Refinanciar la hipoteca: cómo renegociar las condiciones
¿Las condiciones de tu hipoteca no te convencen? Existe una solución que probablemente no conocías: refinanciar la hipoteca, una operación que te permite mejorar las condiciones de tu préstamo de tres formas diferentes. En esta página te explicamos todos los detalles.
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¿Qué significa refinanciar la hipoteca?
Refinanciar la hipoteca consiste en cambiar las condiciones actuales de tu préstamo hipotecario por otras diferentes. El objetivo de esta renegociación es modificar las condiciones de la hipoteca para adaptarlas tanto a tu situación financiera actual como a las condiciones del mercado, que pueden ser más favorables ahora que cuando firmaste el contrato.
Si te planteas refinanciar tu hipoteca, ten en cuenta que este es un buen momento para hacerlo, porque los bancos necesitan conceder más crédito hipotecario y están más abiertos a renegociar con sus clientes o a asumir hipotecas de clientes de otras entidades.
¿Cuándo conviene refinanciar la hipoteca?
A continuación te contamos tres casos en los que interesa refinanciar una hipoteca:
- Cuando suben los tipos de interés. Si firmaste una hipoteca variable y el euríbor ha subido mucho, refinanciar puede ayudarte a pasar a un tipo fijo o mixto más estable.
- Si tus ingresos han bajado. En caso de desempleo, reducción de jornada o aumento de otros gastos, renegociar puede permitirte alargar el plazo o reducir temporalmente las cuotas.
- Cuando el mercado ofrece mejores condiciones. Si hay hipotecas en el mercado con tipos más bajos o sin comisiones, puede interesarte cambiar de banco y refinanciar en mejores términos.
¿Qué puedes conseguir al refinanciar la hipoteca?
Con la refinanciación de tu hipoteca tienes la posibilidad de modificar prácticamente todas las condiciones de tu préstamo. No obstante, dependiendo de la operación que elijas, algunos cambios pueden tener ciertas limitaciones. Te damos algunas ideas de los cambios que podrías llevar adelante:
Tres formas de renegociar tu préstamo hipotecario
Existen tres maneras de refinanciar una hipoteca para modificar sus condiciones: la novación, la subrogación y la contratación de un nuevo préstamo.
Novación hipotecaria
La operación conocida como novación consiste en refinanciar la hipoteca mediante un pacto con tu banco. En otras palabras, se trata de negociar con tu entidad para que reabra el contrato hipotecario y modifique sus condiciones. Si la negociación es exitosa, podrás cambiar cualquier cláusula: el interés, el plazo, el capital, la titularidad…
Cuando decimos que tienes que llegar a un acuerdo no va en broma: el banco puede negarse a refinanciar la hipoteca si no le interesa. Y en el fragor de la negociación, también puede aceptar los cambios que le propones si tú, a cambio, aceptas otras modificaciones.
Subrogación de acreedor
La subrogación de acreedor consiste en traspasar tu hipoteca a otro banco para mejorar sus condiciones. Podrás cambiar el precio de tu préstamo (el interés, las comisiones y la vinculación) y su plazo de devolución, pero no el resto de cláusulas de tu contrato. En este caso, tendrás que encontrar a un banco dispuesto a asumir tu hipoteca y a modificarte el precio o el plazo.
Mediante una nueva hipoteca
Esta última operación consiste en contratar una hipoteca nueva, con las condiciones que te interesen, y usarla para cancelar tu actual préstamo hipotecario. De este modo, podrás modificar cualquier aspecto que no te convenza de tu hipoteca: su precio, su plazo, su capital, su titularidad…
Esa nueva hipoteca la puedes contratar a través de tu banco o de otra entidad. En ambos casos, tendrás que negociar para que te concedan el préstamo (pocas entidades ofrecen esta opción abiertamente) y para que te apliquen las condiciones que te interesan.
¡Te ayudamos a renegociar tu hipoteca! Un experto analizará tu caso y tratará de conseguirte mejores condiciones con otros bancos.
¿Cuánto cuesta refinanciar una hipoteca?
