El proceso de embargo de vivienda, paso a paso

El proceso de embargo de vivienda no es tan sencillo ni tan rápido como muchos pueden pensar. Existen distintos pasos ineludibles desde el primer impago de hipoteca hasta el desahucio efectivo del piso. Esta cadena de pasos se llama ejecución hipotecaria, y puede llevarse a cabo por dos vías: la judicial, de la mano de un Secretario Judicial, y la extrajudicial, llevada por un notario.

Pasos del embargo hipotecario

Para que se complete un embargo hipotecario es necesario pasar por un proceso que puede alargarse durante más de un año. Son los siguientes:

  1. Aviso de impago. Tras unos 15 días del primer recibo impagado, el banco llama para comprobar qué ha podido pasar y avisar de la situación
  2. Comunicaciones oficiales. Tras un mes de impago, el banco envía documentos oficiales como cartas, emails o SMS informando del problema
  3. Entrada en mora. Pasados 5 meses con impagos, el deudor puede entrar en listas de morosos como ASNEF, con sus consecuencias a nivel crediticio
  4. Demanda judicial / notarial. El banco inicia la ejecución hipotecaria propiamente dicha presentando una demanda ante el juzgado o requiriendo al notario. Te informarán por escrito de la deuda a la dirección que indican las escrituras.
  5. Registro de las cargas sobre la propiedad. Se pide al Registro de la Propiedad que oficialice las cargas sobre el inmueble
  6. Convocatoria de subasta. Tiene lugar entre el sexto mes y el año tras el primer impago. Se anuncia la fecha, la hora y el precio de salida en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzagos, así como en varios boletines oficiales. No es obligatorio que se comunique al deudor esta información, así que conviene estar informado. Es posible, aunque corre a costa del deudor, hacer una mayor publicidad de la subasta para tratar de conseguir mejores ofertas
  7. Celebración de la subasta. El día especificado, el notario o secretario del juzgado compara las distintas pujas realizadas y adjudica el inmueble al mejor postor. Si no hay ofertas superiores al precio mínimo estipulado, el banco se puede quedar el inmueble por un 60% de su valor. En este momento, el deudor pierde la propiedad del inmueble, aunque puede seguir teniendo una carga si el precio pagado no supera la deuda pendiente (o al menos así será si no se aplica la dación en pago)
  8. Lanzamiento o desahucio. Se invita al deudor a abandonar la vivienda, y si no lo hace se inician los trámites de desahucio. El juzgado señala una fecha y una hora a partir de la cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, un cerrajero y en algunos casos presencia policial, cambia la cerradura y toma el inmueble

Cabe decir que, antes de que finalice el punto 7, el proceso de embargo de vivienda es reversible en todo momento. Para ello habrá que pagar la deuda restante más los intereses devengados. Claro que, cuanto más se tarde en hacer frente al pago, más y más caro saldrá debido a comisiones e intereses.


Autor: A. Portolés


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(28) Comentarios

  1. mary

    hola
    todo neste proceso desgraciadamente ya lo vivi
    ahora tengo otro problema, no me comunicaron el dia del lanzamiento y nosotros ya nos habiamos ido de la casa (por mis hijas), las cosas personales mias que quedaron no las pude recoger porque el dia que fui a recogerlas , no sabia que habioan echo el lanzamiento y me cambiaron las cerradiras
    Me puse en contacto con ellos y me ueron dando largas , hasta que al cabo de muchos meses me dijeron que no me las daban.
    He leido que al no estar alli aquel dia el secretario judicial tenia que haber echo n listado de lo que habia y me consta que no se hizo, y que tenian que llevar mis cosas a un guardamuebles y tampoco.
    Los vecinos dicen que se lo han ido llevando todo poco a poco. No me importa nada lo material , ya lo he perdido todo.
    Pero mi pena es que me han robado la vida, los recuerdos mios y de mis hijas
    Yo soo pido que me devuelvan las fotos de toda una vida
    No tengo una sola foto , ni del nacimiento de mis hijas, ni de mi boda , ni de tantos momentos , porque me quitan eso, mis cosas personales vestido de boda , bautizo….
    Solo pido eso , aparte que se han quedado con documentacion mia personal , escrituras, documentacion de vehiculos , etc etc .
    Tanta ley de proteccion de datos y quien tiene todo esoo
    por favor ayudame a recuperarlo

    • HelpMyCash

      Hola, Mary.
      Sentimos mucho lo que has tenido que vivir. Y en nuestra opinión, el banco no tiene ningún motivo ni derecho para quitarte cosas que no tienen ningún valor material, como las fotos.
      Este tema no tiene tanto que ver con temas bancarios como con temas legales, por lo que deberías consultar a un experto legalista, que te diga cuáles son tus derechos y dónde y cómo puedes reclamar, porque estamos seguros de que debes poder recuperarlo.
      Estamos seguros de que no pueden ponerte demasiados impedimentos para tener tus recuerdos de vuelta. Saludos y esperamos que lo consigas muy pronto.

