Subrogación/novación

Subrogación/novación

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H
Helper_911678452

Buenas noches, tengo una duda, estoy intentando cambiar mi hipoteca ya que tengo un fijo al 3,10 bonificado y me parece carísimo, he mirado subrogaciones y la que mas me cuadraba era bankia pero como me queda por pagar mas de un 80% de la compraventa me dicen que no..de tasación es solo el 50% ya que fue venta familiar pero me dices que nada por lo que me toca renegociar con mi banco q no esta muy por la labor y quisiera saber si, por ejemplo, me bajan el intereses tendría que ir a notaria etc y cobrarme el 2% por novación o como estoy leyendo se puede hacer contrato privado (no se si eso me ahorraría costes).

Mi hipoteca fue firmada en junio de 2019 y tengo un 2% por subrogación, 2% por novación y me dijeron en bankia que según la nueva ley hipotecaria ese % es abusivo pero no tengo idea si es así o no.

Gracias de antemano.

Saludos.

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HelpMyCash
#1

Hola, Helper_911678452.

Sobre tu primera pregunta, efectivamente se podría formalizar esa rebaja del interés mediante un contrato privado, con lo que te ahorrarías los costes de escrituración e inscripción. Ahora bien, eso depende totalmente del banco: si no quiere suscribir ese acuerdo privado, no te quedará otro remedio que llevar a cabo una novación (si tu entidad está de acuerdo, claro está). 

En cuanto a las comisiones, dependerá de en qué día firmaste exactamente la escritura de tu hipoteca: 

  • Si la firmaste antes del 16 de junio de 2019, se te aplicaría la regulación antigua, así que la comisión por novación sería correcta y la de subrogación sería abusiva (solo podrían cobrarte un máximo del 0,5% por este concepto). En caso de subrogación, adicionalmente, podrían cobrarte una comisión de riesgo de tipo de interés (sin límite máximo legal), que debería aparecer también en la escritura. 

  • Si la firmaste en o después del 16 de junio de 2019, ambas comisiones serían correctas según establece la nueva ley hipotecaria

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

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#2
H
Helper_911678452

Buenos dias, gracias por tu respuesta.

Como comente estoy a la espera de que el banco me diga si me baja las condiciones pero como bien dije estan remoloneando y si me las bajan intentare plantearles el contrato privado para que no me suponga mas gasto del que ya tengo...

Por otro lado la firma fue el 3 de junio de 2019 por lo que entiendo que la clausula de subrogacion es abusiva, tengo que reclamarles al banco o como lo haria? Lo que me comentas de la comision de riesgo no lo veo en las condiciones de la hipoteca pero lo mirare exhaustivamente.

Saludos

HelpMyCash
#3

Hola de nuevo. 

Cuando revises la escritura, asegúrate de que esa comisión del 2% que nos comentas es por subrogación de acreedor, que es la operación que te permite cambiar la hipoteca de banco. Si es por subrogación de deudor (sustituir a un titular por otro), sí sería legal, aunque solo se te aplicaría en caso de cambiar la titularidad del préstamo. 

En cuanto a la reclamación, lo más sencillo es que vayas a hablar con el director de tu oficina bancaria para plantearle el problema. Si no te lo quieren arreglar, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del banco (en la página web de tu entidad encontrarás las maneras de presentarla) y, si no te lo resuelven en un mes, ante el Banco de España. Te dejamos un enlace a nuestra guía sobre reclamaciones en la que explicamos cómo funciona este proceso. 

Un saludo.

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#4
H
Helper_911678452

Buenas tardes de nuevo,

 

Adjunto lo que me viene en el prestamo, no me pone nada de interes acreedor, es mas, pone que la comision de subrogacion o novacion es en comisiones.

Periodicidad de revisión: Semestral

Interés Deudor: 3,100 % nominal

Tipo de Interés Inicial: 4,311 %

TAE Tipo de Interés Actual: 3,100 %

Bonificaciones y Penalizaciones asociadas: contrato con saldo en mora o inversion irregular: 0,00 %

nomin/pensi/subsidio/autonom. + seg.hogar: -0,50 %

tenencia seguro de vida/proteccion de pagos hipotecarios: -0,50 %

Interés Demora: + 0 % sobre INTERES DEUDOR

Comisiones:

Comisión de cancelación total: Exento total

Comisión de cancelación parcial: Exento total

Comisión de subrogación: 2 %, mínimo 900 €

Comisión de novación: 2 %, mínimo 901,52 €

Comisión de desestimiento: Desde 0,00 mes(es) hasta 60,00 mes(es): 0,50 % Desde 60,00 mes(es) en adelante: 0,25 % 

Por otro lado hablare con mi banco para el tema de la reclamacion.

Saludos

#5
H
Helper_911678452

Por cierto he mirado mi prestamo hipotecario y pone que en los supuestos de amortizacion o cancelacion subrogatoria o no subrogatoria del prestamos, total o parcial, que se produzcan dentro de un periodo de interes que comprenda una duracion superior a 12 meses el banco tendra derecho a percibir una compensaicon por riesgo de tipo de interes equivalente al 1% del capital pendiente en el momento de la cancelacion.

Eso que quiere decir? Que aparte de la comision de subrogacion o novacion tengo que pagar un 1% mas?

Vaya tela de araña esto de las hipotecas..

HelpMyCash
#6

Hola de nuevo. 

Por lo que nos adjuntas, parece que la comisión de subrogación del 2% es por subrogación de deudor, así que no se te aplicaría. Nos explicamos: en la escritura te pone que se te aplicará una comisión de desistimiento, que puede cobrarse en caso de cancelación no subrogatoria o subrogatoria. Es decir, que el banco te puede cobrar un 0,5% si cambias tu hipoteca de banco, lo que entraría dentro de los límites legales de antes de la ley hipotecaria de 2019. 

En cuanto a la comisión de riesgo de tipo de interés, es otra comisión que puede cobrarse si le generas una pérdida financiera a la entidad a causa de una amortización anticipada o de una subrogación de acreedor. Esa pérdida financiera se produciría si el interés actual de mercado fuera inferior al de la hipoteca, algo que es muy probable que ocurra si te subrogas ahora. De todos modos, como lo que quieres hacer es una novación o un contrato privado con tu propio banco, no se te cobraría (aunque puedes aprovechar y negociar que te la quiten).

Quedamos a tu disposición para resolver cualquier otra duda que tengas. 

Un saludo.  

 

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