Jesús Benavides Lima

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona

Miembro desde 23 ago. 2018
Respuestas realizadas 56

Sobre Jesús Benavides Lima

Jesús curso la carrera de derecho en Barcelona por la Universidad Internacional de Cataluña (años 2002-2006). Inmediatamente después empezó a preparar por libre las oposiciones a Notarías. Tras cuatro años (2006-2010) y en su primera convocatoria aprobó las oposiciones. En Octubre de 2011 empezó a ejercer como notario en la ciudad de Barcelona. Actualmente dirige una de las notarías de referencia a nivel nacional. Para él la clave del éxito en una notaría no es otra “que ponerse en la piel del cliente”. El buen asesoramiento y el conocimiento jurídico se le presupone casi a cualquier notario. Pero la flexibilidad, la adaptación y la rapidez en la respuesta es fundamental para empatizar y consolidar usuarios que se convertirán en futuros y fieles clientes.

Especialidad

El éxito es la suma de pequeños esfuerzos que se repiten cada día.
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Consulta sobre vinculación en hipoteca

Publicado el 12/07/2021

Apreciado cliente:

Efectivamente, la normativa hipotecaria actual no permite esta clase de comercialización condicionada, de modo que esta clase de prácticas comerciales no debería ser posible.

Saludos cordiales

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Qué tipo de hipoteca es mejor

Publicado el 23/06/2021

Apreciado cliente:

Esta clase de consultas las debe realizar con un economista o asesor financiero, que le podrá asesorar mucho mejor que un Notario, que es un profesional especialista del Derecho.

Saludos cordiales.

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Bonificación ITP si un propietario es menor de 35 años y el otro no

Publicado el 18/05/2021

En relación a su consulta, comentarle que en estos casos, se hacen 2 liquidaciones del impuesto de la operación, cada una al 50%. A una se le aplica las deducciones que procedan por cuestiones de edad o renta, y a la otra se le aplica el tipo ordinario.
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Compra de vivienda con contrato en precario

Publicado el 13/04/2021

En relación a su consulta, comentarle que, aunque no es la situación más habitual la que plantea, pues lo normal es que cuando se vende la vivienda, el vendedor entrega la posesión al comprador, es cierto que, en determinadas ocasiones, las partes a veces pactan la formalización de un contrato de precario que permite al vendedor permanecer en la vivienda vendida un tiempo determinado, hasta que éste puede acceder a su nueva vivienda.
En relación a ello, es una situación que usted debe valorar, pues tiene el evidente riesgo que, si llegada la fecha de abandono de la vivienda, el ocupante no quisiere abandonarla, usted se vería abocado a un largo proceso judicial con el objetivo de recuperar la posesión de su vivienda. Normalmente, como indica, esto se pacta si, a cambio, el vendedor rebaja el precio de la vivienda.
A tal efecto, tal vez, como medida de prevención, podrían pactar con el vendedor, en su caso, retenerle parte del precio de compra y entregárselo en el momento en que se produzca el abandono definitivo de la vivienda, con lo cual, ahí ustedes tendrían una cláusula de salvaguarda que protegería en parte su posición, pero ello seguramente tendría un coste fiscal asociado que deberían valorar.
Asimismo, en relación al "contrato de arras" que indica, comentarle que en realidad este es un paso que no tienen por qué observar, pues si lo desean, pueden formalizar directamente su escritura de compraventa (si las partes así lo pactan), obviando este trámite y los riesgos asociados a la firma de este documento privado, que tiene muchas menos garantías que formalizar directamente la escritura pública ante Notario.
A la vista de todo lo indicado, deben ustedes ponderar este riesgo y, en todo caso, mi recomendación es que acudan a un abogado especialista en la materia que pueda revisar todos los contratos que suscriban, para asegurar que su contenido es correcto y, por lo tanto, quedan protegidos sus derechos e intereses legítimos.
Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tienen cualquier duda adicional.
Saludos cordiales.
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Cómo reservar un piso de obra nueva para diciembre de 2022

Publicado el 09/04/2021

En tal caso, lo más importante es asegurarse que la promotora cumple con la normativa establecida a tal efecto, de tal modo que todas las cantidades que usted avance estén garantizadas por un seguro o un aval bancario.

Asimismo, como criterio de prudencia, puede ser interesante analizar el historial y la situación económico-financiera de la promotora, para asegurar que se trata de una empresa solvente y con un historial carente de conflictos o incidencias previas.

Saludos cordiales.

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Es obligatorio contratar 4 o 5 seguros con la hipoteca?

Publicado el 17/03/2021

Apreciado cliente:

Efectivamente, el acreedor puede condicionar la concesión del préstamo a la contratación de un seguro de vida, no a 4 o 5 seguros, pues las comercialización condicionada en la actualidad no está permitida por la ley.

Saludos cordiales.

