Gastos hipotecarios: cuáles son y cuánto cuestan

En esta página encontrarás qué gastos existen al firmar una hipoteca y quién los paga hoy. Verás que, desde 2019, tú pagas la tasación y el banco asume notaría (la escritura principal), registro, gestoría y el impuesto AJD. También te cuentan que el acto notarial previo (la cita para que el notario te explique todo) es obligatorio y gratis para ti.

Incluye cuánto suele costar cada cosa con cifras orientativas y un ejemplo completo para que veas el total con y sin comisión de apertura. Aclara otros gastos posibles (copias de escrituras, nota simple, productos vinculados, comisiones) y cuándo aplican.

Contratar un préstamo hipotecario es un proceso más complejo de lo que parece. No solo hay que firmar el contrato: se tiene que escriturar la hipoteca ante notario, inscribirla en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes. Y todos estos trámites cuestan dinero.

Estos son los gastos que se generan cuando se constituye una hipoteca:

 Gastos de tasación: es el coste de la tasación hipotecaria que hay que encargar durante el proceso de solicitud de la hipoteca.

 Gastos de notaría: son los honorarios que cobra el notario por la escrituración pública del préstamo hipotecario.

 Copias de la escritura: el precio de las copias que el notario entrega al cliente y al banco.

 Gastos de gestoría: es lo que hay que pagar a la gestoría encargada de tramitar el pago de los impuestos y la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

 El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): es el tributo asociado a la formalización de un préstamo hipotecario. Encontrarás más detalles en nuestra página sobre el impuesto de las hipotecas.

 Gastos de registro: son los honorarios del registrador que inscribe la hipoteca sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Los gastos propios de la compraventa, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, no están incluidos en esta lista, ya que no forman parte de los gastos de la hipoteca en sí. Si quieres conocerlos y averiguar cuánto cuestan, puedes visitar nuestra página dedicada a los gastos por comprar una vivienda.

Algunos de los gastos asociados a la formalización de un préstamo hipotecario tienen un precio regulado, como los de notaría, registro e IAJD, mientras que otros, como los de tasación y gestoría, dependerán de la empresa que se contrate para completar el trámite. Veamos cuál es el coste de cada uno:

 Aprovecha una tasación válida. Si ya tienes una tasación hecha por una sociedad homologada y con menos de seis meses, normalmente puedes aportarla al banco para no volver a pagarla. Confirma que la tasadora esté registrada y que el informe sea el formato estándar (ECO). Si la entidad insiste en repetirla, pide por escrito el motivo.

 Compara tasadoras admitidas. Si necesitas hacerla, pide presupuesto a varias empresas que el banco acepte. Pregunta siempre: precio final con IVA, desplazamiento, plazos de entrega y coste por actualización del informe (por si caduca antes de firmar).

 Negocia la comisión de apertura. Muchas hipotecas hoy ya no la cobran; si la tuya la tiene, intenta reducirla o eliminarla a cambio de un diferencial algo mayor, o viceversa. Mira el coste total a 5–10 años: a veces compensa pagar 0 apertura con un tipo ligeramente superior… y otras sale mejor pagar una apertura pequeña si el tipo baja de forma relevante. 

 Revisa la gestoría (si es “abierta”). Aunque el banco suele asumir gestoría en la escritura del préstamo, algunas entidades permiten que elijas tú la gestoría. Si es tu caso, compara precios y pide detalle de la provisión de fondos para evitar “extras” por mensajería o recados duplicados. Si la gestoría la pone el banco, solicita el desglose para comprobar que no te repercuten nada del préstamo.

 Notaría y registro: evita sobrecostes por copias. Los aranceles están regulados, así que el ahorro viene de no pedir copias innecesarias. Pide una copia simple en papel (o digital si te vale) y deja claro que no necesitas matrices adicionales ni testimonios salvo los imprescindibles.

 Calendario y coordinación. La mayor fuente de costes “tontos” son las repeticiones: tasaciones que caducan, certificados que expiran o proveedores que no llegan a tiempo. Cuadra fechas con la entidad, notaría y vendedor para firmar dentro de la validez de cada documento.

 Evita productos que encarezcan sin aportar valor. No son “gastos” de firma, pero sí dinero que sale de tu bolsillo: seguros, cuentas o tarjetas con comisiones. Pide la oferta con y sin vinculación y compara el TAE real del paquete.

La ley actual se refiere únicamente a las hipotecas contratadas a partir del 16 de junio de 2019. Según el Tribunal Supremo, antes de la entrada en vigor de esta regulación, el cliente debía pagar la mitad de los gastos de notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, mientras que el banco debía abonar el resto de los gastos. Sin embargo, el banco obligaba al cliente a pagar casi todos los gastos, una práctica que fue condenada por los tribunales españoles.

Si pagaste algo que correspondía al banco, tienes derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que te cobraron de más. Esto incluye la mitad de los gastos de notaría, todos los gastos del Registro, todos los gastos de gestoría y todos los gastos de tasación (sí, podrás reclamar los gastos de tasación aunque si contrataras tu hipoteca hoy te tocaría a ti hacerte cargo de este importe).