Comision de Subrogacion tras Reforma Ley Hipotecaria

Comision de Subrogacion tras Reforma Ley Hipotecaria

Comision de Subrogacion tras Reforma Ley Hipotecaria

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N
Nacho

Buenos días, 

Tengo una hipoteca contratada con la entidad "A" que aplica una comisión de subrogación del 0,5% los primeros 5 años, y de un 0,25% para los siguientes. Ahora mismo estamos en el 7º año, por lo que aplicaría el 0,25%.

Me interesaría hacer una subrogación a la entidad "B". Entiendo que esta nueva entidad asume los gastos de gestoría, notaría y registro y yo los de la tasación. Además, la compensación que tiene que hacer a la entidad "A" supongo que es mínima ya que fuí yo quien pagó esos gastos de escrituración en su día. 

Con la nueva ley, sólo es de carácter retroactivo, y según el BOE:

- el paso de un tipo variable a uno fijo con una comisión del 0,15% los primeros 3 años. 

- las cláusulas de vencimiento anticipado

- y "las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor"

Y con este último punto es donde aparece mi duda. La desaparición de las comisiones de amortización anticipada a partir del 5º año no es de carácter retroactivo, pero no he conseguido ver nada referente a las comisiones de subrogación. Al aplicar la nueva ley a las subrogaciones, ¿desaparece esa comisión? ¿O por el contrario tendría que asumirla yo y abonársela a la entidad "A"? 

Entiendo además que por la subrogación no se pierde el derecho a la desgravación por vivienda habitual.

Muchas gracias por las respuestas, o correcciones en lo que pueda estar equivocado.

Un saludo

18 respuestas
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HelpMyCash
#1

Hola, Nacho. 

Si llevas a cabo la subrogación de hipoteca simplemente para pasar del tipo variable al fijo, no te podrían cobrar ninguna comisión, dado que se aplicaría la retroactividad del artículo que establece que, en estos casos, los bancos solo pueden cobrar una comisión el 0,15% durante los primeros tres años del contrato. 

En cambio, si te subrogas a otro banco para cambiar otras condiciones, la comisión que se te aplicará es la que se establecía en el contrato original, es decir, del 0,25%, que deberías abonar al banco A. 

En cuanto a tu cuestión sobre la desgravación, efectivamente mantienes el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual. 

Un saludo. 

 

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#2
N
Nacho

Muchas gracias por la respuesta Miquel.

No lo puntualicé, pero de hacer el cambio sería para seguir manteniendo el tipo variable. Aunque bueno si en el cambio sólo he de afrontar ese 0,25% más la tasación, ni tan mal. 

Gracias y un saludo. 

 

#3
N
Nacho

Buenos días Miquel, 

Retomo el hilo por no abrir uno nuevo. Finalmente haremos la subrogación pero a un tipo fijo, por lo que entiendo que al estar ya en el 7º año de préstamo no deberíamos pagar ninguna comisión de subrogación, ¿no?

En la entidad a la que me llevo la hipoteca no saben confirmarme si esto es así, ya que no se les ha dado ningún caso todavía. Y en la que la tengo ahora mismo, me han llegado a decir que ese 0.15% lo pagaría pero sólo en caso de hacer novación con ellos. No sé cuántos problemas me pueden intentar poner, pero yo entiendo que no deberían cobrar nada. 

Volviendo al BOE:

Artículo 23. Reembolso anticipado.

...

6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes.

1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.

3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.

 

Quiero entender que está bien claro que no deben aplicarme comisión alguna, ¿verdad? y que no deberían poner ninguna traba. ¿Qué opinas tú? 

Muchisimas gracias por tu tiempo y tu ayuda. 

Un saludo,

Nacho

#4
N
Nacho

Buenos días de nuevo, 

Lancé la pregunta sin haber mirado otros hilos del foro, en los que basicamente está la respuesta a mi pregunta. No me pueden cobrar comisión alguna al tener la hipoteca más de tres años por subrogarla de tipo variable a fijo. 

Perdón y muchas gracias!

 

HelpMyCash
#5

Hola de nuevo. 

Disculpa por la tardanza. Efectivamente, ya sea con una novación o con una subrogación, no te podrían cobrar nada si lo que quieres es modificar el interés para pasarte al tipo fijo. Si tu banco te dice que sí, nuestro consejo es que le enseñes ese artículo de la nueva ley en la que queda meridianamente claro que no te pueden aplicar esa comisión. Y si insisten, puedes presentar una queja formal ante su Servicio de Atención al Cliente. 

Un saludo.

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#6
N
Nacho

Hola Miquel, 

No te preocupes. Gracias por la respuesta y por el consejo. Espero no tener que llegar a ese punto. De todas formas lo trataré con el notario 10 días antes de la firma. Pero vamos, bien viene ahorrarse esa cantidad, y más en estas fechas. :-)

Muchas gracias y buen fin de semana.

#7
H
Helper_1102800556

Siguiendo vuestro caso, tengo mi hipoteca con fecha de firma a final del 3° año, a días del 4°, y voy a subrogar con una comisión del 0.5, a parir del 5° bajaría al 0.25.

Pasaría del hipoteca fija a mixta, pagaría me tocaría pagar ese 0.5 o ¿podría pagar el 0.15?

HelpMyCash
#8

citando a Helper_1102800556 Siguiendo vuestro caso, tengo mi hipoteca con fecha de firma a final del 3° año, a días del 4°, y voy a subrogar con una comisión del 0.5, a parir...

Hola, Helper_1102800556.

Por lo que nos cuentas, entendemos que contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019. Si es así, y dado que no subrogas tu hipoteca para pasarte del tipo variable al fijo, la comisión que tendrás que pagar es la que se indica en tu escritura, que es del 0,5%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#9
S
Sergio Bayona

Pregunta similar: Conversión Hipoteca Variable a Fijo Vía Subrogación

Hola, buenas a todos, soy un seguidor de HelpMyCash y de vuestros artículos. Os felicito enormemente por la gran labor educativa y aclaratoria que hacéis sobre el mercado hipotecario, entre otros.

Tengo actualmente una hipoteca variable firmada en 2018 donde se estipula una comisión de desistimiento o compensación o reembolso anticipado de 0,50% sobre el capital pendiente.

Dado el contexto del Euribor, hace ya unas semanas estoy trabajando para pasarme a una hipoteca fija. Esta conversión la voy a realizar vía subrogación con otra entidad pasando de una hipoteca variable actual a una hipoteca fija futura.

Al solicitar el certificado de deuda a la entidad primitiva (la de la hipoteca variable que quiero subrogar) me indican que debo compensarles con el 0,50% del capital pendiente.

Ahora bien, la ley LCCI de 5/2019, expone en su artículo 23, apartado 6, que en los casos únicos de conversión de una hipoteca variable a una fija, la comisión de compensación será de 0,15% para los primeros 3 años y de 0% para los siguientes. Asimismo la misma ley en su disposición transitoria primera, en su apartado 3, expone que el artículo 23.6 tiene carácter retroactivo.

La pregunta es, ¿a qué entidad está obligando la ley que debe fijar esas comisiones? ¿A la entidad subrogada (la actual con el variable) o a la subrogante (la futura con el fijo)?

En mi interpretación de la ley, (ley, por otra parte, inconcreta e ineficaz por tener una pésima redacción, al menos en este punto), entiendo que es a la entidad subrogada (la actual con el variable) la que me debe respetar lo que establece la ley y aplicarme un 0% de comisión de reembolso anticipado al haber transcurrido más de 3 años desde la formalización de la hipoteca inicial. De hecho, así les he reclamado, sin embargo, la misma entidad me expone que ellos entienden que es la entidad subrogante la que debe establecerme esos nuevos límites que fija la ley para mi nueva hipoteca fija, es decir, 0% por comisión de reembolso anticipado. Y yendo más allá, se refieren al certificado de deuda, y al reintegro total del mismo, incluida la comisión en discusión con un 0,50%,para proceder a cancelar el préstamo con ellos y tener vía libre para iniciar la nueva hipoteca fija con la nueva entidad.

