Comision de Subrogacion tras Reforma Ley Hipotecaria

Comision de Subrogacion tras Reforma Ley Hipotecaria

Comision de Subrogacion tras Reforma Ley Hipotecaria

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N
Nacho

Buenos días, 

Tengo una hipoteca contratada con la entidad "A" que aplica una comisión de subrogación del 0,5% los primeros 5 años, y de un 0,25% para los siguientes. Ahora mismo estamos en el 7º año, por lo que aplicaría el 0,25%.

Me interesaría hacer una subrogación a la entidad "B". Entiendo que esta nueva entidad asume los gastos de gestoría, notaría y registro y yo los de la tasación. Además, la compensación que tiene que hacer a la entidad "A" supongo que es mínima ya que fuí yo quien pagó esos gastos de escrituración en su día. 

Con la nueva ley, sólo es de carácter retroactivo, y según el BOE:

- el paso de un tipo variable a uno fijo con una comisión del 0,15% los primeros 3 años. 

- las cláusulas de vencimiento anticipado

- y "las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor"

Y con este último punto es donde aparece mi duda. La desaparición de las comisiones de amortización anticipada a partir del 5º año no es de carácter retroactivo, pero no he conseguido ver nada referente a las comisiones de subrogación. Al aplicar la nueva ley a las subrogaciones, ¿desaparece esa comisión? ¿O por el contrario tendría que asumirla yo y abonársela a la entidad "A"? 

Entiendo además que por la subrogación no se pierde el derecho a la desgravación por vivienda habitual.

Muchas gracias por las respuestas, o correcciones en lo que pueda estar equivocado.

Un saludo

32 respuestas
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Respuestas
#21
M
Manuel Ocaña

Pregunta similar: Comision subrogaciòn

Hola. Estaba mirando para llevarme la hipoteca variable del Santander a Unicaja.

Mirando mi contrato me figura una comision por subrogacion del 0.5% del capital pendiente. La hipoteca se firmo en 2010.

Buscando informacion he leido que en 2019 se regularon las comisiones al subrogar para pasar de interes variable a fijo. Lo que no se es si esa ley es retroactiva y no tengo que pagar esa comision que viene en mi contrato o si solo afecta a hipotecas firmadas a partir de 2019....

Gracias

HelpMyCash
#22

citando a Manuel Ocaña Pregunta similar: Comision subrogaciòn Hola. Estaba mirando para llevarme la hipoteca variable del Santander a Uni...

Hola, Manuel Ocaña.

Hemos trasladado tu pregunta a un hilo específico sobre este tema. Así, podrás leer experiencias similares de otros usuarios. 

En cuanto a tu duda, el artículo concreto que nos comentas sí tiene carácter retroactivo. Ahora bien, para que se te aplique, se deben cumplir estas dos condiciones: 

  • Que lleves a cabo una novación o una subrogación de acreedor. No se te aplicará el artículo si contratas una hipoteca nueva para cancelar la tuya. 

  • Que uses la novación o la subrogación solo para pasar tu interés variable a fijo. Si aprovechas la operación para modificar otros aspectos de tu hipoteca (ampliar el capital o el plazo, suprimir comisiones...), no se te aplicará el artículo. 

Si cumples ambos requisitos, tu banco no te podrá cobrar esa comisión por subrogación del 0,5%.

Esperamos haberte ayudado.

Un saludo. 

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#23
S
Sergio Bayona

Hola Miquel,

De nuevo, muchas gracias por tu respuesta.

Por seguir profundizando en el tema, y para que quede como histórico por si puede ayudar a alguien en el futuro, me gustaría aclarar que la nueva entidad lo que me ha aplicado es una comisión 0% de cancelación para el resto de vida del préstamo. Lo indicó en la FEIN en su día, y finalmente lo ha trasladado a la escritura de la nueva hipoteca fija. Para mí este hecho está perfecto y me viene muy bien para el futuro, pero no tiene ningún sentido que el objetivo de la ley LCCI en esa redacción del artículo 23 fuera ese. Porque si lo que se pretendía por el gobierno de De Guindos en su momento era dar un incentivo para promover el cambio de una hipoteca variable a una fija para reducir la exposición al Euribor entre los hipotecados, la lógica imperante hace pensar que el incentivo se ofrezca para el presente acto de cambio de hipoteca variable a fija, y nunca se entendería como un incentivo ofrecido de forma diferida, potencialmente realizable y en un horizonte temporal futuro.

