Impuestos venta vivienda: ¿cuánto tengo que pagar?
Vender un piso implica asumir unos gastos y ¡hay que rendir cuentas a Hacienda! Aquí te contamos qué impuestos debes pagar por vender tu piso, cuánto dinero suponen y en qué casos estarás exento de pagarlos. ¡Vamos a ello!
MUY IMPORTANTE. La información de impuestos que encontrarás en esta página es orientativa. Las condiciones pueden cambiar en función de tu caso particular y de la comunidad donde se encuentre tu piso. CONTACTA CON LA AGENCIA TRIBUTARIA PARA ANALIZAR TU SITUACIÓN ANTES DE HACER CUALQUIER DECLARACIÓN.
¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?
Son tres los impuestos que tienes que pagar por vender tu piso:
¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?
Te explicamos paso a paso cómo calcular el importe que debes pagar de IRPF por la venta de tu piso. ¡Sigue leyendo esta página!, que más adelante te explicamos cada paso con ejemplos.
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Calcula el valor de transmisión. El valor de transmisión se refiere al precio de venta de la casa, menos los gastos y tributos inherentes a la operación.
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Calcula el valor de adquisición de la vivienda. El valor de adquisición se refiere al precio que pagaste cuando compraste la propiedad, más las inversiones y mejoras, gastos y tributos inherentes a la operación.
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Calcula la ganancia patrimonial. El siguiente paso es calcular la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
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Multiplica por el tipo impositivo correspondiente. En caso de que la ganancia patrimonial dé un resultado positivo, debes multiplicarla por el tipo impositivo que corresponda.
1. Cálculo del valor de transmisión
Para calcular el valor de transmisión debes restar al precio de venta los gastos e impuestos propios de la operación, como honorarios inmobiliarios, plusvalía municipal o los gastos de cancelación de la hipoteca.
Ejemplo de cálculo del valor de transmisión
Precio de venta: 120.000 euros
Gastos de la venta:
- Honorarios agencia inmobiliaria: 7.000 euros
- Plusvalía municipal: 1.400 euros
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca: 500 euros
Valor de transmisión: 120.000 euros - 7.000 euros - 1.400 euros - 500 euros= 111.100 euros
2. Cálculo del valor de adquisición
Para calcular el valor de adquisición debes sumar al precio de compra de la vivienda los costes de las reformas (si las hubiera) y los gastos e impuestos de la compra que has pagado en su momento.
Ejemplo de cálculo del valor de adquisición
Precio de compra: 80.000 euros
Gastos de compra:
- Notaría: 400 euros
- Registro: 300 euros
- ITP: 4.800 euros
Valor de adquisición: 80.000 euros + 5.500 euros (gastos totales de compra) = 85.500 euros
3. Cálculo de la ganancia patrimonial
El siguiente paso es calcular la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Al hacerlo, pueden ocurrir tres cosas:
- Que la ganancia patrimonial dé un resultado positivo, entonces tendrás que pagar IRPF.
- Que la ganancia patrimonial dé un resultado negativo, entonces tendrás que declarar la venta, pero no tendrás que pagar IRPF.
- Que la ganancia patrimonial sea igual a cero, en cuyo caso tampoco tendrás que pagar IRPF.
Ejemplo de cálculo de la ganancia patrimonial
Siguiendo con el ejemplo anterior, este sería el cálculo de la ganancia patrimonial:
Ganancia patrimonial = 111.100 euros - 85.500 euros = 25.600 euros
4. Cálculo final del IRPF
En los casos donde la resta entre el valor de transmisión y el valor de adquisición dé un resultado positivo, tendrás que multiplicarlo por el tipo impositivo que corresponda según tu tramo de ganancias. Estos son:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%
- Ganancias superiores de 300.000 euros: 30%
Ten en cuenta que estos porcentajes se aplican de forma progresiva. Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le debes aplicar el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21%; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y así sucesivamente.
Ejemplo de cálculo final de IRPF
Siguiendo con el ejemplo anterior, este sería el cálculo final del IRPF:
Primer tramo. 6.000 euros x 19% = 1.140 euros
Segundo tramo. (25.600 euros - 6.000 euros) x 21% = 4.116 euros
Total a pagar de IRPF. 1.140 euros + 4.116 euros = 5.256 euros
¿Qué exenciones existen en el IRPF y cómo puedes acogerte?
