El proceso de embargo de vivienda, paso a paso

Tema del artículo: No puedo pagar la hipoteca
hipoteca

El proceso de embargo de vivienda no es tan sencillo ni tan rápido como muchos pueden pensar. Existen distintos pasos ineludibles desde el primer impago de hipoteca hasta el desahucio efectivo del piso. Esta cadena de pasos se llama ejecución hipotecaria, y puede llevarse a cabo por dos vías: la judicial, de la mano de un Secretario Judicial, y la extrajudicial, llevada por un notario. En el siguiente artículo detallamos los principales aspectos.

Pasos del embargo hipotecario

Información actualizada con las medidas de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019

Para que se complete un embargo hipotecario es necesario pasar por un proceso que se alargará durante más de un año. Son los siguientes:

  1. Aviso de impago. Tras unos 15 días del primer recibo impagado, el banco llama para comprobar qué ha podido pasar y avisar de la situación.
  2. Comunicaciones oficiales. Tras un mes de impago, el banco envía documentos oficiales como cartas, correos electrónicos o SMS informando del problema.
  3. Entrada en mora. Pasados 5 meses con impagos, el deudor puede entrar en listas de morosos como ASNEF, con sus consecuencias a nivel crediticio.
  4. Demanda judicial/notarial. Tras el impago de 12 cuotas (o 15, si ya ha pasado la mitad del plazo de la hipoteca), el banco inicia la ejecución hipotecaria propiamente dicha presentando una demanda ante el juzgado o requiriendo al notario. Eso sí, para activar ese mecanismo tiene que darnos al menos un mes para que nos pongamos al día.
  5. Registro de las cargas sobre la propiedad. Se pide al Registro de la Propiedad que oficialice las cargas sobre el inmueble.
  6. Convocatoria de subasta. Se anuncia la fecha, la hora y el precio de salida en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. No es obligatorio que se comunique al deudor esta información, así que conviene estar informado. Es posible, aunque corre a costa del deudor, hacer una mayor publicidad de la subasta para conseguir mejores ofertas.
  7. Celebración de la subasta. El día especificado, el notario o secretario del juzgado compara las distintas pujas realizadas y adjudica el inmueble al mejor postor. Si no hay ofertas superiores al precio mínimo estipulado, el banco se puede quedar el inmueble por un 60% de su valor. En este momento, el deudor pierde la propiedad del inmueble, aunque puede seguir teniendo una carga si el precio pagado no supera la deuda pendiente (o al menos así será si no se aplica la dación en pago).
  8. Lanzamiento o desahucio. Se invita al deudor a abandonar la vivienda, y si no lo hace se inician los trámites de desahucio. El juzgado señala una fecha y una hora a partir de la cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, un cerrajero y en algunos casos con presencia policial, cambia la cerradura y toma el inmueble.

Cabe decir que, antes de que finalice el punto 7, el proceso de embargo de vivienda es reversible en todo momento. Para ello habrá que pagar la deuda restante más los intereses devengados. Claro que, cuanto más se tarde en hacer frente al pago, más y más caro saldrá debido a las comisiones ya los intereses de demora.

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Autor: A. Portolés


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Comentarios

  • Miquel Riera

    Hola, Ricardo.

    En estos casos, el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que lo que sobre se pondrá a disposición de los otros acreedores que tengan derechos posteriores inscritos o anotados sobre la vivienda hipotecada. Una vez satisfechas estas otras deudas, el dinero que sobre se entregará al antiguo propietario del bien subastado.

    Esperamos haberte ayudado.

    Un saludo.

    Responder
  • Ricardo

    Hola, que ocurre cuando el monto embargado, con intereses y gastos es inferior a la tasación y valor de remate de un inmueble, que es la única propiedad del deudor. ¿Qué ocurre con la diferencia al realizarse la subasta? ¿Se puede reclamar la diferencia del monto subastado?

    Responder
  • Yaiza Zapatero

    Buenos días, Sergio.

    Si, no habría ningún problema en que la comprara de nuevo.

    Lo único es que conseguir financiación para efectuar la operación podría ser complicado, ya que figuraría una ejecución hipotecaria anterior a su nombre.

    Esperamos haberte ayudado.

    ¡Un saludo!

    Responder
  • sergio

    Buenas tardes. Mi pregunta es.
    si una propiedad es quitada por el banco sale a subasta no puja nadie por ella y se la queda el banco y ,la pone a la venta. puede comprar otra vez la propiedad al que le han quitado la propiedad?

    Responder
  • Yaiza Zapatero

    Buenas tardes, Miriam.

    Hay casos en los que puede quedar una parte de la deuda pendiente a pesar del embargo del inmueble. Esto se da cuando este tiene un valor inferior al importe pendiente del préstamo.

