Jesús Benavides Lima

Jesús Benavides Lima

Notario de Barcelona

Miembro desde 23 ago. 2018
Respuestas realizadas 56

Sobre Jesús Benavides Lima

Jesús curso la carrera de derecho en Barcelona por la Universidad Internacional de Cataluña (años 2002-2006). Inmediatamente después empezó a preparar por libre las oposiciones a Notarías. Tras cuatro años (2006-2010) y en su primera convocatoria aprobó las oposiciones. En Octubre de 2011 empezó a ejercer como notario en la ciudad de Barcelona. Actualmente dirige una de las notarías de referencia a nivel nacional. Para él la clave del éxito en una notaría no es otra “que ponerse en la piel del cliente”. El buen asesoramiento y el conocimiento jurídico se le presupone casi a cualquier notario. Pero la flexibilidad, la adaptación y la rapidez en la respuesta es fundamental para empatizar y consolidar usuarios que se convertirán en futuros y fieles clientes.

Especialidad

El éxito es la suma de pequeños esfuerzos que se repiten cada día.
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Reclamar gastos compra venta de una hipoteca

Publicado el 14/10/2020

En relación a su consulta, comentarle que dada la fecha de constitución que indica, las reglas de la nueva Ley 5/2019, reguladora del contrato de Crédito Inmobiliario, aún no eran de aplicación, pues la misma entró en vigor unos meses más tarde. Dicho esto, en relación a los tres asuntos que apunta, comentarle lo siguiente:

1.- Por lo que se refiere a la comisión de apertura, los Tribunales, por regla general, aceptan la licitud de la misma, siempre y cuando ésta tenga una correspondencia real con los gastos derivados del estudio, tramitación y aceptación de la operación, y no resulte desproporcionada. Dicho esto, en relación al importe concreto que usted indica, éste parece un tanto elevado en relación al importe habitual de esta clase de operaciones.

2.- Por lo que se refiere a los gastos de gestoría, es cierto que la nueva Ley 5/2019 determina que es el prestamista el que debe pagarlos, pero como en su caso aún no había entrado en vigor, si ustedes llegaron a ese pacto en ese momento anterior, el mismo sería en principio válido, sin perjuicio de que puedan existir vicios del consentimiento o falta de transparencia en la estipulación que le impuso la obligación de pagar este gasto. 

3.- Por lo que se refiere a los gastos de tasación, parece correcto que usted los abone, pues incluso la nueva Ley 5/2019 determina que es el deudor quien debe abonarlos.

A la vista de lo indicado, lo más razonable por su parte es que contacte con un abogado, es decir, al profesional del Derecho que le podrá asesorar adecuadamente sobre sus derechos y, en su caso, sobre las posibilidades de reclamar alguno de estos conceptos y las vías procesales adecuadas para ello.

Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.

Saludos cordiales.

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Reclamar gastos compra venta de una hipoteca

Publicado el 28/08/2020

Buenos días Ramón!

Sobre tu primera pregunta: La respuesta es no a mi juicio. La comisión de apertura es perfectamente válida y está admitida por jueces y tribunales con unanimidad. Los gastos hipotecarios es una incógnita porque aquí los jueces y tribunales no se ponen de acuerdo cuando llegan reclamaciones. El Tribunal Supremo tiene dicho recientemente (en una de sus última sentencias) que el criterio de los gastos hipotecarios debe ser a partes iguales entre deudor y banco. Dicho lo cual, cada uno debe valorar si le compensa reclamar judicialmente o no al banco con los gastos de abogado pertinente que eso conlleva.

Sobre tu segunda pregunta: la respuesta es fácil. Si consigues una entidad bancaria que te ofrezca un interés mucho más bajo… por ejemplo del 1,5 % fijo imagínate, el ahorro durante 11 años sería considerable. Por lo tanto, mi consejo es coger tu escritura de préstamo hipotecario y acudir a varios bancos diferentes para ver si te hacen una oferta mejor.

Un saludo

jesus

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¿Qué papeles pueden pedirme cuando vaya a pedir una hipoteca?

Publicado el 03/08/2020

Buenos días!

Lo ideal sería hacer una novación de tu hipoteca con ampliación del importe (incluso plazo).

Y no hacer una segunda hipoteca.

Acude a tu banco a plantearles la situación. Ellos te dirán si cumples todos los requisitos de solvencia para llevarla a cabo.

Un saludo.

j.