Existen una serie de excepciones donde no tendrás que pagar IRPF, incluso si has obtenido ganancias con la venta. Estas son:
1. Exención por reinversión en vivienda habitual
Para poder acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual, debes vender la residencia en la que vives y reinvertir las ganancias en una nueva vivienda habitual. Si haces esto, quedas exento de pagar IRPF por la venta, pero los requisitos son un tanto más complejos. Haz clic en el botón que está a continuación y descubre todos los detalles sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
2. Exención para mayores de 65 años
Si eres mayor de 65 años, no tienes que pagar IRPF por la venta de tu vivienda habitual, independientemente de si reinviertes o no el dinero de la venta. Ahora bien, si lo que vendes es tu segunda residencia, sí debes pagar impuestos, salvo que utilices el dinero para constituir una renta vitalicia bajo los siguientes requisitos:
Plazo. La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de seis meses desde la fecha de la venta.
Cantidad. El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.
Frecuencia. La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año. Además, se deberá comenzar a percibir en un plazo de un año desde su constitución.
Comunicación. Debes comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendes acogerte a la exención.
TEN EN CUENTA. Algunas entidades establecen una edad máxima para contratar una renta vitalicia, que puede estar entre los 79 y los 90 años. Por tanto, si pretendes contratar este producto, te aconsejamos que averigues con antelación las condiciones de las diferentes entidades.
3. Exención por entregar el piso en dación de pago
Si has tenido que entregar tu vivienda en una dación de pago porque no has podido hacer frente al pago de la hipoteca, también puedes acogerte a la exención, aunque es necesario que no tengas ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.
En este caso, para calcular si tuviste una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que cedes y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Otro de los impuestos que hay que pagar al vender una casa es la plusvalía municipal. Este tributo está cedido a los ayuntamientos, por lo que debes liquidarlo en la dirección de Hacienda autonómica. Y ¿cómo se calcula? Actualmente existen dos métodos para hacerlo y tú puedes elegir aquel que te resulte más conveniente.
Calculadora de plusvalía municipal
Para que no te líes con tantos métodos y cálculos, hemos desarrollado una calculadora de plusvalía municipal completamente gratuita. ¡Pruébala y averigua cuánto te tocará pagar de plusvalía municipal por la venta de tu piso!
¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?
El IBI es un impuesto municipal periódico que pagan anualmente todos los propietarios de una vivienda. La ley establece que, en caso de venta, debe pagarlo la persona que era propietaria del piso el día uno de enero del año fiscal en curso.
Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre las partes para que cada quien pague la parte proporcional al tiempo durante al cual ha sido dueño del inmueble. Por ejemplo, si vendes tu casa en abril, puedes negociar para pagar el IBI de los primeros cuatro meses del año y que el comprador pague el resto.
Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios plazos para girar este impuesto. Puede , entonces, que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Ante esto, puedes:
- Acordar con el comprador que pague una cuota en el momento de la firma, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagaste el año anterior.
- Esperar que la Administración cobre el impuesto y luego pedir a la otra parte el reembolso correspondiente.
¡No asumas riesgos!
Contacta con una inmobiliaria y encárgale todos los trámites de la venta de tu piso, incluidos los impuestos.
Otras preguntas frecuentes sobre impuestos por la venta
Es aquella que ha sido tu residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Se entenderá, sin embargo, que esta no pierde la condición cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho tiempo, cuando exista una causa justificada que motive el cambio de domicilio como, por ejemplo, la celebración de matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o un cambio de empleo.
Los no residentes pagan el impuesto sobre la renta de no residentes. La Agencia Tributaria obliga al comprador a retener un 3% del importe de la compraventa en el momento de la escritura pública e ingresarlo, por cuenta del vendedor, en las arcas del Tesoro Público en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.
Si el caso es que le vendes tu piso a un extranjero, los impuestos obligatorios por la compra de la casa que tendrá que asumir el foráneo son los mismos que tendría que pagar un residente. Es decir, el ITP y, de haber una hipoteca, el IAJD.
No, no siempre se tiene que pagar la plusvalía municipal. Desde las nuevas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre de 2021, aquellos propietarios que vendan su piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia no tienen que pagar este tributo.
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Calculadora de plusvalía municipal actualizada
Con el simulador gratuito de plusvalía municipal de HelpMyCash podrás calcular en pocos minutos cuánto tendrás que pagar por este impuesto al vender o heredar una vivienda.
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