    De todas maneras, para asegurarte de que no ha habido irregularidades en el proceso, podrías comentárselo a un abogado.

    Esperamos haberte ayudado.

    Un saludo.

    Responder
  • Miriam

    Buenas tardes,
    me pongo en contacto con usted, por si pudiera ayudarme o informarme.
    En 2014 me embargaron un inmueble (local comercial) por no pagar la hipoteca, lo tasaron y me llegó una sentencia judicial en la que me decidan que tras la tasación me quedaban 45.000€ de deuda con el banco, es decir me embargaron y aún así me quedó deuda. Me han comentado que esto puede que no sea legal…
    Usted ¿podrían informarme? O quizá aconsejarme¿donde puedo dirigirme?
    Gracias de antemano

    Responder
  • Miquel Riera

    Hola, yurany ortiz.

    Como se explica en este mismo artículo, el proceso de embargo se suele iniciar seis meses después del primer impago. Por ello, te recomendamos que contactes cuanto antes con tu banco para poder llegar a una solución.
    En nuestra guía gratuita Socorro, no puedo pagar la hipoteca encontrarás varias maneras de renegociar la hipoteca para acabar con la demora.

    Un saludo.

    Responder
  • yurany ortiz

    Buen día, tengo un crédito de vivienda con el banco llevo mas 8 meses que no he podido pagar la cuota , con cuanto tiempo de deuda sin cancelar ellos pueden quitarme mi apartamento?????, puedo re financiar la deuda a mas tiempo….

    Responder
  • Roberto

    Estoy viviendo en el piso de una amica que me lo dejó porque se fue a Ecuador a vivir. pago un alquiler pero no hicimos contrato. Ahora ella está pasando una mala racha y no puede ya pagar la hipoteca. Del banco ha llegado solo un carta a su nombre para pagar la deuda cuanto tiempo puedo quedarme en la casa hasta que el banco me desaucie. Gracias

    Responder
  • leo

    Debo 5000€ a una chica perdi juicio y me an embargado piso que estoy pagando una hipoteca que sucedera ahora

    Responder
    • Rodrigo Blanch

      Hola leo,

      En primer lugar deberías cerciorarte de qué es realmente lo que se embarga, puesto que 5.000 euros es una cantidad notablemente inferior de lo que puede costar tu vivienda. Es posible que simplemente te realicen un embargo en tu cuenta corriente, pero te recomendamos que aclares esta situación.
      Una posible vía de salida es que solicites una ampliación de capital a tu entidad. Se trata de una pequeña cantidad y es posible que accedieran a aumentar el saldo de tu préstamo.

      Suerte y un saludo.

      Responder
  • Silvina b daher

    Hola soy silvina y desde el año 2006 tengo embarcada mi propiedad.. por un préstamo del banco provincia… el cual fue para pagar uuna deuda por tarjeta de visa…. en el registro se la propiedad figura el embargo que caduco en el año 2011 y desde ahí asta ahora no he resivido minguna noticia.. necesito vende ahora la propiedad pero me encuentro con que no se cuales son mis pasos a seguir… requiero acesoramiento.. no se si por este medio me podre contactar.. con alguien que me pueda ayudar ya que al vender no me quiero quedar sin casa necesito compar otra vivienda..

    Responder
    • Miquel Riera

      Hola, Silvina d daher.

      Por lo que nos cuentas, tu entidad es el Banco de la Provincia de Buenos Aires. Lamentablemente, solo conocemos el mercado financiero español, así que no sabemos cuáles son los pasos que tienes que seguir para vender tu propiedad. Si necesitas ayuda, quizás sea conveniente que acudas directamente a una asesoría jurídica o a una asociación de consumidores bancarios.

      Un saludo.

      Responder
  • Miquel Riera

    Hola, María Luisa.

    Como explicamos en este mismo artículo, la única manera de parar el embargo es llegar a un acuerdo con el banco antes de que se celebre la subasta. Para ello, es imprescindible pagar la deuda restante más los intereses devengados.

    Un saludo.

    Responder
  • María Luisa

    Mena van a embargar la casa que tengo que hacer

    Responder
  • Maria

    Tengo una hipoteca de 20años y llevo pagado 13 y se me hizo la cuarta letra pero yo puedo pagarla al primero de octubre en total le debo 880 pueden meterme en el juzgado por esa cantidad

    Responder
    • Rodrigo Blanch

      Hola Maria,

      Lo primero que hay que hacer cuando vamos a tener una deuda, es contactar con los acreedores para (1) informar de la situación (2) intentar buscar alguna solución, como una carencia, por ejemplo. Una vez caído en el impago, se rompe el contrato y os exponéis a penalizaciones (sin importar cuánto tiempo llevéis pagando la hipoteca).
      Dicho esto, ponemos a tu disposición la siguiente guía gratuita con toda la información que necesitas conocer en los procesos de impago y embargo de la vivienda.

