Hola, Jazz. 

En principio, por ley, la pérdida financiera se calcula por "diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo". Dicho de otro modo, hay que restar el capital pendiente menos el valor de las cuotas pendientes en el momento de la amortización anticipada, que se calcula con el interés de mercado que haya en ese momento. 

En estos casos, si el interés de mercado en el momento de la amortización anticipada es más bajo que el que había cuando se contrató la hipoteca, sí se genera pérdida financiera. Y lo que sirve de referencia para saber si el interés de mercado es más bajo es el IRS: si es más alto ahora que cuando se contrató la hipoteca, significa que el interés actual de mercado es más alto que el que había en el día de la firma, mientras que si es más bajo, significa que el interés de mercado ahora es más bajo que en la firma y que, en consecuencia, se producirá pérdida financiera. 

En tu caso concreto, y por lo que nos indicas, el IRS actual es más bajo que el que había cuando contrataste la hipoteca, por lo que sí se generaría esa pérdida financiera. Ahora bien, lo que te pueden cobrar por la amortización es un 0,75% sobre lo adelantado con el límite de esa pérdida financiera, así que nuestro consejo es que pidas al banco que te muestre el cálculo para asegurarte de que te están cobrando lo correcto. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Comision riesgo tipo de interés en la hipoteca

Me podrían explicar en que consiste la comisión por riesgo de tipo de interés en una hipoteca a plazo fijo. Si podrían poner un ejemplo lo agradecería.

Hola Mons25,

La comisión por riesgo de tipo de interés es un cobro que realiza el banco cuando amortizamos nuestro préstamo total o parcialmente antes de lo previsto. Pensemos que firmas una hipoteca en un contexto de tipos de interés elevados; si cuando tu realizas la amortización anticipada han bajado los tipos de interés, el banco podría haber ganado más dinero realizando otra operación, ya que volver a prestar ahora ese dinero le generará menos beneficios.

Es una compensación por el coste de oportunidad, aunque en la práctica se aplica a todas las hipotecas fijas y las variables con revisiones de más de dos años.

¡Un saludo!

Gracias por tu respuesta. Lo que no entiendo es cuando ponen (que creo que es por ley) comisión por amortización parcial o total 0.50 (primeros 5 años) y 0.25 (resto de años). ¿A estos valores que se le suma la comisión por riesgo de interés si ellos creen que pierden por como estén los tipos de interés en ese momento?. ¿Es posible que oferten 0% por amortización parcial/total?. Un banco me ofrece 0% por amortización parcial/total y 0.50% por riesgo de interés. Y la otra entidad oferta por amortización parcial/total 0.50 y 0.25% y de riesgo de interés 1%. Resumiendo, lo que quiero es saber como hacer las cuentas, ya que tengo previsto ir amortizando hipoteca en un futuro.

Un saludo

citando a mons25 Gracias por tu respuesta. Lo que no entiendo es cuando ponen (que creo que es por ley) comisión por amortización parcial o total 0.50 (primeros 5 a...

Lo que tienes que tener claro es que si tienes pensado llevar a cabo amortizaciones anticipadas, ya sea totales o parciales, te interesa una hipoteca con las menores comisiones posibles en este sentido. Como dices, existen casos de hipotecas que no te cobrarán la comisión por amortización total o parcial, pero conseguir que no te cobren el riesgo por interés va a ser más difícil, puesto que es una comisión que ampara la ley.

Para hacer tus cálculos, debes saber que la comisión se cobra sobre los importes que amortizas.

Un saludo!

Pregunta similar: Amortizaciones parciales Kutxabank hipoteca interés fijo

Buenas tardes, Nos estamos mirando con mi pareja una hipoteca a interés fijo en KutxaBank. Lo que nos ofrecen es un interés fijo de 3.25% que bonificada con varias vinculaciones (nómina, seguros...) puede llegar a ser 2.25%, nosotros nos quedaremos en el 2.35%.La duda es respecto a las amortizaciones parciales.

En el pliegue de condiciones generales pone: Comisiones por desistimiento: 0,5% los primeros 5 años sobre la cantidad amortizada 0.25% el resto del plazo sobre la cantidad amortizada Y una compensación por riesgo de interés del 2.5% sobre la cantidad amortizada.

Me ha comentado el asesor de Kutxa que: Las comisiones de desistimiento sólo aplican en el caso de que cancelemos la hipoteca totalmente (venta). Y que la comisión de compensación por riesgo de interés sólo aplica si, anualmente, amortizáramos parcialmente más del 20% del capital de la hipoteca, sobre la cantidad que nos pasáramos. Por debajo del 20% de amortización no aplicaría.

¿Es así como comenta el asesor de Kutxa o hay algo que se me escapa? De ser así me parece muy improbable / poco... En el caso de que no fuera así, ¿le digo que lo especifique en el contrato o algo parecido?

