Refinanciar hipoteca: cómo renegociar las condiciones

Refinanciar la hipoteca (o renegociarla) significa cambiar las condiciones de tu préstamo hipotecario para adaptarlas a tu situación o mejorar el coste total. En la práctica, implica modificar las cláusulas de una escritura firmada ante notario, así que hay que seguir un proceso determinado para poder llevar a cabo la operación.

Existen tres maneras de refinanciar una hipoteca para modificar sus condiciones: la novación, la subrogación y la contratación de un nuevo préstamo.

La operación conocida como novación consiste en refinanciar la hipoteca mediante un pacto con tu banco. En otras palabras, se trata de negociar con tu entidad para que reabra el contrato hipotecario y modifique sus condiciones. Si la negociación es exitosa, podrás cambiar cualquier cláusula: el interés, el plazo, el capital, la titularidad…

Cuando decimos que tienes que llegar a un acuerdo no va en broma: el banco puede negarse a refinanciar la hipoteca si no le interesa. Y en el fragor de la negociación, también puede aceptar los cambios que le propones si tú, a cambio, aceptas otras modificaciones.

La subrogación de acreedor consiste en traspasar tu hipoteca a otro banco para mejorar sus condiciones. Podrás cambiar el precio de tu préstamo (el interés, las comisiones y la vinculación) y su plazo de devolución, pero no el resto de cláusulas de tu contrato. En este caso, tendrás que encontrar a un banco dispuesto a asumir tu hipoteca y a modificarte el precio o el plazo. 

Esta última operación consiste en contratar una hipoteca nueva, con las condiciones que te interesen, y usarla para cancelar tu actual préstamo hipotecario. De este modo, podrás modificar cualquier aspecto que no te convenza de tu hipoteca: su precio, su plazo, su capital, su titularidad…

Esa nueva hipoteca la puedes contratar a través de tu banco o de otra entidad. En ambos casos, tendrás que negociar para que te concedan el préstamo (pocas entidades ofrecen esta opción abiertamente) y para que te apliquen las condiciones que te interesan.

Las operaciones que te permiten llevar a cabo una refinanciación hipotecaria funcionan de un modo distinto y, por lo tanto, no cuestan lo mismo. Para que te hagas una idea de cuánto puedes llegar a pagar por cada una, a continuación te mostramos cuáles son los gastos en todas ellas:

• Tasación de la vivienda. Cuesta unos 300 euros de media. Tendrás que pagarla en todos los casos.

• Comisiones. La de novación, subrogación o amortización anticipada, según la operación que lleves a cabo. Cuestan entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente y deben constar en la escritura.

• Cancelación registral. Vale unos 1.000 euros de media. Solo la pagarás si contratas una hipoteca nueva para liquidar la tuya. 

A la hora de considerar los gastos de una refinanciación, debes tener en cuenta también los cambios en las condiciones de la hipoteca. Esto es así porque podría pasar, por ejemplo, que un banco esté dispuesto a alargar el plazo de la hipoteca a cambio de subirte el interés. En este caso, el coste total a largo plazo sería más alto que el del préstamo inicial. 

La mejor manera de refinanciar la hipoteca es hacer cuentas para definir con qué banco es mejor hacer el cambio (el tuyo u otro) y cuál es la operación más conveniente. Desde HelpMyCash te recomendamos seguir estos pasos:

1. Valora qué operación te sirve. Por ejemplo, si quieres rebajar tu interés, puedes refinanciar tu hipoteca con cualquiera de las tres operaciones.

2. Habla primero con tu banco. Pregunta si está dispuesto a aceptar el cambio de condiciones que pretendes conseguir. ¡No pierdes nada por intentarlo!

3. Acude a otros bancos. Pide una subrogación o una nueva hipoteca a otros bancos. Cada entidad te dirá qué tipo de operación ofrece.

4. Vuelve a hablar con tu banco. Cuando tengas ofertas de otras entidades, pregunta a tu banco si puede mejorarlas o igualarlas con una contraoferta.

5. Compara todas las opciones. Elige la que te salga más a cuenta según lo que te cueste el cambio y las condiciones de refinanciación ofrecidas.

6. Formaliza la refinanciación. Tendrás que firmar ante notario la novación, la subrogación o la firma de la nueva hipoteca con cancelación.

 Si quieres pagar unas cuotas más bajas, hay otra manera de reducirlas sin necesidad de cambiar las condiciones: amortizar la hipoteca anticipadamente. Al reducir tu deuda, el banco te dará la opción de rebajar las mensualidades.