alquiler de una plaza de garaje o de un trastero si no les estás dando uso. Así, tendrás más dinero para hacer frente a las mensualidades de tu préstamo hipotecario. En nuestra página sobre educación financiera te explicamos cómo hacerlo.
¿Cómo pido a mi banco que me ayude a pagar la hipoteca?
Como comentamos en el apartado anterior, hay varias maneras de evitar el impago de tu hipoteca. Muchas, eso sí, pasan por hablar con tu banco, que quizás no esté todo lo accesible que debería estar. Si quieres que te ayude y que lo haga rápidamente, nuestro consejo es que sigas estos pasos:
En primer lugar, llama a tu oficina, explica tu situación y pide cita para revisar la hipoteca con tu gestor personal (si el banco es online, ponte en contacto con atención al cliente). Es posible que no te den cita inmediatamente, porque los bancos están colapsados con las solicitudes que reciben de toda la gente que tiene problemas para pagar sus cuotas por culpa de la subida del euríbor.
Si no te dan cita, pide el correo electrónico de tu gestor y mándale este mail para que quede constancia de que han hablado contigo y que han quedado con estudiar tu caso más adelante:
Según nuestra conversación del día [INTRODUCIR FECHA], quedo a la espera de que me deis cita para explorar medidas de alivio para mi hipoteca [INTRODUCIR Nº DE EXPEDIENTE HIPOTECARIO], formalizada sobre la vivienda situada en [INTRODUCIR DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE]. Quisiera saber cuándo podré ir a la oficina o, en su defecto, saber cuánto tardaré en poder recibir atención personalizada.
A partir de ahí, desde HelpMyCash te aconsejamos esperar una semana. Si pasados siete días aún no te han dado cita, manda otro correo electrónico y advierte que interpondrás una reclamación si no te atienden como es debido. El contenido de este mail puede ser el siguiente:
Hace más de una semana que espero que me deis cita para explorar medidas de alivio para mi hipoteca [INTRODUCIR Nº DE EXPEDIENTE HIPOTECARIO], formalizada sobre la vivienda situada en [INTRODUCIR DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE]. En caso de no recibir noticias vuestras en la próxima semana, me veré en la obligación de interponer una reclamación ante vuestro Servicio de Atención al Cliente para agilizar el proceso.
¿Ha pasado otra semana y aún no te dan cita? Pues toca cumplir con tu amenaza e interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu banco. En su página web encontrarás las vías para contactar con el SAC. Nuestro consejo es que le escribas un texto similar al siguiente:
Mi nombre es [INTRODUCIR NOMBRE], con DNI [INTRODUCIR DNI]. El día [INTRODUCIR FECHA] pedí cita en la oficina [NÚMERO DE OFICINA] para explorar medidas de alivio para mi hipoteca [INTRODUCIR Nº DE EXPEDIENTE HIPOTECARIO], formalizada sobre la vivienda situada en [INTRODUCIR DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE]. A día de hoy, todavía no me han dado cita. Por ello, solicito que me den cita en la mencionada oficina con la mayor brevedad posible. En caso contrario, me veré en la obligación de interponer una reclamación ante el Banco de España por el retraso injustificado en el estudio de mi situación.
Durante el mes siguiente, es más que probable que tu entidad resuelva tu reclamación y te dé cita. Pero si no lo hace, tienes un último recurso: quejarte al Banco de España para que le dé un tirón de orejas a tu banco y le fuerce a darte la cita. En nuestra guía gratuita sobre reclamaciones bancarias te explicamos paso a paso el proceso que debes seguir.
Organizaciones que te ayudan si no puedes pagar la hipoteca
Si no tienes claro cuál es la mejor solución para ti o ya has dejado sin pagar alguna cuota de tu hipoteca, existen organizaciones que te pueden ayudar de forma gratuita. Son las siguientes:
Puedes contactar con organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca para que te expliquen qué mecanismo te conviene más en caso de que no puedas hacer frente a las mensualidades de tu préstamo hipotecario.
Tu ayuntamiento o comunidad autónoma puede prestarte asesoramiento gratuito y mediación con tu banco para que reestructure tu deuda. Puedes pedir cita a través de la web de la administración pública correspondiente.
Desde HelpMyCash también podemos resolver cualquier duda que te genere el posible impago de tu préstamo hipotecario. Solo tienes que dejar tu pregunta en nuestro foro y uno de nuestros especialistas te responderá en menos de 24 horas (excepto viernes y fines de semana).
Herramientas sobre No puedo pagar la hipoteca
Simulador de ayudas del Código de Buenas Prácticas
¿Tienes dificultades para pagar tu hipoteca? Quizás puedas acogerte al Código de Buenas Prácticas, unas ayudas que facilitan el pago de tu cuota.
Socorro, no puedo pagar la hipoteca
Esta guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com te ayuda a conocer todas las opciones que tienes cuando no puedes pagar la cuota de tu hipoteca: desde negociar con el banco hasta acogerte al Código de Buenas Prácticas.