Esther
Iniciado por @Esther hace 2 meses

Dudas sobre unos puntos Minuta de MyInvestor

Hola

Estoy tramitando una subrogación y mi futuro banco me ha compartido una copia de la minuta que firmaremos. Tengo dudas sobre las siguientes cláusulas, en términos generales me gustaría entender si son legales o hay algún punto abusivo, si hay riesgos a considerar aunque sean legales, y si tenéis alguna recomendación sobre cualquiera de ellas.

 

Muchas gracias de antemano por su ayuda y recomendaciones

Un saludo

 

 

  1. GASTOS

 

(ii) los daños, perjuicios, costas y gastos de cualquier naturaleza (sin carácter limitativo: requerimientos de pago notariales, telefónicos, escritos -burofax-, gastos derivados de procedimientos judiciales –letrado, procurador y otros costes, salvo que judicialmente sean asignados al BANCO- o extrajudiciales -ejecución notarial de la garantía hipotecaria , métodos alternativos de resolución de conflictos-, de administración interina de la finca, etc.) que resulten como consecuencia de los incumplimientos del PRÉSTAMO, (iii) el coste de las copias de la escritura de PRÉSTAMO que sean expedidas a su favor, (iv) los gastos de cancelación de la hipoteca sobre la FINCA HIPOTECADA una vez quede cancelado económicamente el PRÉSTAMO;

 

En ningún caso, el BANCO asumirá impuesto o gasto alguno, presente o futuro, que no tenga asumido expresamente en virtud de este CONTRATO DE PRÉSTAMO, correspondiendo el mismo a dicha PARTE PRESTATARIA salvo imperativo legal.

 

  1. COMPENSACIÓN

 

La totalidad de las posiciones acreedoras que la PARTE PRESTATARIA tenga o pueda tener en el BANCO, en las que figure como titular único o indistinto (con disposición solidaria o mancomunada), quedan afectas al cumplimiento de las obligaciones derivadas del PRÉSTAMO y, por tanto, garantizan las posiciones deudoras que la PARTE PRESTATARIA mantenga o pueda mantener.  

 

  1. RATIFICACIÓN DE GARANTÍAS

 

Extensión y ratificación de la Garantía Personal de la PARTE PRESTATARIA. Solidaridad. Las obligaciones asumidas por la PARTE PRESTATARIA en relación con el PRÉSTAMO, tal y como el mismo resulta novado con esta ESCRITURA DE SUBRGACIÓN,  lo son con carácter solidario e ilimitado, tanto frente al Banco como entre sí, caso de ser varias las personas que integran la PARTE PRESTATARIA (pluralidad de prestatarios), en los términos señalados en el artículo 1.911 del Código Civil, esto es respondiendo universalmente con todos sus bienes presentes y futuros. De manera que, el BANCO podrá dirigirse indistintamente contra cada uno de los prestatarios (caso de ser varios) para exigir el cumplimiento íntegro de la totalidad de las obligaciones aquí asumidas o el ejercicio de las garantías otorgadas, sin que éstos les puedan plantear excepción de ningún tipo.

 

Principios comunes a las garantías: La totalidad de las garantías que se constituyen en aseguramiento de este PRÉSTAMO (las “Garantías”), con independencia de su naturaleza (personal o real), lo son con carácter indivisible, permaneciendo en vigor hasta que queden plenamente satisfechas todas y cada una de las obligaciones derivadas del mismo; solidarias e indistintas, de tal forma que el BANCO,  podrá, a su elección, ejecutar cualquiera de ellas, por el orden que estime adecuado, alternativa, conjunta o sucesivamente, sin que la iniciación del procedimiento de ejecución de una garantía limite ni condicione la iniciación de procedimientos de ejecución de otras, y en primer rango, no asegurando ningún otro bien o derecho con carácter preferente.

Para el supuesto de que alguna de las obligaciones y/o estipulaciones derivadas de la presente Escritura fuere declarada en todo o en parte ineficaz o nula de pleno derecho en un procedimiento judicial, las Garantías, quedarán vigentes, en los términos inicialmente convenidos, asegurando el íntegro y puntual cumplimiento de las obligaciones y/o estipulaciones no declaradas ineficaces o nulas.