Muchas gracias, no encuentro respuesta en ningún lado...

Saludos,

Miquel

Hola mnosas87,

Lo que puedes hacer, para terminar de salir de dudas, es plantearle distintos escenarios de amortizaciones anticipadas, para que el te detalle las comisiones que te cobrarán exactamente. Así además tendrás una prueba física (un escrito o un email) donde se explique cómo se te va a facturar, en caso de futuras reclamaciones.

Por otra parte, tenemos que decir que la comisión de riesgo por tipo de interés se suele cobrar en cualquier amortización anticipada (total o parcial) que se realice en una hipoteca a tipo fijo, sin distinción de si está por encima o por debajo del 20 %. Esto no significa que la Kutxa tenga un procedimiento diferente, que sería perfectamente posible, pero no estaría de más aclarar este asunto.

Un saludo

citando a Rodrigo Blanch Hola mnosas87,Lo que puedes hacer, para terminar de salir de dudas, es plantearle distintos escenarios de amortizaciones anticipadas, para q...

Por otro lado, y ya he visto que hay muchos foros preguntando por el funcionamiento de la "comisión por riesgo de interés" pero no salgo nunca de dudas, ya que hay muchas incoherencias (entre lo que dicen los foros, los bancos...).

La mecánica que yo tengo entendida para esta comisión es la siguiente, por ejemplo: Valor hipoteca = 100.000€ Años = 30 Interés fijo = 2% Comisión por riesgo de interés = 2% Interés del índice de referencia para saber si el "banco pierde" = 1,349% (publicado por el BDEspaña, este en concreto enero '17: ****) Entonces cómo 2%>1,349% = "el banco pierde"

Con lo cual, si amortizara 10.000€ hoy, en este contexto, SI aplicaría la comisión del 2% => 10.000€ x 2% = 200€

¿Me podéis confirmar que es correcto?

Muchas gracias!

Miquel

Pregunta similar: Comisión por cancelacion hipoteca

Quiero cancelar la hipoteca total,me puesto a leer las escrituras y resulta que hay una cláusula de sanción por cancelarla de un 5% sobre el capital pendiente.Creo que es un abuso ya que lo.normal no llega al.1% del total.Queria saber si puedo reclamar por ser abusiva. 

Hola, Raul. 

Es posible que esa comisión del 5% sea referido a la comisión por riesgo de tipo de interés, que se aplica cuando en caso de que se le genera una pérdida financiera al banco por una cancelación anticipada o por una subrogación. Esta podría tener lugar en caso de que en el momento de la cancelación, los tipos de mercado fueran menores que en el momento de la firma del préstamo. Este tipo de comisiones solo se aplica a los préstamos hipotecarios a tipo fijo y a tipo mixto. 

Si es una comisión por cancelación, debes saber que actualmente se aplica una comisión del 0,5% en si haces esta operación durante los cinco primeros años del préstamo y del 0,25% a partir del sexto. Esta comisión está establecida desde el 9 de diciembre de 2007.

Antes, las comisiones tenían un tope del 0,5% por comisión de amortización anticipada subrogatoria y del 1% en caso de no subrogatoria. Y previamente, antes de abril de 2003, las comisiones tenían un máximo del 1% por comisión de amortización anticipada subrogatoria y no subrogatoria. 

¡Un saludo!

Pregunta similar: Hipoteca fija coinc

Sobre la comisión de la hipoteca fija de coinc:

"Amortización parcial

2,00%

2% los primeros 10 años

1,5% los siguientes

Aplicable solo si existe pérdida financiera."

Que significa "pérdida financiera"?

Gracias

Hola, Helper_605417755.

La pérdida financiera se produciría si, en el momento de amortizar anticipadamente la hipoteca, los tipos de interés del mercado fueran más bajos que en el momento en el que contrataste el préstamo. En este caso, debido a la devolución anticipada, el banco ganaría menos dinero reinvirtiendo el capital adelantado, lo que le produciría la llamada "pérdida financiera" y le daría derecho a cobrar esa comisión. Sin embargo, el precio de la comisión nunca podría superar el importe estimado de esa pérdida. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

Muchas gracias Miquel Riera, me queda una duda más sobre el tema:

La comisión se aplica siempre sobre la cantidad que amortizas?

Muchas gracias por adelantado

Hola de nuevo. 

Sí, la comisión por amortización anticipada se aplica siempre sobre la cantidad devuelta antes de tiempo. 

Muchas gracias a ti por confiar en nosotros. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Cancelar la hipoteca de una sola vez

Quiero cancelar la hipoteca que tengo fija de una sola vez pero me dicen que tengo que pagarla en 3 veces o debería de pagar unos 40000 € de penalización. Es eso cierto?

Es una hipoteca fija a 14 años por un valor de 200.000€ y llevo pagados unos 70.000.

Necesito la opinión de un experto para que pueda darme la mejor solución. Muchas gracias.

