Cancelar la hipoteca en el Registro: ¿cómo se hace?
¿Has acabado de pagar el préstamo hipotecario? ¡Felicidades! Ya no tendrás que abonar más cuotas al banco. Pero este no es el final del camino: si quieres que tu vivienda quede libre de cargas, tendrás que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Aquí explicamos cómo funciona este trámite, por qué hay que hacerlo y cuánto cuesta.
¿Qué es la cancelación registral de la hipoteca?
Cuando contratas un préstamo hipotecario, este queda inscrito en el Registro de la Propiedad como carga sobre la vivienda que has comprado con el dinero que te ha prestado el banco. Así, si no la pagas, el banco puede demostrar que tiene el derecho de embargarte el inmueble en caso de que se cumplan los requisitos para ello.
La cancelación o levantamiento registral de la hipoteca es una operación que sirve para dejar la vivienda libre de cargas cuando el préstamo hipotecario ha sido liquidado. Es un trámite muy importante, porque si no eliminas esa carga hipotecaria, puedes encontrarte con dificultades en el futuro.
¿Sabías que puedes liquidar tu préstamo hipotecario por adelantado? Lo explicamos en nuestra página sobre cancelar antes de tiempo una hipoteca.
Cómo cancelar una hipoteca por tu cuenta
Los trámites para cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad los puedes hacer por tu cuenta, si quieres. Estos son todos los pasos que tienes que seguir:
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Pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Es un documento gratuito que demuestra que has acabado de pagar la hipoteca.
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Encargar la escritura de cancelación a la notaría que tú elijas. El notario contactará con tu banco para pedirle que envíe a un representante para firmar la escritura.
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Recoger la escritura de cancelación firmada por el apoderado de tu banco cuando el notario te lo indique.
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Presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ante Hacienda. La cancelación de hipoteca está sujeta a este tributo, pero exenta de pago.
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Ir al Registro de la Propiedad a entregar la escritura de cancelación y el modelo del IAJD sellado por Hacienda para que se elimine la carga hipotecaria sobre tu inmueble.
En general, necesitarás entre uno y dos meses para completar todas estas gestiones. Si tu intención es vender la casa, también puedes aprovechar para pedir la nota simple al Registro, que es un documento que acredita que tu vivienda está libre de cargas.
Consejo de HelpMyCash: tramitar la cancelación por tu cuenta te conviene si tienes tiempo y paciencia y quieres ahorrarte los honorarios de la gestoría.
Cómo cancelar la hipoteca con una gestoría
Si no tienes tiempo para tramitar por tu cuenta la cancelación de la hipoteca, se lo puedes encargar a una gestoría, que tardará menos tiempo y te ahorrará todo el proceso. Puedes contratar a dos tipos de agencia:
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Gestoría del banco. Es la opción más cómoda, porque la agencia que colabora con tu entidad se encargará de todos los trámites. Pero también la más cara, porque las agencias que trabajan para los bancos suelen cobrar más: puedes llegar a pagar hasta 2.000 euros por la cancelación registral de tu hipoteca. Por ello, solo te conviene si tienes mucha prisa por dejar tu vivienda libre de cargas.
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Gestoría independiente. Si buscas una agencia por tu cuenta, seguramente pagarás menos que con la del banco, porque sus tarifas suelen ser más económicas. Contratar una gestoría independiente te conviene si no tienes tiempo ni ganas de hacer los trámites por tu cuenta y quieres pagar menos que con una gestoría bancaria.
¿Me pueden obligar a tramitar la cancelación con una gestoría?
No es obligatorio contratar una gestoría para tramitar la cancelación registral de la hipoteca; ni la del banco ni una independiente. Ahora bien, nos consta que algunas entidades intentan forzar a los clientes a llevar a cabo esta gestión con su agencia. Si es tu caso, puedes seguir los pasos que explicamos en este artículo para que te permita hacer el trámite por tu cuenta o con otra gestoría.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el Registro?
Cancelar una hipoteca cuesta dinero, ya que intervienen diversos profesionales como un notario, un registrador y, opcionalmente, un gestor. Veamos cuál puede ser el precio dependiendo de si haces los trámites por tu cuenta o se lo encargas a una agencia:
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Por tu cuenta: en este caso, tendrás que pagar los honorarios del registrador y del notario. De media, suelen costar unos 600 euros en total.
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Con una gestoría: en este caso, tendrás que pagar los honorarios del registrador, del notario y del gestor; unos 1.000 euros en total. Ahora bien, puede salirte por menos si contratas a una gestoría independiente.
En nuestra página sobre los gastos de cancelación de la hipoteca te damos más detalles sobre todas las partidas que tendrás que pagar para dejar tu vivienda libre de cargas.
¿Por qué conviene cancelar la hipoteca?
Tramitar la cancelación registral de la hipoteca no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Y es que se trata de un paso imprescindible para llevar a cabo cualquiera de las siguientes operaciones:
Para poder vender la vivienda, ya que el comprador siempre exigirá que esté libre de cargas.
Para poder rehipotecar el inmueble. Ningún banco hipotecará otra vez tu vivienda si pesa otra carga hipotecaria sobre ella.
Ahora bien, hay dos excepciones lógicas: el levantamiento registral sí es obligatorio en caso de vender un piso con hipoteca (se tramita a la vez que la compraventa) o de que contrates otro préstamo hipotecario para mejorar el tuyo (se escrituran al mismo tiempo ambas operaciones).
Levantamiento de hipoteca por prescripción: en qué consiste
Si ya has pagado todas las cuotas y prefieres no cancelar registralmente la hipoteca, tienes todo el derecho a no llevar a cabo este trámite. Y pasados 20 años desde la finalización del plazo que conste en la escritura, se producirá lo que se llama levantamiento por prescripción, según lo establecido por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
¿Qué significa eso? Que a partir de esos 20 años, podrás presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para que se elimine la carga hipotecaria sobre la vivienda. Tendrás que pagar los honorarios del registrador, pero no los del notario ni los del gestor, y te ahorrarás presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
Ten en cuenta, sin embargo que el inmueble seguirá teniendo una carga hipotecaria inscrita hasta que pasen esos 20 años. Como es probable que quieras vender tu vivienda (o rehipotecarla) dentro de ese plazo, nuestro consejo es que canceles registralmente la hipoteca en cuanto la acabes de pagar.
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Herramientas sobre Cancelar hipoteca
Simulador de gastos de cancelación de hipoteca
Si has terminado de pagar tu hipoteca y vas a vender tu vivienda, necesitarás cancelar tu préstamo. Aquí te mostramos cuánto te puedes ahorrar si lo haces sin pasar por el banco.