¿Me he vuelto loco? ¿Estoy en lo cierto?

¿Podríais orientarme por favor?

Muchísimas gracias.

Un saludo,

Sergio

HelpMyCash
#10

citando a Sergio Bayona Pregunta similar: Conversión Hipoteca Variable a Fijo Vía Subrogación Hola, buenas a todos, soy un seguidor de Hel...

Hola, Sergio Bayona. 

El artículo 23.6 tiene carácter retroactivo. ¿Qué quiere decir eso? Pues lo que tú comentas: que diga lo que diga tu contrato, la comisión por subrogación que pueden cobrarte si te pasas del tipo variable al fijo es de un máximo del 0,15%, que solo se te puede aplicar si llevas a cabo la operación en los primeros tres años de vida de la hipoteca. 

Se nos ocurren tres razones por las que tu banco quiere cobrarte una comisión mayor: que te la quiere "colar", que desconoce la ley (cosa improbable) o que, en realidad, lo que estás haciendo no es una subrogación, sino contratar una hipoteca nueva con el otro banco para cancelar la que tienes. ¿Nuestro consejo? Que pidas cita al notario para que analice tu caso (es gratis) y te diga si la operación es una subrogación o no. Si lo es, te confirmará que la comisión no puede superar los límites impuestos por la nueva ley hipotecaria. Y si no lo es, sí te tocará pagar la comisión del 0,5%. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#11
J
Juan Carlos Aguilera

Buenas, tengo una hipoteca variable de 2009, con una comisión de subrogación en escritura, del 0,5%, y la quiero subrogar a otra entidad, a tipo fijo. Según lo que he leído por aquí, el máximo que me podrían aplicar es el 0,25% ¿no?

Muchas gracias !!

HelpMyCash
#12

citando a Juan Carlos Aguilera Buenas, tengo una hipoteca variable de 2009, con una comisión de subrogación en escritura, del 0,5%, y la quiero subrogar a otra entidad, a tipo fi...

Hola, Juan Carlos Aguilera.

No exactamente. Si solo subrogas tu hipoteca para pasarte al tipo fijo (no modificas otros aspectos del contrato), el banco del que te vas no te puede cobrar ninguna comisión. En este caso, se te aplica el artículo 23.6 de la nueva ley hipotecaria, que establece que la comisión en estos casos no puede superar el 0,15% si se lleva a cabo el cambio en los primeros tres años de la hipoteca o el 0% si se produce después. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#13
J
Juan Carlos Aguilera

Buenas, muchas gracias por la respuesta. Sigo teniendo una duda, que es respecto a lo que comentáis aquí: https://www.helpmycash.com/hipotecas/gastos-subrogacion-hipoteca/

En concreto, al ser mi hipoteca de 2009, este punto del artículo:

  • Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. No puede superar en ningún caso el 0,5% del capital pendiente de pago si llevas a cabo la subrogación en los primeros seis años de vigencia de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizas la operación a partir de ese sexto año. 

Estoy planteándome en la operación de cambio de hipoteca de fijo a variable, la subrogación de entidad junto con una ampliación de la misma. Esto modificaría las condiciones del contrato, y entiendo que no podría acogerme a una comisión de subrogación del 0%, pero ¿sería en ese caso del 0,25%, en base a lo comentado en vuestro artículo?

Muchas gracias de nuevo

HelpMyCash
#14

citando a Juan Carlos Aguilera Buenas, muchas gracias por la respuesta. Sigo teniendo una duda, que es respecto a lo que comentáis aquí: https://www.helpmycash.com/hipotecas...

