Amortizar Préstamo Hipotecario con dinero privativo.
Amortizar Préstamo Hipotecario con dinero privativo.
ResponderMatrimonio casado en régimen de separación de bienes adquiere una vivienda para cuyo pago solicitan un préstamo hipotecario a medias. A partir de ahora ésta vivienda va a ser su vivienda habitual.
Antes de la adquisición de la vivienda arriba mencionada, el matrimonio ha estado viviendo conjuntamente desde hace más de tres años (era nuestra vivienda habitual) en un piso propiedad de él, comprado por él en el año 2011, escriturado a su nombre, y cuyo préstamo hipotecario está siento pagado solamente por él.
Éste piso propiedad de él se va a vender, y el dinero que se obtenga [una vez liquidado el préstamo hipotecario] se va a utilizar para amortizar el préstamo hipotecario del nuevo piso que está a nombre de los dos miembros del matrimonio.
Queremos saber si fiscalmente afecta a él o no y de qué manera que él, con el dinero de la venta de un bien privativo suyo (dinero privativo) amortice un préstamo hipotecario que está a nombre de los dos (bien Común). Y si a ella le afecta o no fiscalmente y de qué manera.
Hola, Miguel.
La amortización anticipada no tendrá efectos fiscales siempre que se respeten las aportaciones según el porcentaje de propiedad sobre la nueva vivienda.
Nos explicamos. Pongamos, por ejemplo, que ambos son propietarios del 50% de la vivienda y que son cotitulares de la hipoteca (y la pagan a medias). En este caso, tras la amortización anticipada, el que vende la casa habrá aportado bastante más que su cónyuge para pagar la hipoteca. Por lo tanto, para no tener problemas con Hacienda, sería recomendable que el otro cónyuge haga mayores aportaciones hasta que acabe el plazo de la hipoteca para volver a igualar su aportación con la de su pareja.
Asimismo, aprovechamos para decir que la venta de una vivienda cuesta dinero. En nuestra página sobre los gastos por vender una vivienda lo explicamos con más detalle.
Un saludo.
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Hola, ¿podrías indicar por favor a qué problemas con hacienda te refieres?
Gracias
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Hola, Laura.
¡Por supuesto! Vamos a poner un ejemplo. Pongamos que uno de los copropietarios aporta más que el otro y la propiedad pertenece a ambos al 50%. En ese caso, Hacienda puede considerar que el copropietario que ha aportado más ha donado dinero al otro. Y es que, técnicamente, habrá pagado por una parte de la vivienda que no es suya. Por lo tanto, Hacienda podría obligar al segundo a pagar el impuesto por donaciones y sucesiones por la donación que ha recibido.
Esperamos haberlo aclarado.
Un saludo.
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Muchas gracias Miquel por la respuesta. Lo que no entiendo es esta frase:
"Por lo tanto, para no tener problemas con Hacienda, sería recomendable que el otro cónyuge haga mayores aportaciones hasta que acabe el plazo de la hipoteca para volver a igualar su aportación con la de su pareja."
Para no tener problemas con hacienda ¿no es necesario firmar un contrato de préstamo entre particulares, y que su pareja ya vaya pagando en las cantidades habituales?
Gracias de nuevo.
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Hola de nuevo.
¡Gracias a ti por confiar en nosotros! A lo que nos referíamos con esa frase es que el copropietario que aporta "menos" tiene que igualar la aportación del otro para que Hacienda no lo considere una donación. Una manera de hacerlo es que, en los siguientes pagos, esa persona pague una mayor parte de la cuota hasta que se iguale todo, pero la opción que planteas también puede ser válida.
En el caso que planteas, habría que formalizar un contrato de préstamo entre particulares entre ambas partes (y declararlo a Hacienda) en el que quede constancia de la cantidad prestada (lo que aporta de más el primer copropietario) y las condiciones con las que se devolverá ese dinero: con qué plazo, con qué interés (puede ser del 0%), etc.
