Hola, JESUS. 

Comentas que quieres amortizar hasta el 50% de lo que te queda por pagar de la hipoteca y que esta tiene una vida de menos de cinco años. Por lo que nos cuentas, tu banco puede cobrarte lo siguiente en amortizaciones de un máximo del 50%: 

• Una compensación por desistimiento del 0,5%.
• Una compensación por riesgo de tipo de interés del 1%. Esta, sin embargo, solo te la pueden cobrar si tu interés ahora mismo es fijo (si es variable, no te la pueden cobrar) y si se produce una pérdida financiera, que calculará el propio banco. 

Y como bien dices, como la hipoteca fue firmada en 2016, se te aplicaría la legislación que había entre diciembre de 2007 y junio de 2019 sobre la amortización anticipada. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Mil gracias por la rápida respuesta!!!

Jesús

Pregunta similar: cancelacio de hipoteca/discapacidad

Hola voy a comprar una vivienda y mi pregunta es, primero acerca de la cancelación sobre hipoteca. Que quiere decir esto?es decir, cuanto me costaría una cancelación de un préstamo de 86.400€ a pagar en 30 años?

C. Cancelación parcial/total : Solo para los casos de pérdida financiera. Límite durante los 10 primeros años 2%; resto del plazo 1.50%.

Y por otro lado, quería saber que beneficios tiene una persona con discapacidad en la compra de una vivienda en IVA y otros impuestos?

Hola, Jessica.

La comisión por cancelación total o parcial se aplicaría si decidieras pagar una parte o todo el capital pendiente de la hipoteca antes del plazo pactado con el banco. Dependiendo de si la hipoteca fuera fija o variable, esta comisión podría variar. Además, existen entidades que no la aplican.

En nuestra página sobre amortización anticipada encontrarás más información.

Para saber cuáles serían los beneficios fiscales en tu caso, lo recomendable sería que lo consultaras con la Oficina de la Vivienda de tu ciudad o que te pusieran en contacto directamente con la Agencia Tributaria.

Si necesitas alguna aclaración, no dudes en preguntarnos de nuevo.

¡Un saludo!

Gracias por tu respuesta Yaiza, en mi caso el profesional del banco me dijo que no me costaría la cancelación de hipoteca porque como bien dices hay algunos que no cobran, así que no entiendo muy bien lo que yo te ponía en caso de pérdida financiera etc... 

Pregunta similar: Interés por amortización

Buenas tardes.

Estoy tramitando la solicitud de una hipoteca fija. Mi duda es referente al interés de amortización. Por ley en los primeros 10 años es del 2%, y los siguientes años 1,5%. Ese porcentaje se aplica al dinero que se está pagando a la entidad para amortizar?. Por otra parte, el banco me comenta que se puede tramitar que la amortización parcial sea al 0%. ¿Es esto posible pese a que esté establecido por ley los porcentajes de amortización?. 

También se me ha dicho que pese a tramitar ese 0%, si existe una perdida financiera para la entidad se aplicaría los porcentajes indicados anteriormente. ¿A qué hace referencia «pérdida financiera»?

Gracias.

Buenos días, Elizabeth.

La comisión de amortización anticipada se aplica sobre el capital de que adelantas y, aunque la ley marca un porcentaje máximo, muchos bancos no prevén ningún penalización para cliente al realizar esta operación. 

Por lo tanto, contestando a tu pregunta, sí, podría ser que el banco consultado te ofrezca una comisión del 0% al tramitar una amortización parcial.

Por último, la perdida financiera es lo que dejará de ganar el banco al devolverle la hipoteca de golpe o parcialmente si los intereses del mercado hipotecario están bajos. De todas formas, al ser la comisión del 0%, no tendrías que pagar nada en ningún caso.

Si lo necesitas, en nuestro ranking de las mejores hipotecas encontrarás las ofertas más atractivas del momento.

Esperamos haberte ayudado.

¡Un saludo!

Pregunta similar: Calculo del tipo de Mercado para la compensación por riesgo de tipo

Buenas tardes,

Estoy consultando cuanto me costaría subrogar mi hipoteca o cancelarla. En mi caso, me quieren cobrar la compensación por tipo de riesgo, al ser una hipoteca de tipo fijo. Pero cuando les he preguntado como realizan el calculo me ha surgido la duda si lo estaba haciendo bien. Ellos para obtener el tipo de mercado me hicieron los cálculos como en la siguiente descripción:

"El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la fecha de su vencimiento. El índice aplicable para calcular el valor de mercado será el Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España y a los que se añadirá un diferencial. Este diferencial se fijará como la diferencia existente, en el momento de contratación de la operación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que más se aproxime, en ese momento, hasta la fecha de su vencimiento" Que es la manera de realizar el cálculo en la ley hipotecaría del 2019.

Pero en mi caso, firme la hipoteca en el 2018 y en la escritura el calculo del diferencial es diferente, es el siguiente:

"La cuantía de este diferencial será la que resulte de sustraer al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para la adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en españa, el valor tipo de Interest Rate Swap (IRS) al plazo de un año."

Yo entiendo que a mí se me debería aplicar el diferencial que yo firme en su día en la hipoteca, pero la directora del banco me dice que se me tiene que aplicar el calculo de la nueva ley hipotecaría.

Sí alguien me pudiese ayudar os lo agradecería.

Un saludo y gracias.

Hola, Roberto. 

El artículo en el que se regula el cálculo de la pérdida financiera (el 23.8 de la Ley 5/2019) no tiene carácter retroactivo. Por ello, entendemos que no debería aplicarse en tu caso, pues tu hipoteca se contrató antes de la entrada en vigor de esa ley. En ese caso, el cálculo de la pérdida financiera debería realizarse del modo indicado en tu escritura, como tú sostienes. 

Tenemos que decir, sin embargo, que no somos expertos en temas jurídicos, así que no te lo podemos asegurar al 100%. Por ello, te aconsejamos consultárselo al notario con el que formalizarás la subrogación, que podrá darte una respuesta totalmente fiable. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Buenas noches,

Gracias, me ha servido de mucha ayuda.

Un saludo. 

Pregunta similar: Duda sobre la comision de riesgo

Hola,Quiero plantear una duda respecto a una comisión hipotecaria. A continuación, detallo mi situación:Soy titular de un préstamo hipotecario a interés fijo de 2,35% de interés nominal. Debido a las actuales circunstancias del mercado hemos pensado en hacer una cancelación total de la hipoteca.El banco actual ABANCA nos aplicaría una comisión por riesgo de tipo de interés del 3%, además de unos intereses correspondientes al mes en curso.Concretamente con un capital pendiente de 110.694,53€, en la simulación de cancelación figura a fecha de 03/05/2022:Intereses desde el 01/05/2022 hasta el 03/05/2022:       14,45€Compensación por riesgo del tipo de interés:    2.213,89€IMPORTE TOTAL A LIQUIDAR:           112.922,87€Con estos datos mis dudas son las siguientes:¿Con el interés de Euribor y Permuta de Intereses/Interest Rate Swap (IRS) en alza como hoy en día, la entidad puede aplicar esta comisión por compensación, es decir, hay motivos para justificar que hay pérdida financiera?Muchas gracias y un saludo,

citando a Paul Lambert Pregunta similar: Duda sobre la comision de riesgo Hola,Quiero plantear una duda respecto a una comisión hipotecar...

Hola, Paul Lambert. 

Hay motivos para justificarla siempre que el interés de tu hipoteca sea superior al interés "de mercado", es decir, al interés que los bancos aplican actualmente sobre las hipotecas fijas. En estos momentos, como bien dices, ese interés "de mercado" va al alza, pero es posible que aun se sitúe por debajo del de tu hipoteca. 

Ten en cuenta, de todos modos, que el cálculo que te ofrece tu banco está algo desfasado. Para calcular la pérdida financiera, probablemente ha usado el IRS del mes de marzo, que es entre 0,4 y 0,5 puntos más bajo que el de abril. Cuando hagas tú la amortización anticipada, el banco tendrá que usar el último IRS publicado en el BOE, que es el de abril y es considerablemente más alto (eso supone una menor pérdida financiera para el banco y una comisión más baja o inexistente para ti). Por ello, nuestro consejo es que pidas una simulación de nuevo para hacerte una mejor idea de a cuánto podría ascender la comisión de riesgo de tipo de interés. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Comision de cancelación por perdida financiera

Buenas: 

estoy pensando en cambiar la hipoteca de Kutxabank (variable, Euribor + 0,5%) a Banco Santander (Fijo 1,30%)  Lo que me cuesta cambiarla de banco, creo que me compensará. La duda me entra en la comisión de cancelación por posible perdida financiera. Realmente si los tipos están subiendo no hay problema, pero si en, pongamos 7 años, quiero cancelarla para comprarme otra casa...creeis que el IRS estará más bajo que ahora?

gracias. 

