reclamar plusvalia municipal al vender casa

La plusvalía municipal es uno de los gastos que tenemos que asumir por vender nuestro piso. Pero se ha convertido en un impuesto polémico, ya que si bien el Tribunal Constitucional declaró su nulidad cuando una casa se ha vendido a pérdidas, lo cierto es que los ayuntamientos lo siguen cobrando. Ante esto, a los contribuyentes no les queda otra opción que asumir el coste para evitar problemas con el fisco, pero ¿se puede reclamar este cobro indebido? ¿Cuál es el procedimiento para hacerlo? En este artículo explicamos cómo hacer el reclamo paso a paso.

A pesar de los ayuntamientos, podemos reclamar la plusvalía

La plusvalía municipal es la que grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo urbano desde el momento en que compramos el piso hasta su venta. Para calcularlo, se toma como base el valor catastral de la vivienda y se multiplica por el número de años que hemos tenido el inmueble en propiedad. Esto, además se multiplica por el coeficiente y el porcentaje de tributo definido por nuestro ayuntamiento.

La polémica viene dada porque no siempre se tiene una ganancia con la venta, por lo que se ha puesto en tela de juicio la fórmula para realizar el cálculo. Durante los años de la crisis, mientras el precio de las viviendas bajada, el valor catastral subía, generando esta incongruencia.

Los ayuntamientos lo siguen cobrando argumentando la validez de la fórmula, pero después de la sentencia del Tribunal Constitucional es posible que los contribuyentes podamos reclamar lo pagado. Eso sí, sólo si hemos vendido el piso por menos dinero del que lo compramos y podamos demostrarlo.

Cómo reclamar la plusvalía municipal por vender nuestra casa a pérdida

Ahora bien, para presentar el reclamo debemos tener a mano la acreditación de haber pagado el impuesto y las escrituras tanto de compra como de venta del piso. Con esto podemos iniciar el proceso.

No obstante, la forma y los plazos para hacerlo van a depender de si el pago lo hicimos mediante una autoliquidación o si ha sido el propio ayuntamiento quien nos ha girado el tributo:

  • En primer lugar debemos solicitar una rectificación al ayuntamiento:
    • Autoliquidación: tenemos un lapso máximo de cuatro años para presentar una solicitud de rectificación de ingresos indebidos. El organismo tendrá seis meses para darnos respuesta.
    • Liquidación: tenemos un mes para presentar un recurso de reposición, a contar desde la fecha que nos han cobrado el impuesto. El ayuntamiento tiene seis meses para contestar.
  • Si nos aprueban la solicitud el ayuntamiento nos devolverá el dinero del tributo. Pero si no contestan a estos escritos se entenderá que ha sido desestimada la petición por silencio administrativo. Si la rechazan nos enviarán una comunicación con la resolución negativa:
    • En ambos casos, podemos interponer una reclamación administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo correspondiente. Tenemos un plazo de un mes para hacerlo, contando desde el día en que recibimos la resolución o desde la fecha del vencimiento del plazo de contestación.
  • Si luego de este nuevo recurso la resolución sigue siendo desfavorable, hemos agotado la vía administrativa. Por lo que será necesario poner una demanda ante el juzgado contencioso que corresponda.

Debemos tener en cuenta que si tenemos que recurrir a la vía judicial el proceso se puede alargar hasta los dos años y medio. Además, en algunos casos excepcionales los tribunales pueden no admitir como prueba el valor escriturado del inmueble.

De esta manera, puede ser necesario aportar otras pruebas como, por ejemplo, una tasación de la vivienda o un informe pericial para impugnar la liquidación. Por este motivo, si nos vemos en la situación de que en primera instancia nos deniegan la solicitud, es aconsejable que busquemos el asesoramiento de un experto en fiscalidad. Así evitamos cometer errores que alarguen el proceso.


Autor: Ottymar Tademo


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