Código de Buenas Prácticas: ayudas para hipotecas

Si quieres acogerte a su paquete de ayudas, tendrás que cumplir una serie de requisitos que demuestren que eres un "deudor hipotecario sin recursos". Son los siguientes:

 La hipoteca debe estar vinculada a una residencia habitual y el valor de compra de la propiedad no debe exceder los 300.000 euros.

 La cuota hipotecaria debe representar más del 50% de los ingresos netos familiares mensuales.

 Los ingresos conjuntos de la unidad familiar (es decir, tus ingresos y los de tus convivientes) no pueden sobrepasar el límite de 3 veces el IPREM de 14 pagas, equivalente a 25.200 euros brutos anuales.

• Ese límite es de 4 veces el IPREM (33.600 euros) si algún miembro de tu familia presenta una discapacidad superior al 33%, se encuentra en una situación de dependencia o tiene una incapacidad permanente debido a una enfermedad.

• El límite de ingresos se establece en 5 veces el IPREM, lo que equivale a 42.000 euros anuales, si uno de los titulares de la hipoteca presenta alguna de las siguientes condiciones: parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual del 33% o superior, discapacidad física o sensorial del 65% o más, o incapacidad debido a una enfermedad grave.

 Tu situación económica o familiar debe haber experimentado una alteración significativa en los últimos cuatro años. Por “alteración significativa” se entiende cualquiera de estos supuestos:

• Que el porcentaje de ingresos familiares que dedicas a pagar tu hipoteca se haya multiplicado al menos por un 1,5. Si no cumples este requisito, pero sí los demás, podrás acceder a otras medidas que te explicamos más abajo.

• Que se dé cualquiera de estas circunstancias en tu unidad familiar: que seas familia numerosa o monoparental con hijos a cargo, que tengas a cargo un menor de edad, que uno de los miembros tenga una discapacidad de más del 33%, dependencia o incapacidad permanente para trabajar por enfermedad, que viva contigo uno de tus tíos, sobrinos o bisabuelos (o de tu cónyuge) y se encuentre en situación de discapacidad, dependencia o incapacidad temporal o permanente por enfermedad grave, que uno de los miembros sea víctima de violencia sexual o de género o que tú u otro cotitular de la hipoteca tengáis más de 60 años.

Además, para solicitar las medidas de reestructuración no puedes estar en proceso de ejecución hipotecaria.

Si cumples los requisitos para acogerte al Código de Buenas Prácticas original, es decir, el que se promulgó en 2012 (y todavía vigente), podrás solicitar las siguientes ayudas:

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria, un plan de reestructuración para que puedas pagar las cuotas de tu hipoteca. 

2. Medidas complementarias, una quita de la deuda si con ese plan aún no puedes hacer frente a las mensualidades.

3. Medidas sustitutivas. Si las medidas anteriores no son suficientes, te dan la posibilidad de entregar tu vivienda en dación en pago.

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de la deuda

Para empezar, si quieres acogerte al Código, tendrás que pedir cita en tu oficina bancaria, comentar que tienes problemas para pagar tu hipoteca, rellenar el formulario que te entregarán y presentar los documentos que te pidan para acreditar que cumples los requisitos. En un plazo máximo de un mes, el banco tendrá que decirte si aprueba o no la solicitud.

En caso de que la apruebe, al principio te ofrecerá las siguientes medidas:

 Aplicar una carencia de capital durante cinco años. Esto te permitirá pagar solo la parte de intereses de tu cuota a lo largo de ese período. Eso sí, el capital que no abones se te cobrará en las mensualidades que pagues cuando acaben los cinco años.

 Reducir el interés de la hipoteca a euríbor menos 0,10% durante cinco años, (si tu hipoteca es fija, el interés se te mantendrá). De este modo, tus cuotas serán aún más bajas mientras se te aplique la carencia. Pasado ese período, volverás a tener el mismo interés que aparece en la escritura del préstamo. Si tu hipoteca tiene cláusula suelo (un interés mínimo), se anulará durante cinco años

 Ampliar el plazo de devolución hasta los 40 años, a contar desde que contrataste la hipoteca. Por ejemplo, si tu préstamo es del 2010, podrás acabar de pagarlo en 2050. Al devolver el dinero en más tiempo, el importe de las cuotas será más asequible, pero acabarás pagando más en intereses (se generarán durante un plazo más largo).

En los diez años siguientes a la aprobación de este plan, el banco no te podrá cobrar comisiones por amortización anticipada total o parcial. Si la entidad lo considera oportuno, también te puede ofrecer la opción de reunificar las otras deudas que tengas por otros préstamos, por tarjetas de crédito, etc.  

