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Calcula cuánto dinero debe devolverte el banco por los gastos de hipoteca

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Se puede reclamar todo el registro y la mitad de gestoría y notaría

En un comunicado, la Sala Civil del Tribunal Supremo ha anunciado cuál es su doctrina sobre el reparto de los gastos de escrituración: el banco debe abonar todos los aranceles registrales y el cliente y la entidad tienen que pagar a medias la notaría y la gestoría. Esto es válido para los contratos formalizados antes del 16 de junio de 2019.

Cómo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca

En el mes de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo emitió la sentencia que permitiría a los hipotecados recuperar una parte de los gastos de escrituración de los préstamos hipotecarios. Hasta ese momento, los consumidores debían pagarlos íntegramente, pero el alto tribunal estableció que los bancos también debían abonar una parte de los mismos, así que muchos deudores interpusieron sus reclamaciones para recuperar lo que pagaron indebidamente al constituir su hipoteca. 

Si estamos interesados en reclamar la devolución de los gastos de hipoteca asociados a la formalización del contrato, podemos seguir el siguiente proceso:

  • Calcular cuánto hemos pagado de más. Para hacerlo necesitaremos reunir todas las facturas que abonamos y que se nos entregaron unos meses después de la firma del préstamo hipotecario. Estas facturas corresponden a los gastos de notario, registro y gestoría. También deberemos recuperar la factura de la tasadora y el resguardo del IAJD que pagamos en Hacienda. Además, herramientas como el Manual para la devolución de los gastos de tu hipoteca (que aparece al inicio de esta misma página) también nos pueden indicar, aproximadamente, cuánto pagamos.
  • Presentar la reclamación al Servicio de Atención al Cliente de nuestra entidad. En el manual mencionado en el punto anterior podremos encontrar un documento estándard con el que presentar nuestra reclamación ante la entidad.
  • Si el banco no nos contesta o no se llega a un acuerdo, podemos elevar la reclamación al Banco de España. Si bien es cierto que su criterio no será vinculante, sí puede servirnos de base para interponer una denuncia judicial. Además, si optamos por la vía legal podemos consultar a una asociación de consumidores, donde nos podrán asesorar y guiar durante el proceso.

En la siguiente guía gratuita, elaborada por los expertos de HelpMyCash.com, te explicamos cuáles son los pasos para presentar una reclamación a tu entidad y al Banco de España:

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¿Qué gastos de formalización de hipoteca puedo reclamar?

Todavía hay mucha confusión sobre los gastos que pueden recuperarse y los que no, pues al comprar una vivienda y financiar la operación con un préstamo hipotecario se generan dos tipos de costes: los gastos de constitución de la hipoteca y los de la escrituración de la propiedad. En este punto hay que saber que en la compraventa nunca interviene la entidad bancaria, por lo que solo podemos reclamar una parte de los costes asociados a la formalización del contrato hipotecario. Estas son las partidas que se pueden recuperar:

  • La mitad de los honorarios del notario. Por lo general, suponen entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital de la hipoteca.

  • La mitad de los honorarios de gestoría. Varían según la agencia gestora, pero suelen rondar los 400 euros.

  • Todos los gastos de registro. Normalmente, no superan el 0,2 % del principal del crédito hipotecario.

En cuanto a los gastos de tasación, también podríamos llegar a recuperarlos si ya contábamos con una tasación vigente y el banco no la aceptó y nos obligó a tasar de nuevo la vivienda a través de otra agencia de su elección.

En cambio, el impuesto sobre actos jurídicos o IAJD, que es un tributo que puede gravar entre el 0% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (depende de cada comunidad autónoma) tenía que pagarlo el cliente. Así lo estableció el Tribunal Supremo en noviembre de 2018, tras celebrar un pleno en el que 15 magistrados votaron a favor de esa postura por 13 en contra. Sin embargo, tras un Real Decreto-ley promulgado por el Gobierno, este tributo corresponde al banco desde el 12 de noviembre de 2018.

Cuidado: no se pueden recuperar todos los gastos hipotecarios

Como hemos visto, solo se pueden reclamar algunos de los gastos de escrituración de los créditos hipotecarios. O lo que es lo mismo, hay ciertas partidas que no pueden reclamarse una vez abonados:

  • La comisión de apertura. Aunque se tenga que abonar al formalizar el contrato, este recargo no forma parte de los gastos de constitución de la hipoteca.

  • Gastos de compraventa. Los costes notariales, registrales y tributarios relacionados con la operación de compraventa de la vivienda debe abonarlos íntegramente el comprador, así que tampoco se puede reclamar su devolución.

Como hemos comentado, desde el pasado mes de febrero de 2018, tampoco se puede reclamar el IAJD. Y es que, pese a que algunos tribunales sí habían considerado que era responsabilidad del banco al incluirlo en una cláusula abusiva, el fallo del Supremo ha hecho que la banca evite un nuevo varapalo.

