Hipotecas para principiantes: ¿qué hay que saber?
Buscar y encontrar buenas hipotecas puede parecer complicado, pero no lo es tanto si dispones de información suficiente y conoces los conceptos básicos.
Para hacerte la vida más fácil, desde HelpMyCash te ofrecemos una guía para principiantes sobre lo que hay que saber antes de pedir una hipoteca.
Una hipoteca es una herramienta que te ayuda a comprar una casa cuando no dispones del dinero total para pagarla al contado. Funciona como un préstamo: el banco te presta el dinero para adquirir la vivienda, y tú te comprometes a devolverlo en cuotas mensuales a lo largo de varios años. Además, la hipoteca garantiza el préstamo mediante la misma propiedad, lo que significa que si no cumples con los pagos, el banco podría quedarse con la casa.
Aquí encontrarás toda la información necesaria sobre los requisitos que te pedirá el banco para solicitar una hipoteca con éxito, conceptos básicos y los tipos de hipotecas que hay.
1. Situación personal: ¿puedo pedir una hipoteca?
El primer paso antes de buscar una hipoteca es saber si te la van a aprobar y, sobre todo, si te la puedes permitir. Ten en cuenta que un préstamo hipotecario no deja de ser una deuda (y muy elevada), así que antes de contraerla, debes asegurarte de poder pagarla sin problemas. Para averiguarlo, te ofrecemos las siguientes herramientas:
Un listado con todos los requisitos que exigen los bancos para aprobar una hipoteca. Léelos todos y valora si los cumples antes de tramitar tu solicitud.
Es un simulador gratuito que te permite calcular qué casa puedes permitirte con tu sueldo y qué cuota hipotecaria podrás pagar como máximo.
Tampoco está de más conocer los pasos que hay que seguir para conseguir un préstamo hipotecario. Los encontrarás en nuestra página sobre cómo pedir la hipoteca.
2. Cuánto te puede financiar el banco
Lo siguiente que debes hacer es averiguar cuánto dinero puede prestarte el banco con una hipoteca. Como verás a continuación, existe cierto margen para negociar el importe, pero estará limitado en la mayoría de los casos.
La mayoría de hipotecas financian hasta el 80%
La mayoría de los bancos financian hasta el 80% de la compra de la vivienda con sus hipotecas (o de su valor de tasación si es más bajo). Por lo tanto, tendrás que tener ahorros para aportar la entrada del 20% restante, más otros gastos asociados.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, el banco te prestará un máximo de 160.000 euros (el 80%). El otro 20% (40.000 euros) saldrá de tus ahorros. Si los gastos de compraventa ascienden al 10% (20.000 euros), en total, necesitarás tener ahorrados 60.000 euros para que te concedan la hipoteca del 80%.
¿Se pueden conseguir hipotecas de más del 80%?
No es lo habitual, pero hay entidades que sí conceden financiación por encima del 80% a perfiles específicos sin ahorros suficientes, como funcionarios (no interinos), jóvenes de hasta 35 años o personas que puedan aportar un aval como garantía del préstamo (otro inmueble, por ejemplo).
Si tienes un buen perfil (solvencia, ingresos altos y estabilidad laboral), puedes tratar de negociar un préstamo de estas características con el banco, aunque no te lo ofrezca abiertamente. Eso sí, ten en cuenta que las cuotas serán más caras, porque te prestarán más dinero. Te contamos más sobre este tema en nuestra página sobre las hipotecas a más del 80%.
¿Se pueden conseguir hipotecas del 100%?
Son aún menos comunes que las hipotecas de más del 80% y hasta el 95%, pero existen. A grandes rasgos, los requisitos que pide el banco son los mismos que en el caso anterior, pero tendrás que demostrar todavía un mejor perfil financiero. El interés también es más alto en estas hipotecas. Suelen concederse más fácilmente si se compra una casa o piso que los bancos tienen en propiedad.
Para saber más sobre estas hipotecas visita nuestra página sobre hipotecas de hasta el 100%.
¿Y si tengo más del 20% del dinero ahorrado?
