Pasos para vender una casa heredada

Una pregunta que nos hacéis a menudo es si hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada. La respuesta es que no. Quienes hayan recibido una vivienda en herencia después del 3 de septiembre de 2021 no tienen que esperar un tiempo para venderla. Este fue el cambio que introdujo la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Sí, puedes vender tu parte de la cada heredada. Esto se conoce como venta del proindiviso y existen empresas que se dedican exclusivamente a adquirirlo. Lo que debes tener en cuenta es que venderás por un precio mucho más bajo que el que podrías obtener en condiciones normales.

Sí, puedes vender el piso heredado aunque haya un usufructo, siempre que el usufructuario esté de acuerdo en llevar a cabo la venta. Si es así, tendrán que repartir las ganancias de una forma particular: te lo explicamos en otra página. 

El tiempo medio para vender un piso en España es de 180 días, contando desde el momento en que se publica el anuncio de la vivienda en los portales inmobiliarios. El tiempo total en caso de una vivienda heredada depende de cuánto tarde el proceso de aceptación de la herencia.

La venta de una vivienda implica unos gastos de entre el 5% y el 15% del precio de venta. En el caso de la herencia, debemos añadir los costes de los abogados que lleven a cabo la herencia y los impuestos, como el de sucesiones, que depende de la masa hereditaria. 

El dinero de la venta se debe repartir entre los herederos en función de la parte proporcional que corresponde a cada uno, según el testamento o la repartición de la herencia. Eso sí, te aconsejamos pagar los impuestos antes de repartir el dinero.

Un supuesto que genera muchas dudas es la de un piso dejado en herencia sin testamento por un hermano soltero, que no tenía hijos y cuyos padres también han fallecido. En este caso, al no existir herederos directos, el piso sería heredado por los colaterales. Es decir, los hermanos, sobrinos, tíos y primos, con ese orden de prioridad. Luego, los pasos a seguir son los mismos que te hemos explicado en esta página. 

No, no es posible vender la casa sin aceptar la herencia, ya que el titular legal de la propiedad seguirá siendo la persona fallecida hasta que no se haga el cambio. Esto es así aunque se trate de un piso heredado por varios hermanos que era de sus padres o aunque exista un testamento.

Sí, no existe ningún plazo legal para vender la casa heredada. Hasta hace un año atrás, el artículo de la Ley Hipotecaria obligaba a esperar dos años para vender el inmueble siempre que el heredero fuera no forzoso, esto es, si quien recibía la vivienda era distinto de los ascendientes, descendientes y cónyuge. Pero esto ha sido derogado en 2021 y no surte efecto para nuevas herencias. 

Los honorarios de los abogados en España no están regulados por ley, por lo que el coste va a depender del profesional elegido y de la complejidad de los trámites. De manera general, los honorarios por la gestión de una herencia pueden oscilar entre los 800 y los 5.000 euros, dependiendo del caso.

Si tu familiar ha dejado un testamento, los herederos serán los que ha indicado en su voluntad. Pero a pesar de la existencia de este, hay un reparto contemplado por la legislación:

• Herederos forzosos: estos son aquellos que, por ley, tienen derecho a heredar los bienes. Es decir, bajo ninguna circunstancia, con la excepción de haber sido desheredados por el fallecido, pueden quedar excluidos del reparto de la vivienda, exista testamento o no. Según el artículo 807 del Código Civil estos son:

  • Los hijos y descendientes: matrimoniales, no matrimoniales y adoptivos (en el caso de que no existan, tendrían derecho los nietos y los biznietos).

  • Los padres y ascendientes (o los abuelos y luego los bisabuelos), a falta de hijos, nietos o biznietos.

  • El cónyuge en la forma que establece el código, tuviera el fallecido o no hijos, padres o ascendientes.

• Herederos colaterales: en el caso que no existan herederos forzosos y no haya testamento la herencia se reparte entre los demás parientes del fallecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad. Es decir, los hermanos, los sobrinos, los tíos y los primos, en ese orden.

Si has heredado una parte de la vivienda, tu padre o cualquier otro cotitular necesita sí o sí de tu consentimiento para poder venderla. Del mismo modo, tú no podrás vender la propiedad si el resto de propietarios no están de acuerdo.

Lo que sí puedes hacer es vender solo tu parte del inmueble o interponer una demanda judicial de división de la cosa común para que la operación se lleve a cabo por subasta pública. Sin embargo, no te aconsejamos ninguna de estas opciones porque todas representan una pérdida significativa de dinero. Lo mejor siempre es llegar a un acuerdo.