 

4)     OBLIGACIONES DE LA PARTE PRESTATARIA

 

(i) Conservar la FINCA HIPOTECADA, haciendo en ella cuantas obras y reparaciones sean precisas para conservar su valor y dando siempre conocimiento inmediato al BANCO de cualquier circunstancia que pudiera perjudicar el valor de la FINCA HIPOTECADA; (ii) No realizar sobre la FINCA HIPOTECADA obra o reforma alguna que no se ajuste a la normativa aplicable, o que de algún modo suponga una alteración de su distribución, estructura, finalidad o cualesquiera modificación esencial, sin la previa autorización del BANCO, (iii) Facilitar su acceso a la persona que el BANCO designe, a fin de comprobar el estado de conservación y destino dado a la misma;  

 

(vii) en caso de expropiación, se concede al BANCO poder especial irrevocable para intervenir en el expediente de expropiación, cobrar su importe y, alternativamente, bajo la sola y discrecional elección del BANCO, aplicarlo al reembolso anticipado total o parcial del PRÉSTAMO (incluyendo intereses vencidos y no satisfechos), o bien a depositarlo como indisponible y bajo el concepto de prenda a favor del BANCO en una cuenta de su titular abierta en el BANCO en aseguramiento del PRÉSTAMO, quedando su titular obligado a formalizar cuantos documentos públicos o privados sean precisos para ello, a satisfacción del BANCO, y otorgando por virtud de la presente manifestación las autorizaciones o instrucciones precisas a este reembolso anticipado;

 

Adicionalmente, y a los efectos de no perjudicar la solvencia considerada por el BANCO en el momento de la concesión del PRÉSTAMO, la PARTE PRESTATARIA y si así procediere, el/los FIADOR/ES, no realizará/n actos que pongan en peligro o disminuyan notablemente su solvencia, tales como la formalización de nuevas operaciones de financiación; la donación, cesión o venta-por debajo de precio de mercado- de activos de su titularidad; la disolución, modificación o extinción voluntaria de actividades comerciales o laborales que sean fuente de ingreso; o, cualesquiera otra que produzca, o sea susceptible de producir, el efecto antedicho.

 

  1. VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO.

 

El BANCO podrá resolver anticipadamente el PRÉSTAMO y exigir la inmediata devolución del capital, tanto el vencido como el pendiente de vencer, y el pago de las demás cantidades que acredite a su favor, así como ejercitar de forma inmediata las acciones legal y contractualmente previstas (reclamación judicial/ extrajudicial y/o ejecución de garantías), en los siguientes casos:

1) cuando la PARTE PRESTATARIA se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del PRÉSTAMO o de los intereses, siempre que: (a) la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos: i.) al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses, o ii.) al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses; y que, (b) el BANCO haya requerido el pago a la PARTE PRESTATARIA concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del PRÉSTAMO;

 

  1. EJERCICIO DE ACCIONES. ADMINISTRACIÓN INTERINA. PACTO DE LIQUIDEZ

 

Ejercicio de Acciones. Administración interina de la Finca HIPOTECADA. Las Partes pactan que el BANCO podrá reclamar los importes que resulten adeudados, tanto a su vencimiento ordinario como anticipado (consecuencia de la declaración de vencimiento anticipado en los términos previstos en esta ESCRITURA DE SUBROGACIÓN), ejercitando, a su elección, la acción ejecutiva ordinaria, la especial sobre bienes hipotecados –judicial o extrajudicial-, así como cualquier otra a la que pueda tener legalmente derecho, sin que el ejercicio de una vía suponga la renuncia al ejercicio de otras acciones o facultades, legales o contractuales, de las que el BANCO disponga para la satisfacción de la deuda.  