Te será más fácil negociar con el banco los requisitos de tu hipoteca si solicitas una financiación por debajo del 80%. Utiliza tus ahorros para acceder a mejores condiciones, como una rebaja del interés.
3. Diccionario hipotecario: conceptos que tienes que conocer
Hasta aquí ha sido todo muy fácil, ¿verdad? Ahora lo complicamos un poco, porque entraremos de lleno en esos conceptos y términos raros que aparecen en la letra pequeña de las ofertas hipotecarias. Pero no te preocupes, porque explicaremos lo que significan con un lenguaje llano y comprensible, sin tecnicismos bancarios.
Tipo de Interés Nominal (TIN)
El tipo de interés nominal, que aparece muchas veces con sus siglas (TIN), es un porcentaje que aplica el banco sobre el capital que te falta por devolver del préstamo. Se usa para calcular los intereses que ganará el banco con la hipoteca y lo que pagarás en intereses en cada cuota.
Por ejemplo, pongamos que contratas una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un TIN del 3,5%. En ese caso, pagarás una cuota de 751 euros y, cuando termine el plazo, habrás abonado un total de 75.280 euros en intereses.
Plazo
El plazo de una hipoteca es el tiempo que tienes para pagar el préstamo. Se expresa en años (por ejemplo, 15, 20 o 30 años) y determina tanto el importe de tus cuotas mensuales como el total de intereses que pagarás. Un plazo más largo reduce la cuota mensual, pero incrementa el coste total del préstamo, mientras que un plazo más corto aumenta las cuotas pero reduce los intereses a pagar. Es importante elegir un plazo que se adapte a tu capacidad de pago y a tus objetivos financieros.
Bonificaciones
Si te fijas en las ofertas hipotecarias, verás que la mayoría tienen un interés "bonificado" y "sin bonificar". ¿Y qué significa eso? Básicamente, que el banco se ofrece a rebajarte (bonificarte) el tipo de interés si, a cambio, contratas productos suyos: si domicilias tu nómina, si suscribes seguros de hogar o vida, si usas una tarjeta de crédito...
Es importante que sepas que no tienes ninguna obligación de contratar estos productos bonificadores, aunque si no lo haces, tu interés será más alto. Lo puedes ver si entras en nuestro comparador de hipotecas: en la columna "Sin bonificar", el TIN es más elevado que en la columna "Bonificado".
Muchos bancos te dan la opción de reducir el interés a partir de un paquete de bonificación. Por cada paquete de productos que contrates, te corresponde un tanto por ciento que se irá rebajando de tu TIN sin bonificar. Funciona como un menú a la carta: eliges las bonificaciones que te interesan y el porcentaje del TIN disminuye. ¡Pero ten cuidado! En ocasiones, se venden como paquetes indivisibles y no es posible escoger solo una de las opciones según te convenga.
Calcula bien cuánto te costará cada bonificación, porque, aunque la rebaja del interés puede parecer muy atractiva, quizá, a la larga, no te sea rentable. Por ejemplo, hay algunos servicios financieros, como la domiciliación de la nómina, que no cuestan dinero. En cambio, otras bonificaciones sí te obligan a pagar dinero (anual o mensualmente), como los planes de pensiones o los seguros de vida. Tampoco son muy recomendables por su precio los seguros de protección de pagos.
Tasa anual equivalente (TAE)
La tasa anual equivalente (TAE) es una tasa que intenta incluir todos los gastos asociados a una hipoteca, en formato de porcentaje anual. Tiene en cuenta el plazo de devolución, el capital prestado, el TIN, la posible comisión de apertura, el coste de los productos bonificados incluidos y otras costas que pueda tener el préstamo hipotecario.
La TAE te puede servir para comparar hipotecas, pero no siempre es un indicador fiable. Por eso, te recomendamos fijarte en todos los gastos para saber qué banco te ofrece el préstamo hipotecario más barato.