Las tres operaciones que te permiten llevar a cabo una refinanciación hipotecaria funcionan de un modo distinto y, por lo tanto, no cuestan lo mismo. Para que te hagas una idea de cuánto puedes llegar a pagar por cada una, a continuación te mostramos cuáles son sus gastos:
Tendrás que pagar la comisión por novación que se indique en la escritura de tu hipoteca. Suele costar entre el 0% y el 1% sobre tu importe pendiente. Si el banco te pide tasar la vivienda, que es algo suelen hacer si se pide rebajar el interés o ampliar el capital, también tendrás que pagar unos 300 euros por la tasación.
Deberás abonar unos 300 euros por la tasación de la vivienda, porque el banco al que quieras traspasar tu hipoteca te lo va a exigir. A tu banco actual también tendrás que pagarle la comisión por subrogación que se indique en tu escritura hipotecaria, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre tu importe pendiente.
Te tocará pagar la tasación de tu vivienda (unos 300 euros), la comisión por amortización anticipada de tu actual hipoteca, que puede costar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente (su precio exacto aparece en la escritura), y los gastos asociados a su cancelación registral (unos 1.000 euros de media).
No olvides el coste de los cambios en la hipoteca
A la hora de considerar los gastos de una refinanciación, debemos considerar también los cambios en las condiciones de la hipoteca. Esto es así porque podría pasar, por ejemplo, que un banco esté dispuesto a alargar el plazo de la hipoteca a cambio de subirte el interés. En este caso, el coste total a largo plazo sería más alto que el del préstamo inicial. Asimismo, puede que una subrogación te salga más a cuenta que contratar una hipoteca nueva. Pero si las condiciones de la nueva hipoteca son mucho mejores, te saldrá más barata esta segunda opción a largo plazo. Procura hacer bien tus números.
Cómo conseguir la mejor refinanciación para tu hipoteca
Hemos mencionado antes que existen tres formas de refinanciar tu hipoteca, pero lo que debes saber es que no serás tú quién escoja directamente de qué manera mejorar las condiciones. En la práctica, lo que ocurrirá es que irás a hablar con tu banquero para intentar mejorar las condiciones mediante una novación; también visitarás varias entidades para que te presenten ofertas tanto de subrogación como de nuevas hipotecas.
Una vez que hayas hecho esto, tendrás que hacer cuentas y decidir si cambias tu hipoteca de banco mediante una subrogación o con la contratación de una nueva hipoteca; o si haces una novación con tu entidad. Así que, para que la refinanciación sea realmente exitosa, te sugerimos seguir estos pasos:
Por ejemplo, si quieres rebajar tu interés, puedes refinanciar tu hipoteca con cualquiera de las tres operaciones.
Pregunta si está dispuesto a aceptar el cambio de condiciones que pretendes conseguir. ¡No pierdes nada por intentarlo!
Pide una subrogación o una nueva hipoteca a otros bancos. Cada entidad te dirá qué tipo de operación ofrece.
Cuando tengas ofertas de otras entidades, pregunta a tu banco si puede mejorarlas o igualarlas con una contraoferta.
Elige la que te salga más a cuenta según lo que te cueste el cambio y las condiciones de refinanciación ofrecidas.
Tendrás que firmar ante notario la novación, la subrogación o la firma de la nueva hipoteca con cancelación.
Si quieres pagar unas cuotas más bajas, hay otra manera de reducirlas sin necesidad de cambiar las condiciones: amortizar la hipoteca anticipadamente. Al reducir tu deuda, el banco te dará la opción de rebajar las mensualidades.
Ventajas y desventajas de refinanciar la hipoteca
Posibilidad de pagar menos cada mes.
Posibilidad de ahorrar a largo plazo si se mejora el tipo de interés.
Posibilidad de adaptar la hipoteca a nuevas necesidades o circunstancias.
Costes iniciales por el cambio.
Ampliar el plazo puede implicar más intereses totales.
El banco puede no aceptar o poner condiciones a la refinanciación de la hipoteca.
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