  2. JOSE

    Donde empieza la Justicia y donde acaba, como es posible que en el Siglo XXI los Jueces y Fiscales permitan que los Bancos y Cajas que se están llevando los cientos de millones de Euros y a un pobre trabajador se le quite todo, donde está los sentimientos de estos Directores o Directoras que son las peores, como pueden llegar a dormir y llevar una vida normal cuando lo único que hacen y predican con el mal.O sea para ir bien hay que ser golfo, mal nacido como estos directivos Bancarios..Ahhhh se me olvidaba decir que no tengáis la mala suerte de caer en manos de la Directora de Caixa Manresa del municipio de Gavá hoy fusionada con CatalunyaCaixa,, y de la Subdirectora de la Oficina de Cubelles la Sra. MIA PUJOL menudas HIENAS que estan hechas si lo que me van a robar a mi y a mi mujer por meterme en proceso judicial lo gastaran en la Farmacia que borrachera que me iba a coger.

  3. Lina

    Estimados: hablé con el abogado hace poco y me dijo que aun no se subastaba la casa y aun le queda mucho rato para mi caso. Pero al irse de viaje de negocios por unos dias, el dia seguiente alguien cambió la cerradura, y los vecinos no han visto quien fue: pero se ve que alguen se puso a vivir en mi apartamento! A quien puedo acudir???donde puedo ir a preguntar? por que en el juzgado me dijieron preguntar solo con un abogado al lado….
    QUE HAGO?

  4. alexandra

    Hola , mi hermano y yo nos quedamos solos en el.piso que compro mi padre y hace casi dos años que no ha pagado y se fue,no tenemos casi ningun ingreso y estoy muy desesperada no se a quien acudir,a mi me quedan unos meses para terminar los estudios,tendria q acudir a una asistente social?? Gracias

    • Rys

      A la Plataforma de afectados por la hipoteca (PAH) más próxima. Ellos os asesorarán de vuestros derechos y de los pasos a seguir.

  5. Ness

    Se os a olvidado mencionar, que como la subasta no van a vender la vivienda al precio de la hipoteca o deuda que tienes, el restante te lo embargaran mes a mes de tu nomina. Y para colmo, como es mi caso, cuando por fin has pagado toda la deuda, el banco vuelve a pedir mas dinero en concepto de intereses. Toda tu vida Pagando es una verguenza, cuando al liquidar la hipoteca ya te incluian los intereses y los gastos. Asi va el Pais.

  6. daniel zotes

    hola buenas, me ha mandado la carta del juzgado del desahucio pero esto fue hace 3 años y no me han dicho ni mandao otras cartas avisando de nada, ¿eso es bueno o malo? y otra cosa ¿ antes del desahucio ahi un juicio? no nos han dicho nada.

  7. RAMON BRAVO

    Tengo una casa con una hipoteca de 900000 E. Hace 5 años que no pago, por lo cual sumando los intereses debo al banco unos 12000000 E. Hace 5 años que intento venderla sin exito. En un principio la vendía por 1200000 E , luego he ido bajando el precio hasta 700000 E y sigo sin venderla. Mis preguntas son: como es que el Banco no ha procedido ya al Embargo Inmobiliario. Será que como tengo otros pisos esta esperando, acumulando los intereses de demora, para quedarse con todos mis bienes?. Puedo yo exigir que proceda ya al embargo?. Por otra parte , al ser el precio de venta actual inferior a la deuda con el Banco, se puede realmente vender?.

  8. rgb

    Hola, yo estoy interesada en una vivienda que está embargada pero el banco que la embargó ha desaparecido, entonces no se quien puede tener esa casa, he pedido una nota simple y el titular sigue ponendo que es el banco desaparecido. Hace 5 años que se embargó. Me han dicho que la puede tener la dirección provincial de la tesorería de la Seguridad Social. No entiendo?? Alguién me lo puede explicar? Miuchas gracias

  9. Yolanda

    Buenos dias,alguien me puede ayudar con los documentos de un embargo realizado en una vivienda.
    Tengo un profesor que quiere que le entreguemos todo el expediente de un embargo realizado.
    Gracias!

  10. Toñi

    Buenas tardes, me gustaria comprar un piso el cula era de una empresa que entró en concurso de acreedores. Ya se puede vender pero ahora tiene el problema que tiene embargo y hasta que no se levante dicho embargo no se podra vender.
    Mi pregunta es cuanto tiempo tarda aproximadamente en levantarse el embargo y por cuanto o que tanto porciento podría pagar yo por el piso.
    Gracias.