Euríbor
Todo el mundo habla ahora del euríbor, pero ¿qué es exactamente? Es un índice de referencia que representa el interés medio al que las entidades financieras europeas se prestan dinero entre ellas. Su valor depende en gran medida de la política del Banco Central Europeo (BCE) y de las expectativas del mercado: cuando decide subir sus tipos de interés, el euríbor sube; cuando los congela o los baja (como ahora), se reduce.
¿Y qué tiene que ver con los préstamos hipotecarios? Pues que la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España tienen un interés ligado a este índice. Es decir, que si el euríbor sube, el interés de estos productos aumenta y sus cuotas se encarecen, que es lo que sucedió en 2022 y 2023. En cambio, si baja como ahora, las hipotecas variables se abaratan.
Puedes visitar nuestra página sobre el euríbor para conocer todos los detalles sobre este índice y las consecuencias de sus cambios.
Índice de Referencia de los Préstamos hipotecarios (IRPH)
El IRPH es el segundo índice más usado en nuestro país para calcular el interés de las hipotecas variables, muy por detrás del euríbor. Su problema es que es más alto que su alternativa, porque representa el interés medio de las hipotecas. De hecho, hay quien lo considera abusivo, aunque el Tribunal Supremo cree que es válido. Desde HelpMyCash no te recomendamos elegirlo como referencia de tu hipoteca variable.
Puedes consultar más información sobre este índice en nuestra página sobre el IRPH.
Cuotas
La cuota es lo que pagas cada mes para devolver al banco el dinero que te ha prestado y para pagarle los intereses de la hipoteca. En una hipoteca fija, las mensualidades siempre serán las mismas, mientras que en una variable cambiarán dependiendo de la evolución del índice de referencia (el euríbor, por ejemplo).
Con el simulador de hipotecas de HelpMyCash podrás calcular cuánto pagarás por tus cuotas dependiendo del tipo de interés y el plazo que elijas para devolver el dinero. Debes saber que, a la larga, cuanto mayor sea el plazo, menores serán tus mensualidades y más dinero pagarás por tu hipoteca, porque se generan intereses durante más tiempo.
Cuadro o tabla de amortización
Para terminar, el cuadro de amortización es un documento que el banco tiene que entregarte antes de firmar la hipoteca. En él se desglosan todos los pagos que tendrás que hacer para devolver tu préstamo hipotecario. Aparece el importe de las cuotas, el capital devuelto en cada mensualidad, los intereses pagados en cada cuota y el capital pendiente de devolver tras cada pago.
Para saber más sobre este cuadro visita nuestra página sobre el cuadro de amortización de la hipoteca.
4. Comisiones: qué son y cuáles tendrás que pagar
Queremos dedicar un apartado especial a las comisiones, que son pagos que el banco te puede pedir por hacer gestiones relacionadas con tu hipoteca. Eso sí, recuerda que no te pueden cobrar ninguna comisión si no te la incluyen en el contrato.
Estas son las más habituales:
Además, el banco puede cobrarte una comisión de mantenimiento de la cuenta asociada a la hipoteca, es decir, la usada para pagar las cuotas. Eso sí, solo te la puede aplicar si aparece claramente su coste en su oferta vinculante y en la escritura.
En cualquier caso, es recomendable negociar la hipoteca con el banco para que no incluya estas comisiones en el contrato final.
5. Tipos de hipotecas: ¿cuántos hay?
Ya estamos casi en la recta final. Si buscas una hipoteca, verás que hay muchos tipos dependiendo de su interés, de su finalidad, de su importe... Como no queremos agobiarte con las categorías, aquí te explicaremos cuáles son las principales modalidades y cuáles son las características de cada una.
Hipotecas variables
En una hipoteca variable, la cuota a pagar cambia cada seis o 12 meses (según el contrato), porque su interés no es fijo. Se calcula a partir de la suma de un diferencial pactado con el banco (que sí es un porcentaje fijo) y el valor de un índice de referencia, como el euríbor, que puede subir o bajar.
No te recomendamos esta clase de hipoteca si no te gusta asumir riesgos o llegas algo justo a final de mes. Y es que si la cuota te sube repentinamente, puedes verte en serias dificultades económicas.
