¿Tengo que pagar impuestos si pierdo dinero con la venta de mi vivienda?
La venta de una vivienda viene aparejada con el pago de unos impuestos obligatorios. Esta es una operación comercial que suele generar un beneficio económico y, por tanto, se deben rendir cuentas ante Hacienda, tanto a nivel estatal como autonómico, ya que debemos declarar la venta en el IRPF y liquidar la plusvalía municipal. Pero ¿qué pasa si pierdo dinero al vender mi piso? ¿Tengo que pagar estos impuestos si vendo la casa con pérdidas? En este artículo lo contamos.
Si vendemos el piso con pérdidas no tenemos que pagar IRPF
Si al realizar el cálculo de la ganancia patrimonial nos sale una pérdida podemos estar tranquilos, ya que no tenemos que pagar el IRPF por la venta del piso. En este caso, Hacienda considera que no existe plusvalía alguna sobre la que tributar.
Para saber si tuvimos una pérdida o una ganancia, solo tenemos que calcular la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el de adquisición (compra). Eso sí, la buena noticia es que a cada valor le podemos sumar todos aquellos gastos en los que hayamos incurrido en realizar la operación:
- Al valor de transmisión le podemos restar gastos como los honorarios de la agencia inmobiliaria y el pago de la plusvalía municipal.
- Al valor de adquisición le podemos sumar todos los costes de reformas sustanciales que hayamos realizado en la vivienda y los gastos relacionados con la compra (comisión inmobiliaria, ITP, gastos de notaría y registro, etc).
Si la diferencia entre nuestros valores finales de adquisición y transmisión nos sale negativo, quiere decir que tuvimos una pérdida patrimonial. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, aunque no tengamos que pagar nada en el IRPF por la venta de la casa, debemos reflejar la pérdida en la declaración de la renta.
Esto nos evita problemas con el fisco y, además, nos permite compensar esta pérdida con la plusvalía generada en otras operaciones como, por ejemplo, la venta de unas acciones. De esta manera, podríamos aminorar la carga tributaria del IRPF en ese mismo ejercicio fiscal o en los cuatro años siguientes.
La plusvalía municipal, el impuesto polémico que si debemos pagar
La plusvalía municipal, lamentablemente, si debemos pagarla. A pesar de que, en el 2017, el Tribunal Constitucional sentenció que los contribuyentes que han vendido sus viviendas con pérdidas no están obligados a pagar este impuesto, la mayoría de los ayuntamientos siguen cobrando el tributo.
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Pero ¿cómo es posible que sigan exigiendo el pago si hemos perdido dinero con la venta? Esto se debe a que el asunto no ha sido regulado y como el tributo se calcula tomando como base el valor catastral de la vivienda, los años de tenencia de la casa y los coeficientes fijados por los ayuntamientos y no el precio de venta de la propiedad, al hacer el cálculo siempre nos saldrá una ganancia.
En este sentido, si nuestro ayuntamiento nos gira el recibo, es aconsejable realizar el pago y luego proceder a la reclamación. La mayoría de estos organismos han habilitado instancias que permiten a los contribuyentes demostrar sus pérdidas y recuperar el importe del impuesto abonado.
El plazo que tenemos de solicitar la devolución es de cuatro años, si lo hemos pagado nosotros o de un mes si ha sido el ayuntamiento quien nos ha girado el recibo.
Vídeo realizado por HelpMyCash.com
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Autor: Ottymar Tademo
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Leo
Hola.
Vendí una nave industrial por 120.000 €
Me costó en el año 2000 183.000 €.
Pague deudas por 118.000 €….
La declaración de este Año? Saldría a mi favor?.
Gracias
Iñigo Esteban
Hola Leo,
En este artículo hablamos de los impuestos en relación a la venta de viviendas, no de naves u otra clase de inmuebles. Quizás, al haber tenido pérdidas, puedas acogerte a algún tipo de beneficio fiscal (todo ello en función de los importes y de los plazos y fechas en los que hayas vendido el inmueble). No obstante, lo mejor que te podemos recomendar es que lo consultes con un especialista en fiscalidad. Recuerda que helpmycash.com es un comparador de productos financieros, por lo que no somos expertos en cuestiones fiscales ni legales.
Saludos
Matilde
Herede la mitad de una vivienda por parte de mi padre valorada en 42.000e en 2009. la parte de mi madre en 2020 valorada en 40.000e
Yo vendo por 75000e…tendré que pagar la plusvalua municipal
Iñigo Esteban
Hola Matilde,
Por un lado, adquiriste la casa en herencia y no por compra. Por lo tanto, tendrás que declararlo como tal en la Declaración de la Renta.
Por otro, en cuanto a la plusvalía, sí tendrás que pagarla. El importe será el que dicte tu ayuntamiento. A pesar de que el Tribunal Constitucional en 2017 sentenció que los contribuyentes no tenían que pagarla, la mayoría de los ayuntamientos la siguen cobrando. Como señalamos en el artículo, el tema no ha sido regulado y como el impuesto se calcula contando el valor catastral de la vivienda, los años desde que tienes la casa y los coeficientes fijados por los ayuntamientos y no el precio de venta de la propiedad, al hacer el cálculo siempre te saldrá una ganancia.
En nuestra calculadora de plusvalía puedes calcular y conocer cuánto pagarás por este impuesto.
Saludos.
Marcos Orti Garcia
Buenas tardes ,me justarías saber si tengo que pagar plusvalía , tenia un piso con lie mujer says lo compramos por 186,000
euros ,quedaban por pagar 149,000 euros y hemos amortizado 30,000 euros total de lo que se debe del piso 119000,y la pareja de mi ex me compra mi parte que son 59,000 Euros quedando se el con esa deuda del piso ,pero yo no recibo ningún dinero y no gano nada del piso ,tengo que pagar plusvalía ,?
Gracias
Miquel Riera
Hola, Marcos.
En nuestra página sobre la plusvalía municipal te explicamos cómo calcular si tienes que pagar la plusvalía. Además, si te quedan dudas, recuerda que puedes preguntar directamente a tu ayuntamiento.
Un saludo.
Isabel
Hola, me gustaría saber si en mi operación de venta he obtenido ganancia o pérdida patrimonial. En diciembre de 2001 adquirí mi vivienda habitual por 101000 euros, en noviembre de 2020 la he vendido por 196000 euros, pero he tenido que cancelar el préstamo hipotecario que me quedaba por valor de 106000 euros. No voy a comprar otra vivienda pues me he ido de alquiler. ¿Tendré que pagar plusvalía al ayuntamiento e impuesto de IRPF a Hacienda el próximo año?. Un saludo.
Ani
Hola si vendo mi vivienda por separación y en final recibo solo 21000 euros cuanto debo pagar los costes IRPF y plusvalía municipal,soy de Andalucía