Cancelación registral de hipoteca: cómo funciona
Pagar la última cuota de la hipoteca siempre es un alivio, pero ¡cuidado! Este no es el final del camino, porque la carga hipotecaria seguirá inscrita en el Registro.
Si quieres dejar la vivienda libre de cargas, deberás tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Aquí te explicamos cómo completar esta gestión.
¿Qué es la cancelación de la hipoteca?
Cuando hablamos sobre la cancelación de una hipoteca nos podemos referir a tres operaciones:
Pagar la última cuota de un préstamo hipotecario para dejar la deuda totalmente saldada.
Cancelar antes de tiempo una hipoteca, es decir, pagar toda la deuda de golpe para liquidarla (técnicamente se llama amortización anticipada total).
Dejar la vivienda libre de cargas, que es una operación que se lleva a cabo mediante un trámite que se llama levantamiento o cancelación registral.
En esta página hablamos específicamente sobre la tercera opción. Es decir, explicamos cómo dejar constancia en el Registro de la Propiedad que has pagado completamente un préstamo hipotecario para que elimine esa carga sobre tu vivienda.
¿Cuándo es obligatoria la cancelación registral de una hipoteca?
Pero ¿por qué es necesario este trámite? Cuando contratas una hipoteca, el banco la inscribe como carga sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Eso significa que si no pagas las cuotas, el banco puede ejecutar esa carga para embargarte la casa y saldar así la deuda.
Cuando se acaba de pagar el préstamo, la deuda queda liquidada, pero la hipoteca todavía sigue inscrita en el Registro. Y hay ciertas operaciones que no podrás llevar a cabo si no liberas tu vivienda de cargas. A continuación te presentamos cuáles son las situaciones en las que deberás cancelar sí o sí tu hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Si no necesitas hacer ninguna de estas operaciones, la cancelación registral de tu hipoteca es optativa. De hecho, cuando transcurren 20 años desde que acaba el plazo de la hipoteca, la carga hipotecaria prescribe.
¿Quieres vender una casa por la que aún pagas hipoteca? Es posible: tendrás que liquidar tu préstamo con el dinero de la venta y tramitar la cancelación registral después de formalizar la compraventa. En nuestra página sobre vender un piso con hipoteca te explicamos cómo hacerlo.
¿Cómo cancelar la hipoteca por tu cuenta?
Veamos ahora qué debes hacer para dejar tu vivienda sin cargas. La primera opción es cancelar la hipoteca tú mismo. Estos son los pasos que tienes que seguir para tramitar la cancelación registral de una hipoteca por tu cuenta:
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Pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Es un documento gratuito que demuestra que has acabado de pagar la hipoteca y que te tiene que facilitar tu banco. Algunas entidades lo entregan al momento, pero nos consta que la mayoría tardarán entre una y dos semanas en dártelo (a veces hasta un mes). Si no vas a cancelar tu hipoteca ahora, ¡igual te recomendamos pedirlo! Si en el futuro tu banco se fusiona, puede ser más difícil conseguirlo.
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Encargar la escritura de cancelación a la notaría que tú elijas. Al notario tendrás que entregarle el certificado de deuda cero. Cuando este documento esté en su poder, contactará con tu banco para pedirle que envíe a un representante para firmar la escritura.
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Recoger la escritura de cancelación firmada por el apoderado de tu banco. Cuando el notario te lo indique, tendrás que pasarte por su notaría a buscar la escritura de cancelación, que estará firmada por un representante (apoderado) de tu banco.
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Presentar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) ante Hacienda. Tendrás que ir a la delegación de Hacienda de tu región para presentar y sellar el modelo 600 del IAJD, aunque también puedes presentarlo telemáticamente si tienes DNI electrónico. La cancelación de hipoteca está sujeta a este tributo, pero exenta de pago. Es decir, que no tendrás que pagar nada a Hacienda. Completar el modelo 600 puede ser difícil porque tiene muchos campos, así que te aconsejamos pedir hora para que te ayuden.
