En relación a las consultas planteadas, comentarle lo siguiente:

1.- Efectivamente, es posible que existan discordancias entre los datos que constan en el título de propiedad e inscritos en el Registro de la Propiedad y los que, en su caso, constan inscritos en el Catastro y se reflejan en la certificación catastral.

En estos casos, lo recomendable es efectivamente verificar cuál de los dos datos es el correcto y, a la vista de ello, proceder a la rectificación del que no lo fuere, si ello es efectivamente necesario.

No obstante, en el caso concreto que nos comenta, 61 + 30 son 91 metros cuadrados inscritos en el Registro, versus los 94 metros construidos del Catastro, de modo que no parece que se supere el umbral del 10%. Sería necesario ver con detalle la certificación catastral, pero por los datos aportados, prima facie, no parece que exista una discrepancia relevante.

En cualquier caso, si efectivamente existiere una discrepancia, normalmente, en la mayoría de ocasiones, el dato inexacto corresponde a la información catastral, en cuyo caso es necesario acudir al procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en la Ley de Catastro (art. 18). En el caso concreto, al tratarse de un piso y, entendiendo que no habrían colindantes afectados por la rectificación, el proceso sería relativamente sencillo.

No obstante, este procedimiento de rectificación se trata de un recurso facultativo, de modo que si usted no desea realizar la subsanación, la operación se puede realizar igualmente, aunque ello se notificará al Catastro a los efectos de que sea esta propia institución la que inicie de oficio un procedimiento a tal efecto.

2.- Por lo que se refiere a las cargas de la vivienda, efectivamente, como comenta, si la vivienda está gravada con una hipoteca, no hay problema que se cancele económicamente en la forma que indica (entrega del cheque al banco acreedor el día de la firma) y posterior cancelación regístral.

No obstante, lo que si que debería reflejarse es estas cargas en el contrato de arras, así como que la parte vendedora se compromete a su cancelación económica y registral, con detalle de la forma en la que se realizará dicha cancelación, así como la parte que asumirá los costes derivados de ello.

Esperando haber resuelto sus dudas, quedo a su disposición si tiene cualquier consulta adicional.

Saludos cordiales.

Pregunta similar: Contrato de arras libre de cargas

Buenas tenia una duda , e firmado un contrato de arras en el que el propietario describe la vivienda libre de cargas , e pedido la hipoteca y me la an concedido pero al ir a preparar la minuta sale una carga que imposibilita la operacion , de quien es culpa si en las arras pode que esta libre de cargas y por culpa de una no se puede , o los bancos no dan la hipoteca , gracias espero respuesta

Hola, Jose. 

Por lo que nos cuentas, el vendedor ha incumplido una de las cláusulas del contrato de arras (la de ofrecer una vivienda libre de cargas). Por lo tanto, tienes derecho a recuperar lo que hayas aportado como reserva y a reclamar la indemnización que se establezca en el propio contrato, en caso de que se estableciera alguna en su momento. 

Un saludo. 

Pregunta similar: Firmar arras sin tener la escritura de la vivienda

Buenas tardes,

La semana pasado realicé la reserva de una casa y pactamos para la semana que viene firmar contrato de arras.

Se trata de una vivienda de suelo rústico en el que la vivienda no tiene escritura, por lo que está en trámite la escritura de obra nueva.

Mi pregunta es, debería firmar las arras sin tener la escritura de la vivienda? Ya que entiendo que es ahí donde se detalla las características de la vivienda y estaría firmando si saber loq eu se detallará en la misma. O incluso si se llega a realizar la escritura, ya que al ser suelo rústico no se podía edificar pero lo hicieron hace muchos años.

Además me están poniendo muchos problemas para darme hipoteca por tratarse de suelo rústico, y me gustaría asegurarme antes de firmar nada más.

Muchas gracias de antemano, se agradece mucho la yuda en momento así en los que todo es incertidumbre y falta de conocimiento en el ámbito.

Hola, Politure. 

No somos expertos en derecho inmobiliario, así que no te podemos asesorar sobre cuál es la mejor opción. Lo que sí podemos hacer es explicarte qué pasaría en varios escenarios.

Escriturar todo antes de firmar las arras es obviamente la solución ideal reduciendo tu riesgo en esta operación. Pregunta al vendedor si podría retrasar la fecha de firma a este efecto. Así, además, tendrías tiempo para encontrar a un banco que sí esté dispuesto a darte financiación y conocerías las condiciones de la futura hipoteca, lo que es importante.

Si el vendedor se niega, tendrás que valorar si estás dispuesto o dispuesta a correr el riesgo de perder esta oportunidad o de tomar el riesgo de perder el dinero de la reserva en caso de que denieguen la escritura de declaración de obra nueva o no consigas la hipoteca. En operaciones más arriesgadas, siempre es mejor ser asesorado por un abogado especialista en temas inmobiliarios que evaluará mejor el riesgo que estás tomando y te podrá asesorar a lo largo del camino.

De todos modos, intenta incluir en el contrato de arras la devolución del dinero si no se escritura la declaración de obra nueva o si no obtienes la hipoteca.

Esperamos haberte ayudado y te deseamos suerte.

Un saludo.