Discrepancia en nota simple entre valor de registro y valor de catastro

Discrepancia en nota simple entre valor de registro y valor de catastro

Discrepancia en nota simple entre valor de registro y valor de catastro

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H
Helper_909666646

Estoy a punto de firmar arras para la futura compra de un piso, y al tiempo de pedir la nota simple al Registro de la Propiedad me he percatado de que hay una discrepancia en la superficie útil del mismo ya que no concuerda con la del Catastro, (en el Registro aparecen 61m2 útiles más 30 m2 de terraza, y en el Catastro 94m2 totales construidos).

La duda me surge desde el momento en que he leído por internet, que cuando esa diferencia supera el 10%, desde una reforma de la ley en el 2015, el Notario incoa un expediente hipotecario para que se aclare ese dato, y tiene que ir un técnico especializado a tomar medidas y con el consiguiente coste que eso conlleva y ralentización de la operación... Estaría mi caso entre eso? porque como suele pasar en la práctica habitual que no coinciden esos organismos y por lo visto no suele haber problemas... pero me da miedo que me ocurra a mi, y que me suponga algún perjuicio llegado al día de la firma ante Notario, o a la hora de inscribir en el Registro de la Propiedad, o bien a la hora de tasar la finca el banco, por ejemplo.

En segundo lugar la finca está gravada con una hipoteca que los propietarios (son 5 herederos) me aseguran que se cancelará el día de la firma, ya que se emitirá un cheque a nombre del banco en cuestión con el importe pendiente y se cancelará registralmente la misma, pero creo haber leído en el borrador del contrato de arras, que ha elaborado la inmobiliaria, que la finca está libre de cargas... no debería de constar ese inciso como una claúsula para que no me pongan problemas llegado el momento? no me tocará asumir a mi esa hipoteca si ellos no la cancelaran ese día? 

Gracias de antemano.

Saludos cordiales

 

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Profesional verificado
#1
Jesús Benavides Lima

En relación a las consultas planteadas, comentarle lo siguiente:

1.- Efectivamente, es posible que existan discordancias entre los datos que constan en el título de propiedad e inscritos en el Registro de la Propiedad y los que, en su caso, constan inscritos en el Catastro y se reflejan en la certificación catastral.

En estos casos, lo recomendable es efectivamente verificar cuál de los dos datos es el correcto y, a la vista de ello, proceder a la rectificación del que no lo fuere, si ello es efectivamente necesario.

No obstante, en el caso concreto que nos comenta, 61 + 30 son 91 metros cuadrados inscritos en el Registro, versus los 94 metros construidos del Catastro, de modo que no parece que se supere el umbral del 10%. Sería necesario ver con detalle la certificación catastral, pero por los datos aportados, prima facie, no parece que exista una discrepancia relevante.

En cualquier caso, si efectivamente existiere una discrepancia, normalmente, en la mayoría de ocasiones, el dato inexacto corresponde a la información catastral, en cuyo caso es necesario acudir al procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en la Ley de Catastro (art. 18). En el caso concreto, al tratarse de un piso y, entendiendo que no habrían colindantes afectados por la rectificación, el proceso sería relativamente sencillo.

No obstante, este procedimiento de rectificación se trata de un recurso facultativo, de modo que si usted no desea realizar la subsanación, la operación se puede realizar igualmente, aunque ello se notificará al Catastro a los efectos de que sea esta propia institución la que inicie de oficio un procedimiento a tal efecto.

2.- Por lo que se refiere a las cargas de la vivienda, efectivamente, como comenta, si la vivienda está gravada con una hipoteca, no hay problema que se cancele económicamente en la forma que indica (entrega del cheque al banco acreedor el día de la firma) y posterior cancelación regístral.

No obstante, lo que si que debería reflejarse es estas cargas en el contrato de arras, así como que la parte vendedora se compromete a su cancelación económica y registral, con detalle de la forma en la que se realizará dicha cancelación, así como la parte que asumirá los costes derivados de ello.

Esperando haber resuelto sus dudas, quedo a su disposición si tiene cualquier consulta adicional.

Saludos cordiales.