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Ir al Registro de la Propiedad. El último paso es entregar la escritura de cancelación y el modelo del IAJD sellado por Hacienda al Registro de la Propiedad en el que esté inscrita tu vivienda. En un plazo de 15 días, el registrador se encargará de eliminar la carga hipotecaria sobre tu inmueble. Si tu intención es vender la casa, puedes aprovechar para pedir la nota simple al Registro, que es un documento que acredita que tu vivienda está libre de cargas.
En general, necesitarás entre uno y dos meses para completar todas estas gestiones.
Consejo de HelpMyCash: tramitar la cancelación por tu cuenta te conviene si tienes tiempo y paciencia y quieres ahorrarte los honorarios de la gestoría.
Cómo cancelar la hipoteca con una gestoría
La segunda opción es encargar el trámite a una gestoría, que puede ser la que te propone el banco u otra. Veamos los pros y contras de cada alternativa:
Gestoría del banco. Es la opción más cómoda, porque la agencia que colabora con tu entidad se encargará de todos los trámites. Pero también la más cara, porque las agencias que trabajan para los bancos suelen cobrar más: puedes llegar a pagar hasta 2.000 euros por la cancelación registral de tu hipoteca. Por ello, solo te conviene si tienes mucha prisa por dejar tu vivienda libre de cargas.
Gestoría independiente. Si buscas una agencia por tu cuenta, seguramente pagarás menos que con la del banco, porque sus tarifas suelen ser más económicas. Contratar una gestoría independiente te conviene si no tienes tiempo ni ganas de hacer los trámites por tu cuenta y quieres pagar menos que con una gestoría bancaria.
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca con la gestoría del banco?
Es posible que los bancos te digan que estás obligado a cancelar tu hipoteca con ellos. Es algo, por ejemplo, que te dirá el banco del comprador si vas a vender tu vivienda hipotecada. Pero debes saber que no tienes ninguna obligación de hacer el trámite a través de la gestoría del banco, según el Banco de España.
Eso sí, si no aceptas gestionar la cancelación con el banco, es posible que te amenace con no ofrecer financiación a tu comprador. En este caso, te aconsejamos seguir los pasos que explicamos en este artículo para que te permitan hacer el trámite por tu cuenta o con otra gestoría.
¿Cuánto cuesta la cancelación registral de una hipoteca?
Ya has visto de qué maneras puedes cancelar una hipoteca, pero ¿cuánto cuesta esta operación? Dependerá de si contratas a una gestoría o no:
Por tu cuenta: en este caso, tendrás que pagar los honorarios del registrador y del notario. De media, suelen costar unos 600 euros en total.
Con una gestoría: en este caso, tendrás que pagar los honorarios del registrador, del notario y del gestor; unos 1.000 euros en total. Ahora bien, puede salirte por menos si contratas a una gestoría independiente.
En nuestra página sobre los gastos de cancelación de la hipoteca te damos más detalles sobre todas las partidas que tendrás que pagar para dejar tu vivienda libre de cargas.
¿Qué ocurre si decido no cancelar mi préstamo hipotecario?
Cancelar registralmente la hipoteca solo es obligatorio si se da alguna de las situaciones que te hemos mostrado más arriba. Pero si simplemente has terminado de pagar las cuotas y prefieres no pasar por este trámite, puedes esperar a que se produzca la cancelación de la hipoteca por caducidad o prescripción.
Nos explicamos. Cuando transcurre un plazo de 20 años desde que acaba el plazo de la hipoteca (el que sale en la escritura), la carga hipotecaria prescribe. En ese momento, podrás presentar una instancia ante el Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre tu vivienda. Tendrás que pagar los honorarios del registrador, pero te ahorrarás los del notario y el gestor y podrás completar la operación en mucho menos tiempo.
Ahora bien, hasta que pasen esos 20 años, el inmueble seguirá teniendo una carga hipotecaria inscrita. Como es probable que quieras vender tu vivienda (o rehipotecarla) dentro de ese plazo, nuestro consejo es que canceles registralmente la hipoteca en cuanto la acabes de pagar.
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Simulador de gastos de cancelación de hipoteca
Si has terminado de pagar tu hipoteca y vas a vender tu vivienda, necesitarás cancelar tu préstamo. Aquí te mostramos cuánto te puedes ahorrar si lo haces sin pasar por el banco.