Hola, Dudas. 

La única explicación que le encontramos es que exista una comisión por amortización anticipada total y que, en cambio, no te cobren penalizaciones por amortización parcial. En ese caso, si lo hicieras en tres veces, no te cobrarían comisiones por las dos primeras, aunque sí por la tercera. 

Así las cosas, una buena opción podría ser adelantar el capital suficiente para que te quedaran solo unas pocas cuotas por pagar. De esta manera, no te podrían cobrar esa comisión por amortización anticipada total. Eso sí, deberías mirar antes cuáles serían las condiciones para que no se aplicara esa compensación, pues algunos bancos la cobran si el adelanto supera un importe determinado. 

En conclusión, nuestro consejo es que consultes la escritura de tu hipoteca y te leas detenidamente el capítulo dedicado a las comisiones. Ahí verás cuáles te pueden cobrar y en qué condiciones te las pueden aplicar en caso de que hagas una amortización anticipada parcial o total. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Muchas gracias por la respuesta y rapidez.

He estado mirando la escritura de la hipoteca y no acabo de enterarme (vengo del extranjero y me resulta muy complicado entender ciertas cosas)

En la escritura pone: (Textualmente)

Hipoteca sistema francés. 200.000 € a 2,5 %

Se amortiza anticipadamente, total o parcialmente.

Condiciones: En cualquier momento.

Amortización parcial: 2,5% sobre el principal amortizado anticipadamente. Exento el 50,00%.

Amortización total: 2,5% sobre el principal amortizado anticipadamente. Exento el 50,00%

Me podríais decir el total de lo que tengo que pagar y si sería mejor pagar todo de una vez o en tres veces?

Muchísimas gracias y perdonad mi torpeza.

Hola de nuevo. 

Comentas que llevas pagados unos 70.000 euros, así que supondremos que te quedan 130.000 euros por devolver. Con una amortización anticipada total, al estar exento de comisión el 50% de la cantidad devuelta (es lo que pone en tu escritura), tendrías que pagar unos 1.625 euros de comisión.

No entendemos, por lo tanto, por qué el banco te dice que tendrías que pagar una penalización de 40.000 euros. Y al existir la misma comisión por amortización parcial, hacer el adelanto en tres partes te costaría más o menos lo mismo (y además tendrías que pagar cuotas mientras tanto, con sus correspondientes intereses). 

Como ves, hay varias cosas por aclarar. Nuestro consejo es que vuelvas a hablar con tu banco para que te digan de dónde salen exactamente esos 40.000 euros y que te enseñen los cálculos. 

Un saludo. 

Eso es lo que tengo pensado hacer.

Muchísimas gracias, Miquel.

Pregunta similar: AMORTIZACIÓN HIPOTECA 2016

Hola, 

sobre la amortización de una hipoteca de 2016 con Catalunya Banc... pongo lo que pone mi hipoteca:

"Toda amortización anticipada, total o parcial, devengará la siguiente compensación por desistimiento:

A) Si en el momento de la amortización, tanto en el supuesto de que la finca garante sea una vivienda y el prestatario persona física, como en el caso de que, con independencia de que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o no, el prestatario sea persona jurídica que tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto de Sociedades y, en cualquiera de los supuestos anteriores, siempre que se amortice más de un 50% del capital pendiente en ese momento, la compensación por desistimiento será del 0,500 por ciento, si se produce en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,250 por ciento, si se produce en un momento posterior; si la amortización es hasta un máximo del 50% del capital pendiente en ese momento, la compensación por desistimiento será del 0,500 por ciento, sin que pueda superarse el 0,25% una vez transcurridos los cinco primeros años de vida del préstamo ; en todos los supuestos, la compensación se calculará sobre el importe amortizado

B) En los demás supuestos, la compensación por desistimiento será del 1,000 por ciento, si se amortiza un máximo del 50% del capital pendiente en ese momento, o del 1,000 por ciento en el resto de amortizaciones, en ambos casos sobre el importe amortizado.

Esto, sin embargo, la compensación por desistimiento a percibir por CATALUNYA BANC, S.A. será la que en cada momento determine la legislación vigente, si esta establezca otra inferior.

Asimismo, toda amortización anticipada, total o parcial, si genera una pérdida de capital al BANCO, dará derecho a percibir una compensación por riesgo del tipo de interés, del 1,000 por ciento, si se amortiza un máximo del 50% del capital pendiente en ese momento, o del 1,000 por ciento al resto de amortizaciones, sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación"

Por lo que había leído en una entrada vuestra, una hipoteca firmada entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019 tiene unos gastos de amortización de 0,5% los primeros cinco años y 0,25% los siguientes, pero que pueden cobrarnos también una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato. 

Cómo interpretro lo que he firmado en mi hipoteca si quiero amortizar hasta un 50% (en mi hipoteca de menos de 5años).

GRACIAS

Jessús