 

c) La ejecución se despachará por la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva en concepto de principal e intereses ordinarios y moratorios vencidos, incrementada por la que se prevea para hacer frente a los intereses que, en su caso, puedan devengarse durante la ejecución y a las costas de ésta. La cantidad prevista para estos dos conceptos, que se fijará provisionalmente, no podrá superar el 30 por 100 de la que se reclame en la demanda ejecutiva, sin perjuicio de la posterior liquidación, en  virtud del artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Ejecución extrajudicial En ejecución de lo previsto en la normativa aplicable se deja constancia en estipulación separada, que las PARTES han convenido pacto de ejecución extrajudicial de la FINCA HIPOTECADA (en su caso, en relación con cada uno de los Inmuebles) en los términos del art. 129 de la Ley Hipoteca, para el caso de falta de pago de capital o de los intereses de la cantidad garantizada . Asimismo, y a los efectos de cumplir con los requisitos normativos oportunos, las PARTES proceden a reiterar los siguientes términos (recogidos previamente en la Estipulación 12.1 Ejercicio de Acciones. Administración interina de la Finca HIPOTECADA), que serán de aplicación a toda ejecución extrajudicial instada al amparo de este CONTRATO de PRÉSTAMO, junto con los términos de la legislación vigente: (i) se pacta como precio de tasación de la FINCA HIPOTECADA y domicilios de las PARTES, para que sirva/n de tipo en la subasta y a los efectos de notificaciones oportunos, según corresponda el indicado en esta esta ESCRITURA SUBROGACIÓN, (ii) se designa irrevocablemente al BANCO para, en su caso, otorgar en su día la escritura de compraventa de la Finca Hipotecada en representación del Hipotecante; (iv) los gastos que se originen con motivo de la ejecución extrajudicial hasta la puesta de la Finca Hipotecada en posesión del rematante o adjudicatario (sin perjuicio que éste sea el BANCO u otro tercero), incluidos los honorarios de letrado y procurador serán de cuenta de la PARTE PRESTATARIA, en concordancia con lo establecido en estas CONDICIONES GENERALES, (v) la realización extrajudicial de la HIPOTECA se llevará a cabo ante el Notario hábil para actuar en el lugar donde radique la correspondiente Finca Hipotecada y, si hubiese más de uno, ante el que corresponda con arreglo a turno, (vi) la venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 2 meses

HelpMyCash

Hola, Esther. 

Vamos a comentar esos puntos uno por uno: 

1. Gastos: aquí se te indica que los gastos asociados al impago del préstamo tendrás que pagarlos tú, así como tu copia de la escritura de la hipoteca y los gastos asociados a la cancelación registral de la hipoteca (cuando la hayas acabado de pagar). También se dice que el banco no pagará ningún gasto que no tenga que pagar por ley.  

2. Compensación: aquí se te indica que si tienes dinero en cuentas de MyInvestor, el banco podrá cogerte ese dinero si no pagas las cuotas. Es una cláusula legal que la mayoría de los bancos incluyen en sus hipotecas. 

3. Ratificación de garantías: aquí se te indica que la garantía del préstamo es, además de hipotecaria, personal. Eso significa que si no pagas la hipoteca y el embargo de la vivienda no es suficiente para saldar la deuda, todos tus bienes presentes y futuros pueden ser embargados para saldarla. Es una cláusula legal que aparece en la inmensa mayoría de las hipotecas vigentes en España.

4. Obligaciones de la parte prestataria: aquí se te indica que tendrás que conservar la finca hipotecada durante todo el plazo de la hipoteca, que no podrás hacer reformas ilegales y que deberás hacer obras de conservación, si es necesario, con el permiso del banco. También que en caso de expropiación, el banco cobrará el dinero para saldar la hipoteca (si sobrara, te devolvería el sobrante). Asimismo, indica que los avalistas no podrán hacer nada que ponga en peligro su solvencia, así que es importante que ellos lean detenidamente este punto. 

5. Vencimiento anticipado del préstamo: aquí se te indica en qué casos se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado para ejecutar la hipoteca y embargar la casa si hay impagos. Los límites son los legales. 

6. Ejercicio de acciones: aquí se te explica el procedimiento mediante el que se produciría esa ejecución hipotecaria. 

Analizados todos estos puntos, no parece que haya ninguna cláusula abusiva (todas las cláusulas se ajustan a la legalidad española). De todos modos, si te quedan dudas, el notario está obligado a contestar todas las preguntas que tengas antes de la firma. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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Esther
Esther
hace 2 meses

Como siempre muy agradecida por las aclaraciones y por el soporte brindado. Muchísimas gracias por vuestro trabajo!

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