Jesús Benavides Lima Jesús Benavides Lima
Cual es la mejor hipoteca a 12 años sin seguros

Publicado el 23/06/2021

Apreciado cliente:

Esta clase de consultas las debe realizar con un economista o asesor financiero, que le podrá asesorar mucho mejor que un Notario, que es un profesional especialista del Derecho.

Saludos cordiales.

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Cual es la mejor hipoteca a 12 años sin seguros

Publicado el 08/02/2021

En relación a su consulta, a la vista de la situación expuesta, si su actual entidad financiera no está dispuesta a renegociar las condiciones de la operación, en ese aspecto usted poco puede hacer.
En tal caso, siempre tiene la opción de buscar otra entidad financiera que le ofrezca mejores condiciones y, si lo encuentra, optar por una subrogación de acreedor.
Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.
Saludos cordiales.
Jesús Benavides Lima Jesús Benavides Lima
Cambiar hipoteca de banco: dudas generales

Publicado el 16/10/2020

En relación a su consulta, trasladarle las siguientes indicaciones:

1.- La subrogación del acreedor en un préstamo hipotecario es una operación en virtud de la cual, usted, como propietario de una vivienda adquirida mediante un préstamo con garantía hipotecaria, traslada su préstamo a otra entidad financiera distinta de la que inicialmente se lo concedió, pues este otro Banco o Caja le ofrece unas condiciones más favorables para sus intereses, cosa que determina este cambio de entidad.

Así pues, la subrogación del acreedor de su préstamo garantizado con hipoteca le permite cambiar de entidad financiera, de modo que el dinero que inicialmente se lo prestó el Banco o Caja de Ahorros “A”, ahora se lo deberá a otra entidad distinta.

Con esta operación, usted, como deudor, puede conseguir unas condiciones más favorables para su préstamo, si así lo negocia con esta nueva entidad (por ejemplo, un tipo de interés mejor).

2.- Si finalmente decide trasladar su préstamo hipotecario a otra entidad financiera, porque esta le ofrece unas condiciones mejores, una vez pactados todos los detalles de la operación, dicha entidad deberá entregarle una oferta vinculante, es decir, un documento escrito en el que consten en firme, y de forma definitiva, todas las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario que nos ofrecen.

Recibida esta oferta, si como deudor usted la acepta de forma firme y definitiva, ello implicará que autoriza a la nueva entidad acreedora a que notifique esta situación a su actual Banco, lo que determinará que ésta, en el plazo máximo de 7 días naturales, deberá entregar a la nueva entidad financiera una certificación del importe debido por el préstamo hipotecario que se ha de subrogar, para que así sepa a ciencia cierta cuando dinero exactamente le ha de prestar su nuevo Banco.

Entregada pues la certificación por su entidad actual, la misma dispondrá de un plazo de 15 días naturales para negociar con usted una modificación de las condiciones actuales de su préstamo.

Transcurrido este plazo de 15 días, si mantiene la voluntad de realizar la subrogación, entonces ya si podrá otorgarse la nueva escritura de subrogación de acreedor hipotecario.

3.- Para formalizar la operación de subrogación de acreedor, debe tener en cuenta que deberá otorgar una nueva escritura ante Notario, e inscribir la misma en el Registro de la Propiedad, trámites que tienen un coste, el cual, actualmente, debe ser asumido por la parte prestamista, de conformidad con la nueva Ley 5/2019, así como los honorarios de la gestoría que, en su caso, deba intervenir. No obstante, si es necesario realizar una nueva tasación de la vivienda, su coste si que lo deberá abonar usted.

4.- Además, deberá revisar su escritura de préstamo actual para saber si en la misma tiene pactada una comisión por cancelación anticipada / cambio de acreedor, en cuyo caso deberá pagar la misma a su entidad financiera, lo cual también deberá valorar para saber si el cambio le es rentable o no.

Espero que estas indicaciones le hayan servido para resolver sus dudas iniciales sobre el proceso.

Saludos cordiales.

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Cambiar hipoteca de banco: dudas generales

Publicado el 28/08/2020

Buenos días,

Lo primero, olvídate del impuesto de sucesiones mientras ninguno de los dos fallezca. Y en tal caso, el impuesto de sucesiones lo pagarían vuestros herederos no vosotros.

