impuesto plusvalia municipal al vender una casa

Vender un piso implica hacernos cargo de una serie de gastos y tributos. El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, popularmente conocido como plusvalía municipal, es uno de ellos. Se ha convertido en un impuesto polémico, tras una sentencia del Tribunal Constitucional en 2017 que declara su nulidad cuando se ha vendido a pérdida, pero lo cierto es que los ayuntamientos a fecha de hoy lo siguen cobrando, a falta de una reforma en la Ley de Haciendas Locales.

La pregunta del millón: ¿debo pagar la plusvalía municipal por vender mi piso?

La plusvalía municipal grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno mientras hemos sido propietarios. Si en el momento de vender el piso, ganamos dinero, tendremos que liquidarlo, pero si perdemos, también sale a pagar.

¿Por qué? A pesar de la sentencia emitida por el Tribunal Constitucional, que indica que la plusvalía municipal  se paga sólo cuando hemos obtenido una ganancia por la venta del piso, debido al vacío legal que existe, muchos ayuntamientos lo siguen cobrando aunque haya pérdidas. Esto sucede porque el cálculo se hace sobre la base del valor catastral del inmueble y no sobre el valor real de compra y venta.

Lo recomendable es desembolsar el pago aunque no nos toque para evitar problemas con el fisco. Luego podemos proceder a la reclamación y, tras la comprobación, el ayuntamiento nos puede devolver el dinero. El plazo para abonar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles, a contar desde la fecha de venta del piso.

¿Cómo se hace el cálculo de la plusvalía municipal?

Para hacer el cálculo de plusvalía municipal debemos tomar en cuenta el valor catastral del piso, el cual podemos encontrar en el último recibo del IBI, los años que hemos tenido la casa en propiedad, los coeficientes multiplicadores y el tipo impositivo del ayuntamiento donde está ubicado el inmueble.

Cada ayuntamiento fija sus propios valores impositivos, por lo que lo recomendable es consultar en las oficinas de tributo o en la página web del ayuntamiento que corresponda.

El cálculo sería el siguiente: multiplicamos los años que hemos tenido el inmueble en propiedad por un porcentaje fijado por el ayuntamiento, que variará en función de ese tiempo. El resultado lo multiplicamos por el valor catastral  de la vivienda y así obtendremos la base imponible sobre la que calcularemos el impuesto.

Por ejemplo: para un piso ubicado en Barcelona, cuyo valor catastral sea de 100.000 euros y que haya sido nuestro por 10 años, la base imponible sería de 35.000 euros y la cuota tributaria, 10.500 euros.

Si he vendido a pérdida, ¿cómo se hace la reclamación?

Una vez abonado el impuesto, podemos proceder a la reclamación. Los pasos ante la venta de un piso y la reclamación del impuesto que debemos seguir es demostrar la pérdida presentando la escritura de compra y de venta del piso y, de ser posible, una tasación oficial del piso como soporte.

Si el pago lo hemos realizado por la vía de la autoliquidación, tenemos que presentar una escritura de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos. Podemos encontrar diferentes modelos en Internet y adaptar el más conveniente a nuestro caso. Tenemos un plazo de cuatro años para impugnar el pago del impuesto.

Si el abono fue mediante liquidación, es decir, cuando ha sido el propio ayuntamiento quien ha realizado el cálculo, debemos interponer un recurso de reposición o reclamación económico-administrativa. En este caso tenemos un mes para presentar las alegaciones.

Los ayuntamientos tienen seis meses para dar respuesta a nuestra reclamación. Si en ese tiempo no hemos recibido noticias, se puede entender que la petición ha sido desestimada.


Autor: Ottymar Tademo


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