Cómo calcular en tres simples pasos el IRPF a pagar por la venta de una vivienda

Tema del artículo: Gastos vender piso
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La venta de una vivienda conlleva el pago de unos impuestos obligatorios. El IRPF, como no podía ser de otra forma, es uno de ellos. Esta es una transacción que, en en algunos casos, nos genera un beneficio económico y, por tanto, está sujeta a tributar en la renta. Pero ¿cómo puede saber cuánto me toca pagar? En este artículo te enseñamos cómo hacer el cálculo de la ganancia patrimonial que debes declarar a Hacienda en tres simples pasos.

1. Calcular el valor de transmisión de tu piso

Para hacer el cálculo de la ganancia patrimonial debemos tener en cuenta algunos conceptos. El primero de ellos es el valor de transmisión de la vivienda.

Este no es más que el precio de venta del piso al que le podemos restar todos aquellos gastos en los que tuvimos que incurrir para vender la casa como podría ser, por ejemplo, la plusvalía municipal (otro de los impuestos a pagar por la venta) y los honorarios de la agencia inmobiliaria. Hecho esto, ya tenemos nuestro primer valor base.

2. Calcular el valor de adquisición

El segundo elemento a tomar en cuenta para calcular la ganancia patrimonial es el valor de adquisición. Este es el precio al que una vez compramos nuestro piso. A este importe le podemos sumar o restar conceptos según sea el caso:

  • Le podemos sumar
    • Todos los gastos inherentes a la compraventa como, por ejemplo, el pago de los impuestos de la compra, la comisión inmobiliaria o lo que tuvimos que pagar para constituir la hipoteca (excepto las comisiones).
    • Los costes de reformas o reparaciones sustanciales que hayamos realizado en la casa y que estuvieran orientadas a ampliar o mejorar exponencialmente el espacio.
  • Le debemos restar

3. Calcular la ganancia y aplicar el tipo impositivo

Una vez que tenemos nuestros cálculos definitivos, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición nos arrojará la ganancia patrimonial obtenida. Si el resultado es positivo significa que hemos ganado dinero con la venta de la casa y tenemos que pagar tributo.

Pero ¿este importe es el que tenemos que desembolsar? No, a este valor le debemos aplicar el tipo impositivo vigente según el tramo de nuestra ganancia. En el 2020, es el siguiente:

  • Para ganancias hasta 6.000 euros pagaremos el 19%
  • Para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros pagaremos el 21%
  • Para ganancias de más de 50.000 euros pagaremos el 23%

Pero ¿siempre hay que pagar el IRPF por la venta de un piso?

No. Podemos estar libres de pagar el IRPF por la venta de nuestra vivienda si tuvimos una pérdida patrimonial o si nos encontramos en los siguientes supuestos:

  • Reinvertir el dinero de la venta de la vivienda habitual en la compra de una nueva residencia
  • Ser mayor de 65 años y vender la vivienda habitual
  • Ser mayor de 65 años, vender una segunda residencia y constituir con ese dinero una renta vitalicia
  • Dar el piso en dación de pago para satisfacer una deuda hipotecaria

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Autor: Ottymar Tademo


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