Un saludo.
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Muchas gracias de nuevo Miquel. El caso es que la otra persona no tiene capacidad de aportar cantidades mayores que las cuotas habituales del banco. Por eso creía que la única opción es el préstamo.
Pero sería un prestamo que la otra persona iría pagando al abonar sus cuotas de la hipoteca, ¿por qué hay que establecer un plazo y un interés en el préstamo si esas condiciones ya están establecidas en la hipoteca?
Muchas gracias
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Hola de nuevo.
Hay que establecer plazo e interés porque se trata de un dinero que el copropietario que ha hecho la aportación ha "prestado" al otro copropietario. Al tratarse de un préstamo entre particulares, es necesario establecer sus condiciones para que Hacienda no lo considere una donación. Y, por lo tanto, hay que establecer un plazo de devolución (que puede ser el mismo de la hipoteca), unas cuotas (que pueden ser las de la hipoteca) y un interés (que puede ser del 0%).
Si tienes más dudas sobre estos productos, puedes echar un vistazo a nuestra página sobre préstamos entre particulares.
Esperamos haberte ayudado.
Un saludo.
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Hola Miquel, gracias de nuevo por tu amable respuesta. Volviendo un poco al inicio de la cuestión, la verdad es que no acabo de entender la necesidad del contrato de préstamo. Si la propiedad de la vivienda está al 50% y la hipoteca también. Sólo porque uno de los titulares amortice su 50% de la deuda primero (porque dispone de dinero privativo) y el otro titular pague su 50% durante un periodo de tiempo más largo. Pero al final cada uno pagaría el 50% de la hipoteca. La única diferencia es que el que paga más cuotas tarda más en amortizar su parte y paga más intereses al banco. Pero entiendo que eso no es responsabilidad del que ha pagado su 50% primero. ¿Es así? Muchas gracias y disculpa la confusión.
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Hola de nuevo.
El problema es que las cuotas se cobrarán conjuntamente, y no a uno solo. Vamos a tratar de explicarlo con un ejemplo.
Pongamos que tú y otra persona sois copropietarios al 50% de una vivienda hipotecada, por la que aportasteis la misma entrada y pagáis unas cuotas de 600 euros al mes. Esas cuotas, probablemente, se os cobran a través de una cuenta conjunta que tenéis abierta para tal fin.
Imaginemos, además, que os quedan 20.000 euros por devolver y que el otro copropietario paga 10.000 euros de golpe para saldar "su parte". De manera interna, su parte estará saldada, pero no para el banco: ambos copropietarios sois todavía codeudores de 10.000 euros y, por lo tanto, las cuotas se os seguirán cobrando en la cuenta conjunta.
A partir de ahí, está claro que a ti te tocará pagar los 10.000 euros restantes que quedan de deuda hipotecaria, para que la aportación de ambos sea la misma y Hacienda no lo considere una donación del otro copropietario a ti. Una manera de quedar en paz es que tú te ocupes de pagar la totalidad de las cuotas que quedan hasta que acabe el plazo de la hipoteca. Internamente, lo podéis acordar y, si queréis, formalizar vuestro pacto en un contrato privado para que quede constancia.
Ahora bien, ¿qué ocurre si tú no puedes pagar la cuota completa? En ese caso, el otro copropietario te podría ayudar pagando parte de las cuotas, pero su aportación para la compra de la vivienda superaría el 50% de la que es propietario. Por lo tanto, en este escenario sí sería necesario formalizar un contrato de préstamo entre particulares en el que constara que tienes que devolverle lo que ha pagado de más, con el plazo, interés y modo de pago que acordéis.
Esperamos haberlo aclarado.
Un saludo.
¿Te hemos ayudado?
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Buenas tardes, efectivamente con tu explicación y ejemplos ha quedado bastante claro: La necesidad de contrato de préstamo surge cuando uno de los titulares aporta más a la hipoteca que el otro.
Muchas gracias!