Hola, Xabier. 

Es imposible saberlo. Ahora bien, hay que tener en cuenta que el IRS venía de mínimos históricos por el escenario de tipos al 0% que hemos vivido durante los últimos cinco años. La previsión es que ese escenario acabe pronto, porque se espera que el Banco Central Europeo suba sus tipos de interés este verano; de ahí que el IRS haya empezado a subir. 

Es poco probable que volvamos a un escenario de tipos al 0%, algo que solo ha ocurrido entre 2016 y 2022. Por ello, es probable que el IRS se sitúe en un valor similar o superior al actual dentro de siete años, aunque tampoco es totalmente descartable que se sitúe por debajo. 

De todas formas, conviene recordar que el precio de la comisión por cancelación anticipada de una hipoteca fija está limitada por ley. En concreto, no puede superar la pérdida financiera generada al banco, con un límite del 2% sobre el importe liquidado (1,50% si la cancelación anticipada se produce a partir del undécimo año). Es decir, que quizás te tocaría pagar un dinero, pero no sería una cantidad desproporcionada. 

Un saludo. 

Gracias Miquel. Es lo que pienso y por lo que seguramente nos cambiemos a tipo fijo. Como bien dices lo máximo es el 2% y para que te vayas al máximo tiene que haber una diferencia de unos 0,3% a la baja mínimo. Una pregunta. En una hipoteca a la que le quedan 26 años, entiendo que el IRS que se toma es el más cercano, y sería el de 30 años, no?

gracias de antemano.

citando a Xavi0322 Gracias Miquel. Es lo que pienso y por lo que seguramente nos cambiemos a tipo fijo. Como bien dices lo máximo es el 2% y para que te vayas al máxi...

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

En cuanto a tu otra pregunta, entendemos que te refieres a qué IRS se tomará para calcular el valor actual del capital pendiente en caso de que decidas cancelar tu nueva hipoteca fija dentro de unos años. Si es el caso, efectivamente se tomará el IRS a 30 años, por ser el más cercano al plazo original de la hipoteca (26 años). 

Un saludo. 

Pregunta similar: Amortización parcial y pérdida financiera

Hola,

He encontrado por internet varios sitios donde explican cómo calcular la pérdida financiera.Aquí lo podéis ver por ejemplo: http://cultivandodividendos.com/el-semillero-concepto-de-perdida-financiera/

Lo que no encuentro es cómo se calcula cuando la amortización es parcial. Alguien me puede ayudar a cómo se deben realizar los cálculos?

Gracias

citando a Fernando González Pregunta similar: Amortización parcial y pérdida financiera Hola, He encontrado por internet varios sitios...

Hola, Fernando González.

Según la Ley 5/2019, la pérdida financiera debe calcularse "proporcionalmente al capital reembolsado". Es decir, que si llevas a cabo una amortización anticipada parcial, debes multiplicar la pérdida financiera total por la división entre el capital que reembolsas y el total que te queda por devolver. 

Traducimos: imagínate que te quedan por devolver 100.000 euros y que amortizas anticipadamente 50.000 euros. Si la pérdida financiera total es de 5.000 euros (bajo el supuesto de que devolvieras todo el dinero de golpe), la pérdida financiera por adelantar 50.000 euros sería de 2.500 euros. La fórmula sería la siguiente: 

Pérdida financiera por amortización anticipada parcial = Pérdida financiera por amortización anticipada total * (capital amortizado anticipadamente / capital pendiente)

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Se entiende perfectamente. Gracias

Pregunta similar: Consulta sobre amortización hipoteca y pérdida financiera de banco

Estoy leyendo las CONDICIONES LEGALES HIPOTECA de un banco y entre tanto texto, aparece esto:a) Otras condiciones financieras comunes:compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial que no podrá superar el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir CaixaBank con el límite del 2 % del capital amortizado durante los 10 primeros años, y del 1,5 % del capital amortizado hasta el final de la vida del préstamo.¿Alguien me podría explicar realmente cómo funciona y cómo de "transparentes" son los bancos al determinar la cantidad que le hiciera sufrir pérdidas?Y de paso me gustaría que me aclarárais exactamente cómo se aplican esos tantos por cientos % al amortizar.Me he leído todo este artículo pero aún me queda la duda si hay un límite de amortización o pagando el 2% sería suficiente? Mi hipoteca que es baja, en torno a los 60.000€. Significa eso que aunque haya comisión del 2% habría una cantidad máxima que me impida amortizar más?