2. Medidas complementarias: quita de la deuda

Las medidas del anterior apartado te permitirán pagar unas cuotas mucho más asequibles. Sin embargo, si las mensualidades aún superan el 50% de los ingresos de toda tu familia (tú incluido), el banco considerará inviable el plan y te lo comunicará. En cuanto te lo comunique, podrás solicitar una quita parcial de la deuda.

Es decir, que podrás pedir al banco que te perdone una parte del capital pendiente de tu hipoteca. Así, como le deberás menos dinero, las cuotas bajarán. La entidad tiene un mes para aceptar o rechazar tu solicitud. Si la acepta, podrá usar cualquiera de estos métodos para calcular el importe de la quita:

 Reducir tu capital pendiente de pago en un 25%. Por ejemplo, si tu hipoteca tiene un importe pendiente de 100.000 euros, el banco puede perdonarte 25.000 euros para que pases a deberle 75.000 euros.

 Reducir un “equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas”.

 Reducir un “equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo”.

3. Medidas sustitutivas: dación en pago

Finalmente, tras el plan de reestructuración y la quita, las cuotas hipotecarias representan más del 50% de tus ingresos familiares, tendrás la opción de solicitar la dación en pago a tu banco. Tienes un plazo de dos años para hacerlo, contados desde el inicio del proceso. La dación en pago implica entregar la vivienda al banco a cambio de saldar toda la deuda pendiente. La entidad está obligada a aceptar esta medida.

La ventaja principal de la dación en pago es que te liberas de la deuda, aunque como contrapartida, pierdes la propiedad de tu casa. Para evitar quedarte sin hogar, el Código de Buenas Prácticas te permite vivir durante dos años en alquiler en la misma vivienda, siempre y cuando solicites esta opción al momento de pedir la dación en pago. Durante este período, deberás pagar una renta anual equivalente al 3% de la deuda pendiente. Al finalizar el plazo, si deseas continuar alquilando el inmueble, deberás llegar a un acuerdo con el banco.

Además, si tu casa ya ha sido embargada y subastada, puedes acogerte al Código en los 12 meses siguientes para vivir en ella como alquilado (si cumples los requisitos que explicamos arriba). La duración de ese alquiler será anual y podrás ir prorrogando el contrato a tu voluntad hasta sumar un plazo máximo de cinco años. Al acabar ese plazo, si el nuevo propietario está de acuerdo, podrás prorrogar el contrato en cinco años más. La renta anual que tendrás que pagar por el alquiler será un equivalente al 3% del valor al que se haya vendido la vivienda.

Como ya te imaginarás, durante la solicitud de estas ayudas deberás presentar varios documentos que demuestren que cumples los requisitos para que se te apliquen. Por lo tanto, ten preparada esta documentación de antemano:

 Los certificados de rentas de los miembros de tu unidad familiar del último ejercicio, que debes solicitar a la Seguridad Social. El banco también te puede pedir los certificados de presentación del Impuesto de Patrimonio, que expide la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano equivalente de tu comunidad autónoma.

 Una copia de las tres últimas nóminas cobradas por los miembros de tu unidad familiar.

 El certificado de cualquier ayuda, prestación o renta de inserción que perciba cualquier miembro de tu unidad familiar.

 Tu libro de familia o un documento que acredite la inscripción como pareja de hecho, en caso de que estés casado o de que tengas pareja de hecho.

 El certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en tu vivienda, con referencia a las personas empadronadas en el momento de la solicitud y en los seis meses anteriores.

 La declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente de los miembros de tu unidad familiar que estén en esa situación.

 Los certificados de titularidades de cada miembro de tu unidad familiar, expedidos por el Registro de la Propiedad.

 La copia de la escritura de compraventa de la vivienda y de la hipoteca.

 Una declaración responsable en la que tú y los cotitulares confirméis que cumplís todos los requisitos para acogeros al Código de Buenas Prácticas.

Si el banco ya tiene alguno de estos documentos en su poder, no será necesario que se lo entregues de nuevo. También puedes autorizar al banco para que te consiga los documentos necesarios a través de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, las Entidades Gestoras de la Seguridad Social y los Registros de la Propiedad y Mercantiles.

Ya has visto que el listado de medidas y requisitos contenidas en el Código de Buenas Prácticas es muy extenso. Pero si quieres ahorrar tiempo y hacerte una idea rápida de cómo funciona, aquí encontrarás un cuadro resumen de todas las ayudas a las que te puedes acoger si tienes dificultades para pagar la hipoteca: