Anonimo3
Iniciado por @Anonimo3 hace 3 años

Dudas doble garantía hipotecaria

Buenos días, es mi primer mensaje en el foro y bueno ahí va:

Estoy pensando en comprar vivienda y el banco me financia el 80% de la tasación y el 20% sobre una doble garantía hipotecaria. Según me comenta el banco después de quitar ese 20% podría liberar la segunda vivienda hipotecada. Según leo por Internet, en la escritura de la hipoteca debería aparecer bien claro ese dato. Así que bien, que debería exigir al banco en las condiciones de la escritura? Lo ideal sería que lo primero en amortizar fuese ese 20%,que después me liberaran el piso pero sin previa tasación,ya que, he leído que para liberarla hay casos en los que vuelven a tasar y si cuesta menos el piso en ese momento no te lo permiten, cosa que no se si será legal. También me asalta la duda, ese 20% amortizado, es de capital o intereses también? Y por último, si la vivienda que se hipoteca por el 20% pudiese asumir el 100% de la hipoteca, podría dejar solo una vivienda en vez de hipotecar dos? Gracias de antemano

31 respuestas

Última respuesta
hace 2 días
Rodrigo Blanch
Rodrigo Blanch
hace 3 años

Hola Anonimo3, ¡Bienvenido al foro!

Vamos por partes.

En tu contrato debería figurar simplemente una cláusula que especifique que una vez alcanzada una amortización del 20 % de la deuda, la primera vivienda queda liberada de su papel de garantía. Este 20 % se debería referir siempre al capital pendiente, no a los intereses.

Finalmente, respecto a poner la otra casa como garantía íntegra, con el objetivo de liberar a la vivienda que vas a comprar de toda deuda, todo es negociable. Pongamos que vas a comprar una vivienda de 100.000 euros y resulta que tienes un piso de 500.000 euros en el centro de una ciudad, es probable que el banco sí pudiera aceptar eso como garantía.

Lo normal es que el bien que se financia entre como una propia garantía de pago. Sería raro que no fuese así, pero como decimos, dependerá de cómo se lo plantees y lo que te responda tu entidad.

Esperamos haber resuelto tus dudas.

Un saludo y gracias por utilizar el foro de consultas sobre hipotecas de HelpMyCash.com

Anonimo3
Anonimo3
hace 3 años
Gracias por la respuesta, el problema viene que no lo quieren reflejar en escritura pública. Simplemente la entidad me dice que con firmar un documento privado entre ellos y yo bastaría, y a mi no me cuadra. Un saludo
Rodrigo Blanch
Rodrigo Blanch
hace 3 años

En realidad firmar un acuerdo privado es algo bastante habitual y no conlleva ningún riesgo, siempre que: conozcas en profundidad el acuerdo que estás firmando y todos sus detalles. te guardes una copia para tí. Piensa que al no ser público, como el contrato hipotecario, la única garantía que tienes de que se cumpla el trato correctamente es que no pierdas ese documento. Si puedes, intenta conseguir una copia de ese acuerdo unos días antes y así podrás leerlo con detenimiento.

¡Un saludo!

Anonimo3
Anonimo3
hace 3 años
De todas formas es documento lo firmaría con la entidad solo,ante notario o como? Gracias de nuevo
Sigrid_17
Sigrid_17
hace 2 años

Gracias por vuestra aportación. Yo estoy en una situación similar. Recién divorciada, tengo una vivienda de mi propiedad ocupada por mi hijo al que estoy ayudando. He visto la posibilidad de comprar en obra nueva un pequeño apartamento para mi, pero para conseguir el 100% de la hipoteca, no quiero poner en riesgo la otra vivienda ni avalarla con ella. Estoy estudiando esta posiblidad de "doble garantía hipotecaria" y por mi edad (61), el banco me obliga a pagar un seguro de vida "muy caro" que salve la hipoteca restante en caso de que algo me ocurriera (con lo que ya estoy doblemente asegurando el pago). Quiero atar bien todos los cabos y enterarme de la "letra pequeña", más si cabe respecto a la Ley que el banco ofrece la hipoteca con "responsabilidad ilimitada" de que correría con todos mis bienes presente y futuros a lo que se podría agarrar. Quiero negociarlo con "dación en pago" (responsabilidad limitada). No es que no lo vaya a pagar, sino que quiero ASEGURAR mi futuro y quedarme tranquila. Muchas gracias por todo, si podeis dar mas información os lo agradecería...Qué bancos lo ofertan, que trámites hay que solicitar, si hay que realizar 2 tasaciones, 2 hipotecas, 2 gastos, etc.