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#2
R
rosa cabello

Pregunta similar: Tasacion de la vivienda

Estoy en trámites para solicitar una hipoteca. Tengo una duda: en la vivienda que quiero comprar han hecho una ampliación de superficie habitable que no consta en el Registro de la Propiedad. Que puede ocurrir en estos casos? si la superfície no supera el 10% creo que la tasación puede validarse por el banco, previo estudio del banco. Y en el supuesto que me concediesen el préstamo, el dia de la escritura notarial podría obligar al comprador a reflejar esa superfície en la escritura y que tuviera que pagar los impuestos y gastos inherentes a dicha operacion?

Muchas gracias por su atención

HelpMyCash
#3

Hola, rosa cabello. 

Hemos trasladado tu pregunta a un hilo de foro en el que se resuelve un caso parecido al tuyo. De todos modos, si aún te quedan dudas, te aconsejamos acudir directamente al notario con el que pretendas escriturar la operación. Este te dirá, gratuitamente, qué deberías hacer si te diesen el préstamo hipotecario y cómo habría que escriturar la compraventa. 

Un saludo. 

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#4
M
María González Ramos

Pregunta similar: Metros cuadrados del Registro mal (más metros reales)

Buenas tardes,

Estoy a punto de comprar una casa cuyo metros cuadrados están incorrectos. La nota simple del Registro señala que la casa mide 41m2, mientras que el catrasto pone 51m2. La medición del catastro es la correcta (el piso mide 52m2). Tras comentarlo, la empresa propietaria del piso me ha tratado de decir que a mí esto no me supone ningún problema porque al final la casa mide más y no menos. Pero leyendo vuestra web me he dado cuenta que a futuro (si revendo la casa) sí podría tener un problema, dado que la diferencia es más que notoria. El procedimiento de regularización (para la corrección del Registro) creo que vale entre 1500-2000 euros. Debido a que el contrato se arras pone que en caso se firmarlo esto se realiza "a cuerpo cierto" aún no me he animado a hacerlo. Mi pregunta es, ¿Puedo exigir a la empresa propietaria del piso que se encargue ella del trámite de rectificación y se haga cargo de su coste? Gracias

HelpMyCash
#5

Hola, María. 

Efectivamente, esa diferencia puede suponerte un problema. No solo en la venta de la vivienda, sino también si necesitas pedir una hipoteca, pues la tasación de la vivienda tendrá en cuenta el valor inscrito en el Registro de la Propiedad. El banco tendrá en cuenta ese valor para determinar cuánto dinero os presta: si se tasa con una superficie inferior a la real, su valor será probablemente más bajo, por lo que el importe de la hipoteca también puede ser inferior. 

Para evitar todos esos problemas, puedes exigir a la empresa propietaria que rectifique los datos del Registro de la Propiedad. De hecho, es a quien corresponde hacerlo, dado que la vivienda es suya y es algo que puede dificultar su venta. Ten en cuenta, eso sí, que podría rechazar tus exigencias y tratar de vender el piso a otra persona. 

Esperamos haber resuelto tu duda. 

Un saludo. 

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#6
M
María González Ramos

Muchas gracias por su respuesta. En caso de que se nieguen a realizar dicho trámite, están obligados a devolvernos los 3000 euros de señal en concepto de reserva (para paralizar las visitas y gestiones de venta)?

HelpMyCash
#7

Hola de nuevo. 

Como no somos expertos en este tipo de temas más jurídicos, te aconsejamos trasladar tu consulta a la oficina de vivienda de tu ayuntamiento. Ahí ofrecen asesoramiento gratuito, así que podrán darte una mejor respuesta. 

Un saludo. 

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#8
M
María González Ramos

Muchas gracias por su respuesta. Una última cuestión.

 

Tras realizar una medicion del piso este mide 43m2. Me dicen en la empresa propietaria que los 41m2 (2m2 menos que el "real") que están recogidos en el Registro de Propiedad son por "superficie útil" (es cierto que el Registro no se pronuncia con respecto a este extremo y tengo entendido que no existe una "forma de medición concreta" para inscribir datos en el Registro) mientras que en el catastro se recogen 54m2 de superficie construida (lo cual sí se indica: 51m2 la vivienda y 3m2 los elementos comunes). En este caso, debería y podría seguir exigiendo la modificación del Registro para que recoja en lugar de la útil la superficie construida? (Y así concuerde con el catastro)

Gracias y un saludo.

HelpMyCash
#9

Hola de nuevo. 

En principio, la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad es la útil, mientras que la del Catastro es la construida. Por lo que nos cuentas, parece que los datos inscritos son correctos y que la diferencia entre superficie útil y construida se debe a elementos externos de la vivienda. Ahora bien, por si acaso, te recomendamos presentar tu caso al notario para que revise los datos y te diga si es necesario exigir la modificación. Su asesoramiento es gratuito. 

Un saludo.

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#10
M
María González Ramos

Muchísimas gracia.

Decidida a firmar el contrato de arras, me solicitan que el pago final (el día de la escritura) sea por cheque bancario nominativo o transferencia OMF, vía Banco de España, porque el piso que deseo comprar tiene una hipoteca a cancelar. Esto me abre varias dudas. En primer lugar, tanto para la emisión del cheque como para la transferencia OMF, las comisiones son bastante altas ¿Es obligación mía pagar dicha comisión? Sé que mi banco me la cargará a mí, pero puedo yo cargarsela al vendedor (al fin y al cabo es su hipoteca). En segundo lugar, cómo se garantiza que tanto por uno como por otro medio parte del dinero sea utilizado para pagar la hipoteca?

HelpMyCash
#11

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

Como son dos preguntas, las responderemos por separado: 

1. Sí, la comisión la tienes que pagar tú. Ahora bien, puedes llegar a un acuerdo con el vendedor para que la pague él, aunque no está obligado a aceptarlo. 

2. En principio, en el contrato de arras debe aparecer la obligación del vendedor de cancelar la hipoteca sobre la vivienda que compras. Te aconsejamos revisarlo para comprobar que se indica esa obligación. Así, si no cancela la hipoteca, podrás reclamarle que lo haga. Además, si compras la vivienda con una hipoteca, la gestoría de tu banco se asegurará de que el vendedor cancele su hipoteca.

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#12
M
María González Ramos

Solo quería agradecer la asesoría ofrecida. Muchísimas gracias.

Un saludo

#13
H
Helper_1104826006

Pregunta similar: Tasación de vivienda

Buenaa tardes.

Solicité un informe de tasación por mi cuenta para una hipoteca.

En dicho informe  hay una parte que me deja inquieto, y que no logro comprender. 

A ver si me puedes ayudar, gracias de ante mano.

ADVERTENCIAS:

Para la finca : xxxc existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.

La denominación del registro de la propiedad y de policía no coinciden, no existiendo dudas de su correcta

identificación. Se recomienda su correcta inscripción.

El mercado local de inmuebles comparables al tasado ha experimentado caídas duraderas y significativas durante

algún periodo en los últimos diez años.Esta situación afecta al uso: Vivienda

HelpMyCash
#14

citando a Helper_1104826006 Pregunta similar: Tasación de vivienda Buenaa tardes. Solicité un informe de tasación por mi cuenta para u...

Hola, Helper_1104826006.

Por lo que nos cuentas, parece que hay varios errores en la inscripción de la vivienda que quieres comprar. Primero, porque su superficie real no coincide con la registrada, lo que se debe probablemente a alguna reforma que hicieron los vendedores después de comprarla. Y segundo, porque la denominación del Registro y de policía no coinciden, lo que puede indicar que no se inscribió correctamente en alguno de los dos organismos. 

Que haya discrepancias entre superficies solo afecta al valor de tasación (puede ser más bajo), pero no sabemos cómo te puede afectar el error en la denominación. Por este motivo, te aconsejamos visitar a un notario (es gratis) para que te explique si es aconsejable continuar adelante con la compraventa o no. 

