Cómo calcular en tres simples pasos el IRPF a pagar por la venta de una vivienda
La venta de una vivienda conlleva el pago de unos impuestos obligatorios. El IRPF, como no podía ser de otra forma, es uno de ellos. Esta es una transacción que, en en algunos casos, nos genera un beneficio económico y, por tanto, está sujeta a tributar en la renta. Pero ¿cómo puedes saber cuánto te toca pagar? En este artículo te enseñamos a hacer el cálculo de la ganancia patrimonial que debes declarar a Hacienda en tres simples pasos.
1. Calcular el valor de transmisión de tu piso
Para hacer el cálculo de la ganancia patrimonial debemos tener en cuenta algunos conceptos. El primero de ellos es el valor de transmisión de la vivienda.
Este no es más que el precio de venta del piso al que le puedes restar todos aquellos gastos en los que tuviste que incurrir para vender la casa. Hablamos, por ejemplo, de la plusvalía municipal (otro de los impuestos a pagar por la venta) y de los honorarios que te cobre la agencia inmobiliaria. Hecho esto, ya tienes el primer valor base.
2. Calcular el valor de adquisición
El segundo elemento a tener en cuenta para calcular la ganancia patrimonial es el valor de adquisición de tu nueva vivienda. Este es el precio por el que compras tu piso. A este importe le puedes sumar o restar conceptos según sea el caso.
- Le puedes sumar:
- Todos los gastos inherentes a la compraventa como, por ejemplo, el pago de los impuestos de la compra, la comisión inmobiliaria o lo que tuviste que pagar para constituir la hipoteca (excepto las comisiones).
- Los costes de las reformas o las reparaciones sustanciales que hayas realizado en la casa y que estuvieran orientadas a ampliar o mejorar exponencialmente el espacio.
- Le debes restar:
- Las amortizaciones recibidas por la casa en el caso de que el piso vendido estuviera alquilado.
3. Calcular la ganancia y aplicar el tipo impositivo
Una vez que tienes tus cálculos definitivos, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición nos arrojará la ganancia patrimonial obtenida. Si el resultado es positivo significa que has ganado dinero con la venta de la casa y por eso tendrás que pagar impuesto.
No obstante, ¿es este importe resultante el que tienes que desembolsar? No, a este valor le debes aplicar el tipo impositivo vigente según el tramo de tu ganancia. En concreto el 2022, era el siguiente:
- Para ganancias de hasta 6.000 euros pagarás el 19%.
- Para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros pagarás el 21%.
- Para ganancias de entre 50.000 y 200.000 euros pagarás el 23%.
- Para ganancias de entre 200.000 y 300.000 euros pagarás el 27%.
- Para ganancias de más de 300.000 euros pagarás el 28%.
Pero ¿siempre hay que pagar el IRPF por la venta de un piso?
No. Puedes quedar exento de pagar el IRPF por la venta de tu vivienda antigua si tuviste una pérdida patrimonial o si te encuentras en cualquiera de los siguientes supuestos:
- Reinviertes el dinero de la venta de la vivienda habitual en la compra de una nueva residencia.
- Eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Eres mayor de 65 años, vendes una segunda residencia y constituyes con ese dinero una renta vitalicia
- Das el piso en dación de pago para satisfacer una deuda hipotecaria.
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Autor: Ottymar Tademo
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Elisa
Compré mi casa por 10.000.000 de pesetas en el año 2000 y la he vendido por 140.000€ en el 2022 ?cuanto tengo que pagar a Hacienda?
Iñigo Esteban
Hola Elisa,
Como te explicamos en el artículo, podrás hacerte una idea muy aproximada haciendo la siguiente operación: resta el valor por el que has vendido el piso (140.000, a lo que le puedes restar previamente lo que te hayan costado gastos de inmobiliaria, si los hay, e impuestos que hayas pagado por la venta) al valor de venta (que en euros equivalen a unos 60.100 euros y a los que les puedes sumar gastos en reformas y en costes de inmobiliarias e impuestos y restarle las amortizaciones que hayas obtenido por alquilarlo, por ejemplo).
A su vez, hay varios tramos y en función de la cifra que te salga de esa operación, tendrás que abonar lo siguiente:
Además, si cumples alguno de los requisitos que te enumeramos a continuación, no tendrás que pagar IRPF:
Esperamos haberte ayudado. Saludos,
Oscar
Hola,
Recientemente he vendido mi casa y me he comprado otra. Para calcular la parte de incremento patrimonial que no queda exenta de IRPF, tengo una duda. En el punto 2 decís que al precio de adquisición de la vivienda que he vendido se le pueden sumar los costes de reformas o reparaciones sustanciales. Estos costes, ¿cómo se justifican ante Hacienda? Yo hice muchas mejoras en la casa que vendí, pero la mayoría las hice yo mismo, con lo que no tengo una factura que justifique el gasto, por tanto ¿cómo se pueden incorporar esos gastos si no hay una factura?
Saludos y gracias