Asimismo, consulté con la nueva entidad cómo entendían ellos mi caso y me respondieron que lo veían igual que la entidad primitiva o inicial. Con esto quiero expresar que curiosamente ambos bancos tenían el mismo punto de interpretación sobre el artículo 23 de la LCCI, y me induce a pensar en un pacto bancario en el mercado para afrontar este conflictivo artículo de la LCCI, con el único objetivo de disuadir a los hipotecados a cambiarse de hipoteca, y si deciden cambiarse “pasar por caja”.

¿Cómo lo veis? ¿Creéis que tiene sentido lo que dicen de forma consensuada los dos bancos? ¿En qué parte aplicaría la aplicación (redundancia excusada) de la comisión 0% de cancelación? ¿En la entidad primitiva o en la nueva entidad que se subroga? ¿O tal vez sería procedente aplicar ambas “bondades” al hipotecado según la interpretación del artículo 23 de la LCCI?

Muchas gracias por vuestra valiosaayuda.

Un cordial saludo.

HelpMyCash
#24

citando a Sergio Bayona Hola Miquel, De nuevo, muchas gracias por tu respuesta. Por seguir profundizando en el tema, y para que quede como histórico por si...

Hola de nuevo. 

Nuestra interpretación de ese artículo es la que te comentábamos en anteriores respuestas: si se lleva a cabo una novación o una subrogación para pasar una hipoteca variable al tipo fijo, el banco con el que se firmó esa hipoteca puede aplicar una comisión máxima del 0,15% (0% a partir del cuarto año), diga lo que diga el contrato original. 

Esa interpretación la comparte el Banco de España, como puedes ver aquí. Y, de hecho, ya ha resuelto reclamaciones de clientes que pasaron por una situación parecida a la tuya. 

Vamos a copiarte un extracto de su Memoria de Reclamaciones 2021: 

"Como caso concreto especialmente significativo por cuanto implica la aplicación retroactiva de la Ley 5/2019 a un préstamo hipotecario anterior a su entrada en vigor e incluso a la entrada en vigor de la Ley 41/2007, merece comentarse el expediente R-202123343, en el que el reclamante denunciaba que, al subrogar su hipoteca, formalizada en fecha 20 de septiembre de 2002 a tipo de interés variable, la entidad le había cobrado una comisión por cancelación por un porcentaje —del 1%— que no se correspondía con lo previsto en la Ley 5/2019, dado que, en los supuestos de subrogación de acreedor que suponen la aplicación durante el resto de la vida del préstamo de un tipo fijo en sustitución de otro variable, la entidad no podrá cobrar comisión transcurridos los tres primeros años de vida del préstamo.

La entidad alegó que el préstamo hipotecario del reclamante fue formalizado con anterioridad al 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, y antes de la Ley 41/2007 y del 27 de abril de 2003, por lo que la comisión máxima aplicable era del 1% tanto si se trata de una cancelación por subrogación como si no.

Este Departamento concluyó que la entidad podría haber quebrantado la normativa de transparencia de aplicación, al haber aplicado una comisión del 1% sobre el capital amortizado anticipadamente, en contra de lo previsto en el artículo 23.6 de la Ley 5/2019, que para los casos de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que suponga la aplicación durante el resto de la vigencia del préstamo de un tipo fijo en sustitución de otro variable, solo permite, en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los tres primeros años, una compensación no mayor que la pérdida financiera, con el límite del 0,15% del capital reembolsado, al resultar de aplicación retroactiva a todos los préstamos hipotecarios que se encuentran dentro del objeto de dicha ley, con independencia de su fecha de suscripción y de la naturaleza del prestamista, interpretación confirmada expresamente por la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional". 

Resumiendo, que es gerundio: según el Banco de España, tú tienes razón y tus bancos (los dos), no. Por lo tanto, entendemos que puedes interponer una reclamación para recuperar la comisión que te cobró el banco con el que firmaste la hipoteca. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#25
A
Ara Ayora

Pregunta similar: Validez comisión de subrogación

Hola, me gustaría saber si la comisión por subrogación de una hipoteca contratada en 2010 tiene validez o no. La que aparece en el contrato es del 1%. Se trata de una hipoteca de tipo variable y queremos pasar a una de tipo fijo. 

Gracias de antemano

HelpMyCash
#26

citando a Ara Ayora Pregunta similar: Validez comisión de subrogación Hola, me gustaría saber si la comis...

Hola, Ara Ayora.

Hemos trasladado tu duda a un hilo específico sobre este tema. Si llevas a cabo una subrogación de acreedor para pasarte del tipo variable al fijo, el banco no puede cobrarte ninguna comisión, según el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 (este artículo tiene carácter retroactivo). El banco solo te podría cobrar la comisión por subrogación que aparece en tu escritura si aprovechas el cambio de banco para modificar otros aspectos de tu hipoteca (ampliar el plazo, por ejemplo). 