      Suerte y un saludo.

      Responder
  • Martín

    Llevamos cuatro años sin pagar hipoteca y debemos mas de 70000 euros. Sé que hay interpuesta ya la demanda pero cuánto tardará subastrme la vivienda donde vivimos la familia?

    Responder
  • Miguel

    hola, CAJAMADRID me embargaró y subastó el piso en 2011. yo me habia ido de la casa y tras eso nunca me han notificado ninguna deuda. el piso se ha vendido hasta 2 veces más ya entre particulares. No conozco mi situación. quería saber si hay un plazo establecido de notificación…me da miedo «remover» el asunto. pueden orientarme?

    Responder
    • Rodrigo Blanch

      Hola Miguel,

      En tu caso, si no te ha sido notificado nada más después del embargo, es posible que el valor de la venta de tu piso en la subasta fuese suficiente para cubrir la deuda que tenías. Sin embargo esta es sólo una de las muchas posibilidades de tu caso.
      Si lo que planteas es no contactar directamente con Bankia, que sería la entidad con la que tendrías la deuda, puedes contactar personalmente con agencias de morosos para ver si figuras en alguna de ellas.
      Podrías comenzar contactando con CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), que guarda un listado de todos las deudas con los bancos, y consultar tu estado. Después, podrías seguir con agencias como RAI (Registro de Acciones Impagadas), Asnef o Badexcug

      Un saludo.

      Responder
      • Miguel

        Gracias. He pedido el informe CIRBE y me lo han enviado en 20 min (con firma digital). Aparece esto: «Titular tiene riesgos acumulados por importe inferior a 9.000€». y debajo aparecen :
        Cofidis (ya lo pagué)
        Bankia (me estan llamando para cobrarme un descubierto en la cuenta de unos 300€ por comisiones, al no tener saldo en esa cuenta)
        y Caixabank (es una tarjeta de crédito)
        Así que entiendo que no aparece ninguna otra deuda en ese informe. Qué opinas? tiene buena pinta, verdad?

        Responder
  • Dorina

    Hola! A mi marido le embargo un piso que tenia. Y ahora quiero saber si puede hacer otra hipoteca!

    Responder
    • Rodrigo Blanch

      Hola Dorina,

      Los bancos no suelen fiarse mucho de aquellas personas que han tenido deudas anteriormente (máxime cuando estas deudas han terminado en desahucio).
      Aún así, siempre podéis preguntar en las entidades.
      Visita el ranking con las mejores hipotecas del momento y pide presupuesto.

      ¡Un saludo!

      Responder
  • Lola

    Hola soy inquilina de un inmueble del cual no pago alquiler desde hace 10 meses porque cerraron la cuenta de destino.El dueño del piso está desaparecido hace un año cambió lis teléfonos y hoy han venido a preguntarme por el con una ejecución hipotecaria.Que debo hacer,me echarán de aquí pronto?el tipo que ha venido dice que me seguirán molestando porque?estoy muy asustada.

    Responder
    • Rodrigo Blanch

      Hola Lola,

      Lo más probable es que tu piso estuviera hipotecado y que el propietario haya dejado de pagar las cuotas, por lo que comienza el proceso de ejecución hipotecaria, que termina con el lanzamiento o desahucio.
      Lo cierto es que aquí entramos en asuntos legales que escapan a nuestro ámbito de conocimiento, por lo que te recomendaríamos que te pusieras en contacto con la Agencia Española de Consumo, así como con asociaciones de defensa del consumidor, para que te puedan informar de tus derechos.
      Del mismo modo, convendría que te pusieras en contacto con la entidad que ha comenzado la ejecución, para que puedas conocer los plazos de los que dispones.
      Hasta llegar al «lanzamiento» (el desahucio de la vivienda) pueden pasar apenas unos meses o incluso años, en función de cuánto tarde tu casa en salir a subasta y ser vendida.

      Un saludo y mucha suerte.

      Responder
  • Claudio

    Hola,yo tengo una hipoteca en BANKIA y debo una cuota y la próxima se vence el día 3 de julio ,y me dicen que si no pago el día 31 de junio ,se me cae y me ejecutan ,es posible ??? Gracias

    Responder
    • Rodrigo Blanch

      Hola Claudio,
      en teoría, es a partir del tercer recibo que el banco comienza a mover los hilos de la ejecución. Lo más probable es que estén intentando meterte presión, aunque si no pagas, la ejecución hipotecaria será inevitable.
      Te recomendamos que contactes con ellos para intentar negociar una carencia o alguna solución que te permita caer en impago y dar luz verde al proceso de embargo.
      ¡Un saludo!

      Responder

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