Si estás pensando en firmar una hipoteca variable en el contexto actual, entra en nuestra página sobre hipotecas variables y consulta sus ventajas e inconvenientes.
Hipotecas fijas
En una hipoteca fija, las cuotas nunca cambian, porque su interés es fijo durante todo el plazo de devolución. Por lo tanto, siempre sabrás el dinero que habrá que abonar mensualmente por el préstamo y podrás tener un mayor control sobre tus gastos.
Descubre en nuestra página sobre hipotecas fijas todo lo que necesitas saber acerca de esta modalidad.
Hipotecas mixtas
Las hipotecas mixtas combinan las características de las dos anteriores. Entre los primeros tres y diez años (y hasta 15 o 20 en algunos casos), tienen un interés fijo. El interés se vuelve variable, vinculado al euríbor, el resto del plazo.
Pueden ser útiles para personas que quieren pagar la hipoteca a tipo fijo en pocos años. Es decir, que tienen capacidad para adelantar la deuda (amortizar) para reducir el tramo variable y estar menos expuesto a los vaivenes del euríbor.
Las hipotecas mixtas están ganando protagonismo poco a poco. Si te interesan, visita nuestra página sobre hipotecas mixtas.
Hipotecas para jóvenes
Algunas entidades han puesto el foco en los jóvenes y ofrecen hipotecas dirigidas a personas de 35 años o menos que quieren comprar su primera casa. Ya sea porque su situación laboral es menos estable o porque acaban de incorporarse al mercado laboral, lo normal es que dispongan de menos ahorros. Por ello, estos bancos pueden estar dispuestos a negociar una financiación superior y llegar hasta el 90%, 95% e, incluso, el 100%.
Si eres joven y quieres comprarte una casa, infórmate bien y consulta nuestra página sobre hipotecas para jóvenes.
6. Cómo puede ayudarte un bróker hipotecario
Para terminar, quizás has leído u oído que un bróker te puede ayudar a conseguir unas condiciones más atractivas. Y es cierto: un intermediario o bróker hipotecario es una persona o una agencia especializada en buscar las mejores hipotecas de acuerdo con el perfil financiero y necesidades del cliente.
Son profesionales que conocen el sector hipotecario desde dentro. Esto es importante, sobre todo, para quienes quieren contratar una hipoteca de más del 80% o una hipoteca del 100%, porque estos productos son difíciles de encontrar, negociar y conseguir. Ahora bien, este servicio no es exclusivo de este perfil de cliente, pues cualquier persona puede acceder a la intermediación:
Si no tienes tiempo para comparar entre toda la oferta hipotecaria y prefieres que un tercero se encargue de buscar la que más se adecúa a tu situación financiera.
Si tienes un buen perfil, el bróker puede negociar en tu nombre las mejores condiciones posibles porque sabe cómo hacerlo y cuenta con el conocimiento necesario para conseguirlo.
Si tienes pocos ahorros, como ya hemos dicho, un bróker puede ser la vía para lograr que te concedan una hipoteca de hasta el 100% de financiación.
Desde HelpMyCash ponemos a tu disposición un servicio de bróker hipotecario sin ningún compromiso. Solo tienes que pinchar en el botón de abajo y completar el formulario con tus datos, perfil financiero y tipo de financiación que buscas. Con la información que nos proporciones, te pondremos en contacto con uno de los intermediarios hipotecarios con los que trabajamos (gratuitos y de pago, dependiendo de tu perfil).
Herramientas sobre Pedir hipoteca
Guía para pedir una hipoteca con éxito
En esta guía desvelamos todo lo que necesitas saber antes de pedir una hipoteca: qué pasos seguir, cómo negociar con tu banco, cómo comparar ofertas y ¡mucho más! Es gratuita y está elaborada por nuestros expertos.
Cómo firmar una hipoteca con un bróker
En esta guía gratuita te contamos cómo contratar una hipoteca con un bróker. Puedes conseguir un mejor precio y conseguir financiación con pocos ahorros. Conoce todas sus ventajas e inconvenientes.