Lo segundo, lo más fácil y lógico, es que vayáis al notario a firmar una escritura de compraventa de la mitad del local. Es decir, la sociedad (a través de tu amigo) te transmite el 50 % del inmueble. El precio manifiestas que ya lo entregaste en su momento. Pero deberás justificarlo de alguna manera (cheque o transferencia). Si haces esa operación tienes que tener en cuenta:

  • Deberás pagar gastos de: notario, impuesto de transmisiones y registro de la propiedad. A la notaría que vayas a firmar te calcularía dichos gastos.
  • Tu mitad que compras queda afecta a la hipoteca… aunque el deudor seguirá siendo la sociedad de tu amigo. Si tu amigo deja de pagar, el banco puede ejecutar o subastar todo el inmueble.

Un saludo,

j.

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Devolución gastos hipoteca

Publicado el 14/09/2020

Buenos días!

Deberías contactar con una abogada especialista en la materia y especificarle que de la provisión de fondos que dices (9.489 €) hiciste que cantidad correspondía a cada partida:

NOTARIO

REGISTRO

IMPUESTO

GESTORÍA

El abogado te recomendará si por dichos importes merece la pena reclamar los gastos al banco judicialmente y si tienes derecho a ello.

Un saludo,

j.

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Me quiero comprar un piso de segunda mano y me han dicho que si me quedo con su hipoteca me ahorro muchos gastos que tienen abrir otra hipoteca. ¿Cómo puedo saber si es mejor quedarme con su hipoteca o abrir una nueva?

Publicado el 14/01/2021

En relación a sus dudas, comentarle lo siguiente:
1.- Efectivamente, si desea adquirir su vivienda con un préstamo hipotecario, será necesario que la vivienda en cuestión sea tasada por una compañía especializada, en el marco del estudio de la operación por parte de su entidad financiera.
A tal efecto, cuando usted ya haya decidido con qué entidad financiera financiará la compra, deberá iniciar con ellos un expediente de riesgo, y si el mismo se aprueba preliminarmente, será entonces cuando la entidad financiera intermediará para que se realice la tasación de la vivienda (con una empresa que normalmente ellos seleccionan), cuyo coste deberá abonar usted.
Como bien indica, hasta ese momento, no sabrá con exactitud cuál es la valoración de la vivienda a efectos de tasación y, por lo tanto, el máximo que le financiará su banco. No obstante, lo razonable por su parte es realizar un cálculo aproximado, ex ante, atendiendo a las circunstancias del mercado inmobiliario del lugar en el que se halle la vivienda, y sobre el mismo, aplicar un margen de seguridad a la baja del 10-20%. Si aplicando este criterio conservador la operación encaja en sus posibilidades, es muy probable que la tasación no suponga un problema.
2.- Por lo que se refiere a la distribución de gastos de la operación, esto es una cuestión que ustedes deben pactar, pero lo habitual (y en defecto de acuerdo es lo que procede) es que la escritura de compraventa la pague la parte compradora.
Más allá de ello, la parte vendedora deberá abonar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la conocida como plusvalía municipal).
3.- En relación a los gastos que usted deberá afrontar, de entre los más relevantes, cabe destacar los siguientes:
- El coste de la escritura de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por este concepto puede calcular aproximadamente un 1-2% del precio de compra.
- Los impuestos de la compra de la vivienda (IVA o ITP según el tipo de vivienda que se trate). Puede calcular aproximadamente un 10% del precio de compra.
Por su parte, si como indica, financia la operación con un préstamo hipotecario, como le he comentado, la tasación de la vivienda la pagará usted, mientras que el coste de la escritura del préstamo hipotecario, su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como los impuestos que ello genera, serán de cargo del prestamista.
4.- En relación al tiempo que puede tardar la operación, comentarle que una vez la misma está aprobada por parte de la entidad financiera (y ésta le ha entregado a usted toda la documentación correspondiente en tiempo y forma, con especial referencia a la FEIN), si tanto la parte vendedora como el banco remiten de forma rápida, completa y diligente toda la documentación necesaria a la oficina notarial, es posible firmar la operación en pocos días.
Espero haber resuelto su consulta, quedando a su disposición si tiene cualquier duda adicional.
Jesús Benavides Lima Jesús Benavides Lima
Consulta sobre vinculación en hipoteca

Publicado el 12/07/2021

Apreciado cliente:

Efectivamente, la normativa hipotecaria actual no permite esta clase de comercialización condicionada, de modo que esta clase de prácticas comerciales no debería ser posible.

Saludos cordiales