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Efectivamente, si aprovechas la subrogación para ampliar la hipoteca (entendemos que su plazo), la comisión máxima que te puede cobrar tu banco actual es del 0,25%. Ahora bien, si en tu escritura se establece una comisión inferior, te tendrán que cobrar lo que se indique en la escritura. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#15
J
Juan Carlos Aguilera

Buenas, la ampliación sería de capital (no tengo claro si de plazo), ¿aplica aquí también lo del 0,25%?

Muchas gracias, sois la caña

HelpMyCash
#16

citando a Juan Carlos Aguilera Buenas, la ampliación sería de capital (no tengo claro si de plazo), ¿aplica aquí también lo del 0,25%? Muchas gracias, sois la caña

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros! Técnicamente, una subrogación no permite ampliar el capital de la hipoteca. Es decir, que en realidad estás haciendo una de estas dos operaciones: 

  • Una subrogación para cambiarte de banco (y modificar tu interés) y una novación posterior con el nuevo banco para ampliar el capital. En este caso, tu banco actual no podría cobrarte comisión alguna por la subrogación (si también amplías el plazo con la subrogación, la comisión sería del 0,25%), pero el nuevo banco podría cobrarte la comisión por novación que pactéis por la ampliación del capital. 

  • Una nueva hipoteca, con un interés fijo y un importe más alto, para cancelar tu hipoteca actual. En este caso, tu banco actual podría cobrarte la comisión por amortización anticipada que se indique en la escritura (probablemente del 0,25%). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#17
G
Gustavo Rodrigalvarez

Pregunta similar: COMISIONES POR SUBROGACIÓN

Buenas tardes.

En caso de subrogar mi hipoteca de variable a FIJO en otra entidad de crédito en TEORÍA se me podría aplicar la comisión por subrogación de 0,5% que aparece en mi escritura según el tipo legal establecido en la fecha de mi escritura hipotecaria que data de marzo de 2018.

Además, se habla de una comisión por desestimiento en base a los términos aplicados al artículo 8 de la ley 41/2007.

Mi duda viene con respecto a la aplicación de la nueva ley 5/2019. En mi contrato figura que si los porcentajes por reembolso anticipado parcial o total (subrogatorio o no) fueran inferiores al pactado como compensación por desistimiento parcial o total (subrogatoria o no)se aplicará para el cálculo de la compensación por desestimiento, el porcentaje pactado para el reembolso parcial o total (subrogatorio o no).

Como comentaba, en la nueva ley en el segundo párrafo del artículo 23.6 si yo me subrogo ahora de una hipoteca variable a fija y yo firmé el contrato en marzo de 2018 al haber pasado más de tres años, entiendo que no se me podría cobrar comisión por cancelación, es decir, sería 0 y en consecuencia, tampoco se me podría aplicar la de compensación por desestimiento, porque como les indico más arriba, en mi escritura figura que la compensación de desistimiento a aplicar está referenciada a aplicar la de comisión de reembolso anticipado si esta es menor y como con la nueva ley esta es no se puede cobrar en mi caso, o lo que es lo mismo, es 0, entiendo que no debo pagar comisión por desestimiento. Estoy en lo correcto?

Gracias y espero su respuesta.

 

HelpMyCash
#18

citando a Gustavo Rodrigalvarez Pregunta similar: COMISIONES POR SUBROGACIÓN Buenas tardes. En caso de subrogar mi hipoteca de variable a...

Hola, Gustavo Rodrigalvarez.

El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 tiene carácter retroactivo. Es decir, que también se aplica en aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de esa ley. 

Por lo tanto, entendemos que no se te puede cobrar comisión alguna por la subrogación que pretendes llevar a cabo (ni de subrogación, ni de desistimiento, ni de cancelación), siempre que se trate de una subrogación (no de la firma de una nueva hipoteca para cancelar la tuya) y siempre que uses esta operación única y exclusivamente para pasar de un interés variable a uno fijo. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

¿Te hemos ayudado?

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