Sin embargo, tienes que saber que, por la ley vigente en 2010, esa comisión no debería superar el 0,25%. Eso nos hace pensar que la comisión que nos indicas es la que se te aplicaría en caso de subrogación de deudor, es decir, si otra persona asume la titularidad de tu hipoteca. Nuestro consejo, por lo tanto, es que revises tu escritura para ver si existe una comisión por subrogación de acreedor o, en su defecto, una por desistimiento, reembolso o amortización anticipada. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

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#27
C
Camila Maldonado Sánchez

Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora

Buenos días,

Expongo situación: Contrato de préstamo firmado en 2009 donde se indica que la comisión por subrogación acreedora será de un 0,50 %. Ahora queremos firmar subrogación con otra Entidad, y la Entidad antigua nos indica que le paguemos la comisión por subrogación acreedora, pues la LCCI será de aplicación al contrato con la Entidad nueva, y no al contrato firmado en 2009.

Tenemos la duda de si están en lo cierto, o, aplicando la LCCI, "disposición transitoria primera, apartado 3: "Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23."

Artículo 23. Reembolso anticipado.: 6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Se nos aplicaría la LCCI al contrato firmado en 2009 con la Entidad antigua y por ello, no pueden cobrarnos la comisión de subrogación acreedora, o se aplicaría la LCCI al contrato de subrogación firmado con la Entidad nueva y por ello, la Entidad antigua sí puede cobrarnos la comisión. 

 

Gracias!

HelpMyCash
#28

citando a Camila Maldonado Sánchez Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora Buenos días, Expongo situación: Contrato de préstamo...

Hola, Camila. 

Hemos trasladado tu pregunta a un hilo específico sobre este tema. En tu caso concreto, si subrogas tu hipoteca para pasa de un interés variable a uno fijo (y no aprovechas el traslado para modificar otros aspectos como el plazo), sí se te debe aplicar el artículo 23.6 de la Ley 5/2019, porque se indica específicamente que tiene carácter retroactivo y se aplica también en contratos anteriores a su entrada en vigor. Es decir, que en ese caso, el banco no te podrá cobrar la comisión por subrogación. 

En una de nuestras respuestas anteriores (la #24) encontrarás cuál es el criterio del Banco de España al respecto, que confirma nuestra interpretación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

 

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#29
S
Sin nombre

Miquel,

En relación de #24, han tenido caso con éxito después de interponer una recomendación al Banco de España? El banco ha entrado en razón e obedecido la instancia del Banco de España o se ha resistido a devolverle la comisión que se pago indebidamente?

Gracias!

HelpMyCash
#30

citando a Sin nombre Miquel, En relación de #24, han tenido caso con éxito después de interponer una recomendación al Banco de España? El banco ha entrado en ra...

Hola de nuevo. 

Lamentablemente, el Banco de España no precisa si la entidad devolvió la comisión en el caso que citamos en nuestra respuesta #24. Ahora bien, de forma general, las entidades sí rectifican en el 73% de los casos en los que reciben el informe del Banco de España, según los propios datos del supervisor. De todas formas, en caso de que el banco se resista, siempre existe la opción de llevar el caso a los tribunales o a la Autoridad de Defensa del Cliente Financiero, que empezará a operar en los próximos meses. 

Un saludo. 

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#31
C
Camila Maldonado Sánchez

Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora - Hipoteca Mixta

Buenos días, actualmente tengo una hipoteca a tipo variable y quiero cambiarme a otra Entidad que me ofrece una hipoteca mixta, los 5 primeros años a un interés fijo, y posteriormente hasta finalizar, un tipo de interés variable. 

Me surge la duda de si podría ampararme en la disposición transitoria primera de la LCCI, apartado 3, y a su vez artículo 23.6 LCCI, para que no me puedan cobrar la comisión de subrogación indicando que paso de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca de tipo fijo, pues no sé bien si a esta hipoteca mixta, podría incluirse la consideración de tipo fijo.

Gracias

 

Un saludo

HelpMyCash
#32

citando a Camila Maldonado Sánchez Pregunta similar: Comisión por subrogación acreedora - Hipoteca Mixta Buenos días, actualmente tengo una hipoteca...

Hola, Camila. 

Lamentablemente, la LCCI no tiene en cuenta casos como el tuyo. Se podría interpretar que tu interés pasará a ser fijo, porque lo será durante un tiempo, pero también que seguirá siendo variable, porque estará referenciado al euríbor en su segundo período. Nuestro consejo es que pidas cita a un notario (es gratis) para que te explique cuál de estas dos interpretaciones es la correcta. 

Un saludo. 

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