3 datos que no pueden faltar en un contrato de arras para vender un piso

Es habitual firmar un contrato de arras para vender un piso. Este documento refleja las condiciones de la venta pactadas entre comprador y vendedor. Por tanto, nos brinda cierta seguridad jurídica para realizar la operación sin contratiempos. Eso sí, cualquier error o la omisión de algún detalle nos puede traer muchos quebraderos de cabeza. En este sentido, es imprescindible que nos aseguremos de no dejarnos ninguno de los datos importantes. En este artículo contamos sobre tres que no pueden faltar.

1. Penalizaciones por incumplimiento de contrato

Este es uno de los datos más importantes de este documento, ya que la existencia de una cláusula de penalización por incumplimiento de una de las partes nos protege ante una eventual pérdida de la venta. De esta manera, si el comprador se echa para atrás y decide no comprarnos la propiedad podemos reclamar y ser resarcidos por el perjuicio que esto nos causa, según el tipo de contrato de arras que firmemos.

Hay que tener en cuenta que existen varios tipos de contratos de arras plenamente definidos por la jurisprudencia. No obstante, el más habitual y el que firman la mayoría de los vendedores es el de arras penitenciales, ya que este estipula con pelos y señales cuáles son las consecuencias por incunplimiento para las dos partes.

Si es el comprador quien decide en último minuto no realizar la compraventa no nos veremos obligados a devolverle el dinero que nos entregó como señal. Por el contrario, si somos nosotros los que nos arrepentimos deberemos entregarle este cantidad por duplicado.

Eso sí, es importante que indiquemos en el documento el tipo de contrato de arras que estamos firmando y el alcance de la penalización de forma clara y explícita. Si las responsabilidades están bien definidas tendremos menos problemas para hacer la reclamación. Especialmente, si por la cantidad de la señal o el perjuicio recibido nos sale a cuenta reclamar por vía judicial.

2. Plazo máximo para formalizar la compraventa

Asimismo, en el contrato debe figurar la fecha límite que tenemos para firmar la escritura en notaría. Este dato es muy importante, ya que la vigencia del contrato de arras estará sujeta a este día.

Si llegado el momento de la firma nuestro comprador no puede presentarse a la firma tenemos dos opciones: prorrogar el documento o reclamar la penalización si, por ejemplo, este ha decidido no comprarnos el piso o le han denegado la hipoteca.

3. Reparto de los gastos de la venta de la vivienda

En el contrato de arras tiene que quedar reflejado de forma clara el pacto de distribución de los gastos de la venta de la vivienda. Debemos tener en cuenta que existen algunos costes que deben ser asumidos por el comprador como, por ejemplo, el impuesto de actos jurídicos documentados y la inscripción de la nueva titularidad del piso en el Registro de la Propiedad.

Por el contrario, existen gastos que obligatoriamente debemos asumir nosotros como, por ejemplo, los honorarios de la agencia inmobiliaria si hemos contratado a una o el pago de la plusvalía municipal. Sin embargo, hay algunos costes que están sujetos al acuerdo entre las dos partes.

Por ejemplo, podemos repartir entre ambos el pago anual del IBI. Así, cada uno pagará de forma proporcional al tiempo en que ha tenido la propiedad de la vivienda. Pero, si esto no lo indicamos en el contrato, el comprador puede hacerse la vista gorda a la hora de responder al tributo.

Asimismo, en la práctica es el comprador quien se encarga de asumir los gastos notariales de la firma de la escritura, ya que la ley prioriza la libertad de pacto entre las partes. No obstante, si no lo especificamos, el comprador podría negarse a pagar la totalidad de este coste, dado que la legislación establece que el vendedor debe hacerse cargo del pago de la escritura matriz y la otra de la primera copia y todas aquellas sucesivas. En este sentido, es aconsejable indicar de forma clara en el contrato de arras quién paga cada cosa.