¿Los bancos siguen cobrando gastos de constitución de hipoteca?

Solo los que le permite la legislación. Actualmente, las entidades financieras están obligadas a pagar todos los gastos de sus nuevas hipotecas a excepción de la tasación y la copia de la escritura que va para el cliente. Estas dos son las únicas partidas que debemos pagar nosotros si el banco no nos las cubre.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí mostramos a nuestros usuarios qué pasos tienen que seguir para recuperar una parte de los gastos de constitución de la hipoteca y les ofrecemos una útil herramienta que les permitirá calcular aproximadamente cuánto pueden llegar a recuperar.

Fuentes: para elaborar esta página hemos utilizado como fuente de información principal el portal de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin).

Metodología: los datos que aquí aparecen han sido obtenidos mediante la investigación online y telefónica.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador online en el que, además de ofrecer información de calidad acerca de cientos de productos financieros, también disponemos de herramientas que nuestros usuarios pueden utilizar para entender mejor qué es lo que van a contratar.

Aviso: todos nuestros servicios son gratuitos, ya que nuestros ingresos provienen exclusivamente de la publicidad y de los productos que aparecen como destacados.

Te escuchamos: si tienes cualquier duda acerca de este o de cualquier otro tema relacionado con los créditos hipotecarios, puedes contactar con nosotros a través de los siguientes canales:

Temas recientes del foro

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Hola. 
Estoy en un proceso de compra de una vivienda de una cooperativa la cual contrato una hipoteca para la construcción de la vivienda. La empresa gestora/promotora, me informo que me podía subrogar a la hipoteca de la cooperativa, pero sus condiciones son muy malas respecto a otros bancos. Después de dar el ok a otro banco, la empresa gestora me comenta que tengo que hacer frente a una serie de costes por no subrogarme a dicha hipoteca: Los costes son: 
1. Por no subrogación en el préstamo promotor de la cooperativa, el socio asume los gastos de la cancelación registral del préstamo promotor.
2. Asumen los gastos por comisión por no subrogación, que fijará la entidad  y que se cifran en el 0,50% del capital del préstamo promotor de la vivienda.
 
3. Por último, al no escriturar antes del 30 de Noviembre, se deberán asumir los pequeños costes financieros que pueda tener la cooperativa por el préstamo de esta última vivienda, hasta el día que se lleve a cabo la escritura.
 
Esta información la he recibido ahora a menos de 3 semanas de firmar el contrato de compra - venta.
 
Me gustaría conocer si estos gastos los debo pagar yo o se hacen cargo el banco al que voy a contratar o  que opciones tengo y vías puedo tomar ante dicha situación, la cual desconocía ya que nadie me informo de ello y no tengo dicha información tal y como se me indica actualmente.
¿Me veo obligado a pagar todo, incluido los supuestos costes financieros por no firmar antes del día 30?
 
Muchas gracias por vuestra ayuda  y atención.
 
Un saludo
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Jose Manuel. 

Solo tendrías que pagar esos gastos si hubieras pactado eso con la gestora/promotora. En caso contrario, no tienes ninguna obligación de pagarlos, aunque ellos pueden negarse a venderte la vivienda si no firmas un contrato conforme te harás cargo de estas costas. 

Un saludo.

Helper_810599246
Hipoteca sin banco @Helper_810599246 - hace 1 día
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Puedo cancelar la cuenta con el banco y seguir pagando la hipoteca al banco en cuestion? Bien atraves de otro banco o ingresandolo en efectivo?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_810599246.

Dependerá de lo que ponga en la escritura de tu hipoteca. Si en ella se establece que estás obligado a mantener una cuenta en el banco para pagar las cuotas, no podrás cancelarla y abonarlas desde otra entidad. En este caso, podrías tratar de negociar para que te modificaran el contrato y te lo permitieran, pero el banco no está obligado a aceptar ese cambio. 

En cambio, si no se establece esa obligación, sí puedes cerrarla y pagar las cuotas desde la cuenta que tú quieras, sea del banco que sea, o acordando otra forma de pago (ingreso en efectivo, transferencia, etc.). 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

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¿En caso de una subrogaciòn de una hipoteca fija,tengo que pagar penalizaciòn?
Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 día

HelpMyCash

Hola, Helper_410162418. 

Entendemos que tienes una hipoteca fija y que quieres hacer una subrogación para cambiar esa hipoteca de banco. En ese caso, si en tu escritura aparece una comisión por subrogación, sí tendrás que pagarla. Por ello, nuestro consejo es que revises las escrituras y busques si esa comisión existe o no. 

Ahora bien, quizás tu situación sea que tienes una hipoteca variable y quieras cambiarte de banco para pasarla al tipo fijo. En ese caso, solo te pueden cobrar una comisión del 0,15% si hace tres años o menos firmaste el contrato. Si hace más, no te pueden aplicar ninguna comisión. 

Un saludo. 

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