  11. Nieves isarra

    Buenas tardes no se si ustedes me podrian ayudar para si un apartamento que esta ubicado en torrevieja se encuentra en embargo o si me pueden informar a donde debo dirijirme gracias

    • gloria

      hola soy abogada y experta en temas bancarios y ejecuciones hipotecarias.Puedes comentarme tu caso en el correo ****

      • daniel gonzalez

        tengo 2ooooo€de gastos de urbanizacion la promotora me aestado engañando y yo no puedo acer frente a la deuda en dinero he intentado ablar con ellos muchas veces y no ay forma yo no me niego a pagar de que forma yom podria decir al juez la realidad porque creo que estan esperando la subasta para acerse con todo lo que puedan si alguien puede informarme le estaria enormemente agradecido

      • TONI

        ¡Hola! Me he adjudicado un local en subasta. Tras haber intentado hablar una y mil veces con el “antiguo” propietario para que me dé la llaves de buenas. Se hace el loco y dice que no quiere saber nada. Actualmente ya está registrado a mi nombre. Mi pregunta es si puedo ir con un cerrajero a cambiar la cerradura. Gracias.

      • Yamileth

        Hola tengo un problema él banco había dado paso ala subasta de mi piso pero ahora me encuentro con la sorpresa en el juzgado, que él banco había parado la subasta y no entiendo por que, no se adonde dirijirme de momento guy al banco y quedaron en avisarme

  12. david1976

    Buenas por problenas de salud de mi padre no he podido pagar ka hipoteca hace un año
    Este lunes me ha llegado del juzgado una notificacion que si en 30 dias no pago 150.000 que es total hsran las acciones para hecharme de mi casa.mi pregunta es no es posible pagar lo que debo y seguir con ka hipoyeca.quiero decir si debo 5000 euros pagar 1000 durante 5 meses.mi banco me ha dicho que o doy todo o siguen.alguirn me puede ayudar.gracias

  13. Luz

    Buenas tardes David , existen muchas posibilidades para * poder arreglar tu problema , todas las hipotecas tienenuna * serie de clausulas ilegales que * pueden ayudarte a la hora de * defenderte con el Banco. * si existe una solución .*
    **

    • david1976

      Buenas tardes luz.
      Lo prinero darte las gracias por tu respuesta.
      Que me aconsejas que valla al banco con un abogado o como puedo crees que puedo solucionarlo??
      Es que me vence el dia 18 el plazo que me pone la notificacion y estoy muy preocupado.
      Gracias muchas gracias

  14. Maria

    Hola estoy interesada en una vivienda que se firmó la dación en pago en septiembre del 2015,y el banco no da solución. Alguien me puede decir cuanto tarda ese proceso para yo poder adquirirla? Agradecería q me informarán. Gracias

  15. Mª José

    Buenos días:

    Estoy suscrita a vuestra web desde hace un par de años, y me ha sido muy útil, en materia de cuentas remuneradas y ahorro de compañías eléctricas. Os quería comentar lo siguiente: Hace casi 13 años que me separé legalamente, y desde entonces he pagado yo solo la hipoteca de un piso que consta a nombre de los dos. El tiene sucesivos embargos por impago de la mitad proindiva suya. Anotados en el REgistro de la Propiedad. Estoy a nada de quedármelo. las dos cuestiones que me necesito saber son: ¿la titularidad pasar a mi al 100%.?
    Y a nivel de Registro propiedad, ¿también constaré yo sola?
    Muchísimas gracias y saludos cordiales.

    • HelpMyCash

      Buenos días Mª José

      Por un lado, si quieres eliminar como titular a tu ex pareja tendrás que realizar una novación con tu banco con tal de que no aparezca en el contrato hipotecario. Esta operación conlleva un coste.

      Por otro lado, para que figures tú como única titular en las escrituras de la vivienda tendrás que acudir al Registro de la propiedad.

      Un saludo

  16. Raul

    Una pregunta.si después de hacer la subasta y se queda el banco por el 60% del valor y el deudor le queda de hipoteca por debajo del 60% se queda limpio de todo o el banco le puede reclamar algo?un saludo

    • HelpMyCash

      Buenas tardes Raul,

      En las escrituras debe constar un valor en el caso de producirse una subasta.

      Si se tiene una hipoteca por debajo del 60 %, el deudor quedará limpio de cargas.

      Un saludo

  17. Angel

    Tengo un préstamo hipotecario al que no puedo hacer frente desde hace un año. El juzgado me ha pedido que abone 92000 € inmediatamente antes de comenzar el embargo. Estoy buscando una posible solución y necesitaría saber de qué tiempo dispongo antes de que se produzca el alzamiento.

  18. Sara

    Mi casa está a punto de ser subastada y me voy a cobrar una indemnización por despido en breve. Como me quedará una deuda pendiente, pueden coger todo el dinero del despido? Cuando proceden a ese embargo? Hay algo que pueda hacer para conservarlo? Pensamos reclamar judicialmente los gastos que reclaman y también el desahucio ya que mis padres son usufructuarios de la vivienda pero no sé si de aquí a que pasen esos dos juicios puedo disponer o hacer algo, qué puedo hacer?

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