Sigrid_17
Sigrid_17
hace 2 años

Muchas gracias por vuestro trabajo. Podrías ampliar la información sobre "la doble garantía hipotecaria?.: * ¿hay que realizar doble tasación una por cada vivienda o hipoteca? * ¿son dos hipotecas con doble gasto? * ¿es fiable el pacto con el banco? * Si el banco tiene la clausula de "responsabilidad ilimitada" en la concesión de la hipoteca que correría con responder a la deuda, en caso de impago, con todos los bienes presentes y futuros ¿puedo negociar la "responsabilidad limitada" a la dación como pago? además de la doble garantía hipotecaria. * Si me van a cobrar obligadamente un "Seguro de Vida" carísimo por mi edad (60) para cubrir el resto de la deuda o hipoteca si me ocurriera algo, ¿para qué sirve entonces la doble garantía? Muchas gracias,

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 años

Hola, Sigrid_17.

Vamos a contestar tus dudas una a una para intentar ayudarte y aclarar algunos conceptos.

  • La garantía de una hipoteca siempre es la vivienda hipotecada y, además, los bienes personales presentes y futuros del hipotecado. Por ello, cuando hablamos de una doble garantía hipotecaria, nos referimos a añadir una garantía extra a la normal, por ejemplo, aportando otra casa. Por eso, si no quieres poner en riesgo la otra vivienda, incluirla como parte de la garantía no es una buena opción, ya que en caso de impago podría ser ejecutada por el banco para cubrir la deuda pendiente.
  • En cuanto al seguro de vida, es un requisito de vinculación muy habitual a la hora de pedir una hipoteca, ya que de esa manera, en caso de fallecimiento, se asegura el pago de la hipoteca. Por eso, cuanto más mayor es una persona, más caro sale este seguro.
  • Por otro lado, para que un banco te acepte la dación en pago, tiene que estar de acuerdo con ella. Esto es algo que se puede negociar al principio, antes de la firma de la hipoteca, para que vaya incluido en el contrato. Sin embargo, no todas las entidades están dispuestas a aceptarlo. Actualmente, solo hay una entidad, Bankinter, que ofrezca la dación en pago por contrato, y solo lo hace en tres de sus hipotecas: la Sin Más, la Hipoteca Fija y la Hipoteca Mixta.
  • Por último, respecto a los gastos, si incluyes tu casa en propiedad como garantía, deberás pagar dos tasaciones (la de tu casa en propiedad y la del nuevo apartamento), pero solo una hipoteca y unos gastos de constitución de hipoteca y compraventa.

Un saludo.

Dudilla
Dudilla
hace 2 años

Hola, me gustaría saber cuál, a dia de hoy es el "mejor" banco, para tener una hipoteca, con doble garantía, y que no tenga muchas comisiones, y esté sujeto a normas tipo "tener un mínimo de 2000€, gastar de la tarjeta de credito 1500€ al año..." Y que de bastantes años, tipo ING , que tiene hasta 40... Un saludo

Elena Gómez
Elena Gómez
hace 2 años

Hola, Dudilla.

No hay un banco mejor o peor, por regla general, sino que deberemos ver cuál se ajusta mejor a nuestro perfil. Además, hay que saber que, normalmente, tener menos comisiones o requerir una vinculación menor, implica que el interés sea un poco más alto.

En cualquier caso te recomendamos que le eches un vistazo a nuestro ránking de las mejores hipotecas del momento para ver cuál se puede ajustar mejor a ti. También puedes usar nuestro comparador para ver conjuntamente las condiciones de varios productos y poder valorarlas.