 

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Mejorar hipoteca fija

Publicado el 08/02/2021

En relación a su consulta, a la vista de la situación expuesta, si su actual entidad financiera no está dispuesta a renegociar las condiciones de la operación, en ese aspecto usted poco puede hacer.
En tal caso, siempre tiene la opción de buscar otra entidad financiera que le ofrezca mejores condiciones y, si lo encuentra, optar por una subrogación de acreedor.
Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.
Saludos cordiales.
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Consulta sobre los gastos de comprar una vivienda con una hipoteca

Publicado el 14/01/2021

En relación a sus dudas, comentarle lo siguiente:
1.- Efectivamente, si desea adquirir su vivienda con un préstamo hipotecario, será necesario que la vivienda en cuestión sea tasada por una compañía especializada, en el marco del estudio de la operación por parte de su entidad financiera.
A tal efecto, cuando usted ya haya decidido con qué entidad financiera financiará la compra, deberá iniciar con ellos un expediente de riesgo, y si el mismo se aprueba preliminarmente, será entonces cuando la entidad financiera intermediará para que se realice la tasación de la vivienda (con una empresa que normalmente ellos seleccionan), cuyo coste deberá abonar usted.
Como bien indica, hasta ese momento, no sabrá con exactitud cuál es la valoración de la vivienda a efectos de tasación y, por lo tanto, el máximo que le financiará su banco. No obstante, lo razonable por su parte es realizar un cálculo aproximado, ex ante, atendiendo a las circunstancias del mercado inmobiliario del lugar en el que se halle la vivienda, y sobre el mismo, aplicar un margen de seguridad a la baja del 10-20%. Si aplicando este criterio conservador la operación encaja en sus posibilidades, es muy probable que la tasación no suponga un problema.
2.- Por lo que se refiere a la distribución de gastos de la operación, esto es una cuestión que ustedes deben pactar, pero lo habitual (y en defecto de acuerdo es lo que procede) es que la escritura de compraventa la pague la parte compradora.
Más allá de ello, la parte vendedora deberá abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la conocida como plusvalía municipal).
3.- En relación a los gastos que usted deberá afrontar, de entre los más relevantes, cabe destacar los siguientes:
- El coste de la escritura de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por este concepto puede calcular aproximadamente un 1-2% del precio de compra.
- Los impuestos de la compra de la vivienda (IVA o ITP según el tipo de vivienda que se trate). Puede calcular aproximadamente un 10% del precio de compra.
Por su parte, si como indica, financia la operación con un préstamo hipotecario, como le he comentado, la tasación de la vivienda la pagará usted, mientras que el coste de la escritura del préstamo hipotecario, su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como los impuestos que ello genera, serán de cargo del prestamista.
4.- En relación al tiempo que puede tardar la operación, comentarle que una vez la misma está aprobada por parte de la entidad financiera (y ésta le ha entregado a usted toda la documentación correspondiente en tiempo y forma, con especial referencia a la FEIN), si tanto la parte vendedora como el banco remiten de forma rápida, completa y diligente toda la documentación necesaria a la oficina notarial, es posible firmar la operación en pocos días.
Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.
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Entrega del dinero para la compra de una vivienda

Publicado el 22/12/2020

En relación a su consulta, comentarle que eso es una cuestión que deben pactar entre ustedes. 

La entrega del precio se puede hacer parcialmente, antes del acto formal de la compra, y que en el acto de compraventa la parte vendedora manifieste que dicho importe ya ha sido cobrado con anterioridad y se dé por satisfecha de ello. No obstante, a mi juicio, este proceder entraña riesgos para su posición jurídica que lo desaconsejan (por ejemplo, si finalmente no se formaliza la operación por cualquier motivo).

Por el contrario, lo normal y más recomendable es que en el mismo acto de la compraventa se pague el precio pactado, lo que creo que es lo más adecuado para la protección de sus intereses.

En cualquier caso, dependiendo de los importes a satisfacer en efectivo y de la naturaleza de las partes contratantes, dicho pago será posible o no, y se deberá cumplimentar una serie de documentación legal al respecto para acreditar el origen de los fondos.

Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.

Saludos cordiales.

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Duda comisiones por subrogación hipoteca firmada después de Junio 2019

Publicado el 10/12/2020

En relación a su consulta, comentarle lo siguiente:
1.- En relación a la cláusula de su contrato de préstamo que facilita, la misma entiendo que no es de aplicación, pues como si comenta, su intención es subrogar su préstamo con otra entidad y referenciarlo a un tipo de interés variable, la misma no sería de aplicación, pues la cláusula que comenta (la de la pérdida financiera con el límite del 0,15%) se aplicaría si el nuevo préstamo se referenciare a un tipo de interés fijo.
2.- Dicho esto, en tal caso, la Ley 2/1994 establece que es posible que su actual entidad financiera le cobre una comisión por amortización anticipada, siempre y cuando la misma conste expresamente en el contrato de préstamo, y sin que ésta pueda ser superior al 1% del capital pendiente (con ciertas excepciones en caso de que la entidad financiera pueda acreditar la existencia de un daño económico adicional).
Así pues, más allá de lo dispuesto en la FEIN, deberá consultar el redactado de su préstamo para confirmar la existencia de esta comisión y el importe de 2.000€ que comenta, para confirmar o no si se cumple el límite legal que le comento.
Espero haber resuelto su consulta quedando a su disposición si tiene alguna duda adicional.
Saludos cordiales.