En cuanto a la última advertencia, simplemente te indica que los precios de la vivienda en esa zona han sufrido caídas importantes durante los últimos diez años. Eso reduce el valor de tasación del inmueble que quieres comprar. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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#15
G
G H

Pregunta similar: Desván no incluido en escritura

Voy a comprar una casa con dos plantas y desván pero este último no aparece en la escritura, se puede incluir de alguna forma en la nueva escritura de compra venta? O lo tienen que hacer los actuales propietarios para incluirlo antes en su escritura? 

HelpMyCash
#16

citando a G H Pregunta similar: Desván no incluido en escritura Voy a comprar una casa con dos plantas y desván pero este último...

Hola, G H.

Como se trata de un tema administrativo, quizás lo mejor es que se lo consultes directamente al notario (es gratis). Este funcionario te explicará qué hay que hacer para incluir el desván en la escritura de compraventa. 

Un saludo.

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#17
A
Andrea Herrera

Hola, quizás puedan ayudarme. He leído la orden ECO y tengo entendido que cuando hay discrepancias entre la superficie real o catastral corresponde una advertencia, pero la empresa tasadora nos ha puesto un condicionante (ese es el motivo) ¿Eso es correcto? ¿Puedo pedirles que me quiten el condicionante alegando esto? Por si sirve de algo la superficie comprobada son 120,75 metros cuadrados mientras que la superficie registral son 112 y la catastral son 118. Para levantar el condicionante nos han dicho que tenemos que presentar la nota simple con los datos comprobados en la tasación. He preguntado en el registro de mi ciudad y me dicen que, al ser la diferencia menor del 10%, es un trámite simple por notario. He ido ya a dos notarios y me dicen que no tiene sentido el condicionante, que al ser pequeña la diferencia, esto se puede hacer en la escritura de compraventa. El banco se lava las manos y dice que ellos no pueden hacer nada, que hable con la empresa tasadora. Así que estoy en un bucle que no sé cómo salir. 

HelpMyCash
#18

citando a Andrea Herrera Hola, quizás puedan ayudarme. He leído la orden ECO y tengo entendido que cuando hay discrepancias entre la superficie real o catastral corresponde...

Hola, Andrea Herrera. 

Por lo que nos cuentas, parece que tu caso entra dentro del supuesto descrito en el artículo 11.a de la Orden ECO/805/2003. Por ello, lo que correspondería es incluir una "Advertencia" en el informe de tasación, no un "Condicionante". 

Nuestro consejo es que hagas lo que te dicen desde el banco: que hables con la tasadora para que, en base a lo que comentas, retiren el condicionante. Para ello, tendrás que pedir una revisión de la tasación. Así, la agencia analizará el informe y arreglará cualquier error que contenga, incluido el condicionante. 

Un saludo. 

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#19
C
Carmen Robles Blancl

Pregunta similar: Escrituras y M2 de una vivienda

Buenas tardes,

Escribo porque tengo una duda a ver si alguien me puede ayudar.

Estoy planteándome comprar un piso en cuyas escrituras constan 45m2 construidos y 40 útiles. Es un piso que tiene acceso a una terraza de uso privativo, siendo la persona que lo habita la única con acceso a esa terraza. Por lo tanto, la terraza no pertenece al piso. Ahora bien, el actual dueño del piso añadió una habitación cogiendo metros de esa terraza, los cuales evidentemente no constan en las escrituras, que siguen siendo 45m2 cuando no se corresponde con la realidad.

Me gusta mucho el piso pero está situación me perturba. Mi pregunta es ¿Qué implicaciones legales tiene esto si comprara el piso? ¿A qué me estoy exponiendo?

 

Muchas gracias de antemano por su ayuda!

HelpMyCash
#20

citando a Carmen Robles Blancl Pregunta similar: Escrituras y M2 de una vivienda Buenas tardes, Escribo porque tengo una duda a ver si al...

Hola, Carmen. 

Entendemos que esa obra es irregular y que la comunidad tendría derecho a reclamar algún tipo de indemnización o rectificación. Sin embargo, como no somos expertos en temas legales, no sabemos qué consecuencias jurídicas puedes tener que asumir si compras la vivienda. Por este motivo, te aconsejamos hablar directamente con el notario con el que quieras escriturar la operación, que podrá darte asesoramiento legal de manera gratuita. 

Un saludo. 

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