Un saludo.

preguntón
preguntón
hace 1 año

Hace 4 años firmé una hipoteca con triple garantía para que me cubrieran el 100% de la compra de un piso en Madrid ya que no tenía nada ahorrado. En total eran 375.000 de los cuales el 80% correspondía a la vivienda adquirida y todo lo demás se imputaba a otras 2 viviendas de mi propiedad. Ahora me han hecho una oferta de compra para una de las otras 2 viviendas que tenía como garantía (a la que se habían asignado 86.000 euros del total de la vivienda adquirida) y querría saber qué debo tener en cuenta de cara a esta operación: puede ponerme pegas el banco? aplicarme algún tipo de comisión? tengo necesariamente que pagar al banco esos 86.000 euros o ahora que la vivienda adquirida se ha revalorizado un 25% podría buscar la forma de "reasignar" la deuda? Esto último no creo que sea lo que haga pero me gustaría saber en cualquier caso si podría hacerlo. Algún otro aspecto que deba tener en cuenta para la operación de venta de esta garantía? Gracias por adelantado.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 año

HelpMyCash

Hola, preguntón. 

Comentas que las dos viviendas adicionales garantizan el 20% de la compra, que equivale a 86.000 euros. ¿Existe alguna cláusula que estipule que, una vez devueltos esos 86.000 euros del capital, esas viviendas dejarán de constar como garantía de la hipoteca? En caso afirmativo, a los 86.000 euros tendrías que restar lo que ya hayas amortizado de capital durante estos cuatro años para saber cuánto tendrías que pagarle al banco para "liberar" las dos casas con lo que saques de su venta. 

Dicho esto, y respondiendo a tus preguntas, el banco no te pondrá pegas si existe la cláusula que antes te comentábamos. Y si no existe, dado que esas viviendas garantizan solo el 20% de la compra y podrás devolver ese dinero con lo que saques de la venta, es improbable que te den problemas para efectuar la operación.

En cuanto a la comisión, pueden aplicarte una compensación por reembolso anticipado del 0,5%, dado que te encuentras en los primeros cinco años de vida del préstamo. Eso sí, solo pueden cobrártela si aparece en la escritura. Asimismo, tendrás que pagar los gastos de cancelación registral para que las viviendas que vendes dejen de tener cargas inscritas. 

Y para terminar, como decíamos, al banco le tendrás que devolver el 20% garantizado por las dos viviendas que vendes restándole la parte que ya hayas amortizado durante estos últimos cuatro años. Lo que saques de más por la venta puedes utilizarlo para lo que quieras, como cancelar una parte mayor de la hipoteca, por ejemplo. Nuestro consejo, eso sí, es que preguntes a Hacienda cómo tributa ese 25% que ganarás con la venta. 

Un saludo.

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Anonimo 25
Anonimo 25
hace 1 año

Buenos días, tengo una duda, tengo una hipoteca la cual me quedan unos 27.000 por pagar. Se me presenta la oportunidad de adquirir una vivienda a muy buen precio.

Sería posible hacer una doble garantía con la vivienda que tengo aunque no esté pagada entera? es decir, hacer una refinanciación o algo así?

Un saludo y muchas gracias.

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 1 año

HelpMyCash

Hola, Anonimo 25. 

Se nos ocurren dos opciones: 

  1. Plantearle una novación al banco con el que tienes esa hipoteca. Tendrías que pedirle una ampliación de capital para comprar esa nueva vivienda, que además añadirías como garantía de tu actual préstamo. Lógicamente, necesitarías de su permiso para llevar a cabo la operación. 
  2. Pedir una nueva hipoteca con doble garantía, ya fuera a tu banco o a cualquier otro. Una parte del dinero la tendrías que usar para cancelar el préstamo hipotecario que tienes pendiente. 

Las dos operaciones tienen unos gastos determinados: comisiones, costas de escrituración, etc. Por ello, nuestro consejo es que le plantees la novación a tu banco y que, a la vez, pidas una hipoteca a otras entidades. Si lo aceptan, solicita un desglose de los gastos y haz números para ver qué opción te saldría más a cuenta. 

Un saludo. 

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Aaron
Aaron
hace 8 meses

Buenas tardes! Estoy mirando una hipoteca... y me comentan que una doble garantía sería mucho mas facil

realmente que es una doble garantia?

el precio de la casa sería de unos 150.000€ 

nosotros tenemos 10.000€ para gastos y somos menores de 31 años los dos 

 

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 8 meses

HelpMyCash

Hola, Aaron. 

En general, la garantía de una hipoteca (que es lo que garantiza que devuelvas la deuda, básicamente) es la propia vivienda que comprarás con el dinero que te presten y el conjunto de tus bienes presentes y futuros. Cuando los bancos hablan de doble garantía, a lo que se refieren es que incluyas otro inmueble como garantía de la hipoteca, que puede ser de tu propiedad o de tus padres, por ejemplo. 

Esto tiene sus pros y sus contras. Su gran ventaja es que si ofrecéis una doble garantía, tendréis más posibilidades de conseguir esa hipoteca. Además, es probable que el banco os preste hasta el 100% de lo que os costará la compra, algo que puede veniros bien dada vuestra relativa falta de ahorros. 

El gran inconveniente, sin embargo, es que si no podéis pagar la hipoteca, el banco os podría embargar las dos viviendas, siempre que la deuda pendiente superara el valor de la casa o piso que hayáis comprado. 

Esperamos haber resuelto tus dudas. 

Un saludo. 

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Anónimo BIT
Anónimo BIT
hace 5 meses

Buenos días.

El banco estaría en su derecho a negarse a liberar la segunda garantía, aún habiendo amortizado el capital fijado a teles efectos, si el capital restante del crédito es mayor que el valor de tasación del inmueble principal? (situación derivada de la devaluación del mercado inmobiliario).

Gracias. Un saludo!

Miquel Riera
Miquel Riera
hace 5 meses

HelpMyCash

Hola, Anónimo BIT.

Dependerá de lo que ponga la escritura. Si allí se indica que la segunda garantía podrá ser liberada tras amortizar un capital concreto y no se especifica nada más, en principio sí se podría liberar. En cambio, si se establece que la liberación de la segunda garantía deberá realizarse con la previa aprobación del banco, este sí se podría negar si considerara que las garantías ya no cubren el valor prestado. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

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TAPI
TAPI
hace 2 meses

Hola buenas tardes

Mi pareja y yo estamos mirando la posibilidad de comprar una vivienda en Madrid y dado los precios actuales y que queremos tener hijos, los precios varian entre 350000 y 390000€, por la zona donde vivimos actualmente. De ahorros diponemos de unos 25000€ y yo tengo otra propiedad, la cual esta alquilada, a la que le restan por pagar 38000€ de hipoteca. Que opcion seria la mas ventajosa para nosotros? ya que nos gustaria que nos dieran el 100% de la hipoteca.

Ya que la otra vivienda es solo mia, habria otra opcion para conseguir el 100% sin hacer una doble garantia?

Gracias.

Yaiza Zapatero
Yaiza Zapatero
hace 2 meses

HelpMyCash

Buenas tardes, TAPI.

En estos momentos, pocos bancos siguen concediendo las conocidas como hipotecas 100. Además, al tener otra hipoteca pendiente y preferir no aportarla como segunda garantía todavía se podía complicar más. Sin embargo, lo recomendable sería consultarlo con varias entidad y explorar vuestras posibilidades.

Si no los consiguierais, una de las opciones podría ser que tu pareja (que suponemos que no tiene otra hipoteca) intentara pedir el crédito a su nombre. 

Otra alternativas para tener más oportunidades podría ser contratar los servicios de un intermediario financiero. Estos profesionales conocen muy bien el mercado y saben mejor que nadie qué bancos podrían estar predispuesto a concederos una hipoteca de más del 80%.

Como última opción, podríais plantearos la posibilidad de pedir un préstamo personal para cubrir la parte que os falte. Aunque los intereses suelen ser más altos y tendríais que calcular si podríais hacer frente a todas las deudas.

Esperamos haberos ayudado.

¡Un saludo!

 

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Anónimo31
Anónimo31
hace 1 mes

Hola buenas quiero adquirir una vivienda y solo tengo el importe para los gastos me gustaría saber si como doble garantía aceptarían un parking o una segunda vivienda y al pagar ese 20% la vivienda o parking puesto como doble garantía quedaría liberado y no correría ningún peligro y solo habría que pagar la hipoteca de la vivienda adquirida ando un poco perdido 

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